Hallo,
was muß in steuerlicher Hinsicht beachtet werden wenn Eltern ein Haus kaufen und es dann an den Sohn/Schwiegertochter vermieten? Können die Kosten für die Renovierung etc abgesetzt werden?
Wann kann die Immobilie an den Sohn übertragen werden und wie muß das geschehen aus steuerlicher Sicht?
Oder ist es besser ein Verwandten Darlehen zu geben?
Freu mich auf Hinweise
Gruß Bea
Hallo,
am Besten wäre allerdings eine umfassende Beratung durch einen Steuerberater. Gerade bei Immobilien in der Verwandschaft nebst Vermietung und Fremdfinanzierung und ggf. Überlegungen zur Erbfolge kann man viel Geld verbrennen, wenn man nicht dies und jenes beachtet. Seriöse Antworten wird es deshalb hier nicht geben können, da sie immer nur punktuell aber nie umfassend sein können.
Mfg vom
showbee
was muß in steuerlicher Hinsicht beachtet werden wenn Eltern
ein Haus kaufen und es dann an den Sohn/Schwiegertochter
vermieten? Können die Kosten für die Renovierung etc abgesetzt
werden?
Hallo Bea,
Damit die Renovierungskosten auch für vermietete Wohnungen an Angehörige voll abgezogen werden können, muss die Miete inkl. Nebenkosten mindestens 75% der ortsüblichen Miete betragen (sonst können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden). Liegt die Miete unter 75% soll seit neustem plausibel gemacht werden, dass auf Sicht von 30 Jahren ein Totalüberschuss erzielt wird um den vollen Werbungskostenabzug zu bekommen. Wie war das noch mal mit der Steuererklärung auf dem Bierdeckel. Es muss schlecht um die Staatsfinanzen stehen, wenn solche Regelungen eingeführt werden.
Wann kann die Immobilie an den Sohn übertragen werden und wie
muß das geschehen aus steuerlicher Sicht?
Aus steuerlicher Sicht ist es am besten, wenn die Eltern dem Sohn nicht das Haus übertragen in dem er wohnt, sondern Haus/Wohnung in dem sie selbst wohnen. So kan man sich die Häuser/Wohnungen gegenseitig vermieten und alle Hauskosten absetzen, weil dies nur bei vermieteten Immobilien möglich ist. Alles abgesegnet durch BFH-Urteil vom 12.9.1995 - BStBl 1996. Schenkungssteuer bei Immobilienübertragungen fällt meistens nicht an, da die günstig ermittelten Grundstückswerte unter dem Freibetrag von 205.000 € liegen. Dieser Freibetrag steht dem Sohn alle 10 Jahre zu.
Gruß
Denis
Danke für die ersten Hinweise.
Kann jemand noch Link u/o Literaturempfehlungen geben?
Gruß Bea
Danke für die ersten Hinweise.
Kann jemand noch Link u/o Literaturempfehlungen geben?
Gruß Bea
hi,
die sache ist komplex, da hier verschiedene dinge, wie vermietung unter angehörigen, wechselseitige vermietung, erben und schenken, usw. eine rolle spielen
literatur dazu speziell wird es nicht geben, da viele unterschiedliche bereiche des steuerrechtes angeschnitten werden
ich kann nur dringend empfehlen, sich mal v o r a b eine stunde mit einem steuerberater zusammen zu setzen und vllt. mal 150€ zu investieren, da man bei solchen geschichten viel „in den sand setzen“ kann…
gruß vom inder
Danke für die ersten Hinweise.
Kann jemand noch Link u/o Literaturempfehlungen geben?
Hallo Bea,
versuch es mit dem guten alten Konz. Dort sind steuerliche Gestaltungen mit Immobilien ziemlich detailliert und für einen Laien verständlich beschrieben. Solche Tipps wird dir ein Steuerberater niemals geben, da diese Leute bei Gestaltungen, wo man sich ein bißchen weiter aus dem Fenster lehnen muß, zu wenig Kampfgeist zeigen und sich lieber mit dem Finanzamt gutstellen, anstatt für seinen Mandanten das Maximale herauszuholen. Begünstigt wird dieses Verhalten durch seine Gebührenordnung nach der seine Bezahlung nicht erfolgsabhängig sein darf, somit hat er keinen Anreiz möglichst viel für dich herauszuholen.
Gruß
Denis
Empfehlung Steuerberater
Hallo Bea,
versuch es bitte auf keinen Fall mit dem guten alten Konz. Es gibt da zuverlässigere Literatur für Laien. Verständlich erklärt sind die Unterlagen der Akademischen Arbeitsgemeinschaft. Zu finden unter
http:www.steuertipps.de dort Produkte
Über den Konz kann man geteilter Meinung sein; Laien ihn als einzige Erkenntnisquelle zu empfehlen ist fahrlässig. Er ist einfach zu reißerisch geschrieben.
Solche Tipps wird dir ein Steuerberater niemals geben,
Da sind wir wieder beim Lieblingsthema: Steuerberater sind nur geldgierig und die Tipps wachsen auf der Straße
Gute und zuverlässige Leistung verdient auch einen fairen Lohn.
Andererseits, wenn man die Investition einer Immobilie macht, ist es kleinlich, sich nicht richtig beraten zu lassen und sich lieber mit ein paar Tipps à la Konz zu begnügen. Aber wie immer, auch das ist eine Geschmacksfrage. Zähle einfach mal, wieviele einen Steuerberater empfehlen…
Viele Grüße
C.
1 „Gefällt mir“
Servus Denis,
kurz zum Zitieren von BFHE: Minimum ist Datum und Aktenzeichen. Wies der Kuckuck will, hat der BFH am 12.9.1995 auch eine Frage zum Thema Ferienwohnungen entschieden, das würde hier wohl wenig weiterhelfen.
Also: BFH v. 12.9.1995 IX R 54/93 BStBl 1996 II S. 158
Außerdem natürlich auch BFH vom 1.4.1993 V R 85/91 und BFH vom 25.1.1994 IX R 97, 98/90.
Und jetzt zur Sache: Aus welcher Kristallkugel ziehst Du die Informationen, aus denen sich rechnen lässt, dass die von Dir als Generalrezept vorgeschlagene Gestaltung im vorliegenden Fall mehr bringt als sie kostet? Eine etwas konkretere Ausführung wäre ganz lecker, damit wir den Kasus diskutieren können.
Schöne Grüße, auch meine besten Genesungswünsche an Onkel Konz…
MM
Auf den Kotz zu verweisen ist schon mehr als billig. Diese Regelungen nahe am Gestaltungsmissbrauch vorbei mögen vielleicht hin und wieder vorteilhaft sein, aber als Tipp für Laien nicht geeignet.
Traurig ist, dass dieser Herr Kotz noch Käufer für sein Werk findet, die aber damit als Unwissende nicht viel anfangen können. (zumindest in solch komplexen Fällen wie hier)
Hallo Bea,
gute Hinweise hast Du ja schon bekommen.
Aus meiner Erfahrung - laß den Konz mal liegen. Wird in Deinem Fall
nicht das Geld und vor allem die Zeit des Lesens Wert sein.
Der beste Rat ist wie erwähnt ein guter Steuerberater.
Setze einfach mal die scheinbar „hohen“ Beratungskosten von
vielleicht 300 - 500 EUR gegen die anvisierten Beträge. Dann merkst
Du, daß Du hier gar keine andere Wahl hast.
Wenn Du sehr viel Zeit hast, kannst Du Dich auch selbst fachkundig
machen. Das dauert aber und hilft Dir jetzt nicht weiter.
Etwas Neues habe ich hier ja nicht von mir gegeben.
Der Sinn meines postings liegt in Cirwaldas Unterstützung
Zähle einfach mal, wieviele einen
Steuerberater empfehlen…
Deshalb ebenfalls von mir
Viel Erfolg
Wilfried
Hallo Der, der nicht grüßt,
so ein Quatsch, gerade der Konz ist für Laien besonders geeignet. Er gehört schon seit Jahren zur meistverkauften Steuerfachliteratur. Ich glaube nicht, daß die Leute den immer wieder kaufen würden, wenn er so unverständlich geschrieben wäre. Und wie effektiv die Tipps dort sind, zeigt die Tatsache, daß der Autor in den frühen Jahren massiv von der Finanzverwaltung bekämpft wurde und sogar ins Gefängnis mußte. Das nenne ich Zivilcourage. Auch wenn der Konz an einigen Stellen reißerisch geschrieben ist, so überzeugt der fachliche Teil mit einem tiefen Verständnis der Materie. Schließlich war der Autor vorher als Finanzbeamter, Revisor und Steuerberater tätig. Das sollten einige hier zur Kenntnis nehmen bevor sie den Konz kritisieren.
Gruß
Denis
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Und jetzt zur Sache: Aus welcher Kristallkugel ziehst Du die
Informationen, aus denen sich rechnen lässt, dass die von Dir
als Generalrezept vorgeschlagene Gestaltung im vorliegenden
Fall mehr bringt als sie kostet? Eine etwas konkretere
Ausführung wäre ganz lecker, damit wir den Kasus diskutieren
können.
Hallo MM,
find ich komisch die Frage. Der Fall war ja von der Fragestellerin vorgegeben. Nochmal für dich, da ist die Rede von einem Häuschen, daß im Eigentum der Eltern ist, Kosten verursacht und an den Sohn vermietet und evtl. übertragen werden soll und zum Schluß die Frage was man steuerlich dabei beachten sollte. Und dann die Empfehlung von mir: dem Sohn nicht das Haus übertragen in dem er selbst wohnt, da dann die Renovierungskosten unter den Tisch fallen. Diese Erkenntnis kommt jetzt nicht aus der Kristallkugel, sondern aus dem EStG, daß besagt, daß nur Kosten aus vermieteten Immobilien abgezogen werden dürfen. Wieso soll das jetzt mehr kosten als es bringt, wenn abzugsfähige Kosten geschaffen werden, die bei einem geplagten Steuerzahler zu einer schönen Erstattung führen. Ich hoffe du erwartest jetzt nicht, daß ich dir das alles mit konkreten Zahlen vorrechne. Das wäre unzulässige Steuerberatung, die wir hier nicht leisten dürfen.
Gruß
Denis
Servus Denis,
wir erinnern uns: Gegeben ist ein Haus, welches von Eltern zur Nutzung durch ihren Sohn gekauft werden soll. Die Eltern überlegen sich, ob es nützlich ist, wenn sie das Haus kaufen und an ihren Sohn vermieten, um Renovierungskosten unbekannter Höhe, die möglicherweise als Instandhaltungsaufwendungen qualifiziert werden können, steuerlich geltend zu machen.
Wir wissen u.a. nicht:
- ob und wie das Haus fremdfinanziert wird
- welche AfA möglich ist
- wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist
Deine These ist:
„Den größten Vorteil bietet es, wenn die Eltern ihr eigenes Haus (von dem wir noch weniger wissen als von dem genannten Objekt, wir wissen z.B. nicht einmal, ob es ein solches gibt) dem Sohn zur Vermietung an sie selbst schenkweise übertragen, und das zur Nutzung durch ihn gekaufte Haus an ihn vermieten“.
Du weißt also, daß entweder aus beiden Vermietungen Verluste aus V+V erwachsen, oder daß aus dem einen Mietverhältnis Verluste erwachsen, deren EStliche Auswirkungen diejenigen von positiven Einkünften aus dem anderen Objekt übersteigen. Du weißt ferner, dass die Auswirkungen auf die Einkommensteuer bei beiden Parteien zusammengenommen mehr ausmachen als die Aufwendungen für die Übertragung des - bisher bloß als Phantasie existierenden - Hauses der Eltern.
Jetzt frag ich mich: Woher weißt Du das eigentlich alles?
Es geht gar nicht unbedingt um konkrete Zahlen. Man kann auch schon ohne diese darstellen, unter welchen Umständen die Gestaltung, die Du als unbedingt Beste vorschlägst, nicht nur nichts bringt, sondern darüber hinaus noch ärgerliche Löcher in die Kassen der beiden beteiligten Haushalte reißt.
Wenn die von so einem superheißen Tipp Geschädigten dann post festum zu ihrem schlauen flotten Ratgeber kommen, um ihm von ihrem Malheur zu berichten, wird er ihnen vermutlich sagen „wie bescheuert muss man eigentlich sein, damit man alles glaubt, was die Leute sagen?“.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
wir haben folgendes vergessen: Wie alt sind die Eltern? Rückt der letzte Tag ggf. schon näher? Was haben die Eltern noch für potentielle Erben? Haben sie noch mehr zum vererben?
Ganzheitliche Betrachtung ist erforderlich.
Stelle ich mir Eltern im Alter von 60 vor, sonstige Bar- und Aktienvermögen 100.000 EUR tendenz steigend. Es wäre hier grob fahrlässig wenn ein Steuerberater nicht auf sofortige Übertragung des Gebäudes an Sohnemann denkt. Ggf. sind potentielle Renovierungskosten so gering, dass sich die Vermietungskíste nicht lohnt (ggf. auch kein Steuersatz der Eltern). In dem Fall könnte man jetzt den Freibetrag nach § 16 I Nr. 2 ErbStG für die Immobilienschenkung nutzen und hoffen, dass zumindest ein Elternteil noch 10 Jahr lebt (ggf. an Berliner Testament denken), wonach dank § 14 I ErbStG der Freibetrag für das Restvermögen nochmals frei wäre.
Puhhh…
Siehst du, genau aus dem Grund kann man in solchen Fällen wirklich nicht Konz & Co. empfehlen! Das Konz-Buch fragt den Leser leider nicht, ob ggf. auch als Alternative zur Vermietung die Schenkung an den Filius in Betracht gezogen wurde. Ein gewissenhafter Steuerberater denkt selbstverständlich daran. Selbst ich denke an sowas.
Warum du nicht?
Fragend:
der showbee
Der Verweis auf Kotz ist m. E. Werbung und hier wohl nicht erwünscht.
Das ist genauso, wie junge Leute leiber die Bravo lesen, anstatt ordentliche Lektüre…
Jetzt frag ich mich: Woher weißt Du das eigentlich alles?
Er weiß es, weil er zuviel im großen Konz gestöbert hat. Er möchte gern sein ultimatives Konz-Wissen hier offenbaren. Ob die Verluste sich überhaupt steuerlich auswirken, das scheint ihm egal zu sein.
Hi !
was muß in steuerlicher Hinsicht beachtet werden wenn Eltern
Aus steuerlicher Sicht sind folgende große Themenblöcke relevant
- Einkommensteuer
- Erbschaft-/Schenkungssteuer
- Grunderwerbsteuer
- Grundsteuer
- Umsatzsteuer
- Eigenheimzulage (?)
Als außersteuerliche Themengebiete kommen noch allgemeines Vertragsrecht, Erbrecht hinzu. Allein diese noch nicht annähernd abgeschlossene Aufzählung sollte bereits genügen, um einen Berater aufzusuchen. Denn in jedem einzelnen dieser Punkte kann eine Menge Brisanz stecken. Da dann auch noch eine umfassende Abwägung aller Wünsche des Einzelfalles zu berücksichtigen ist, kann ein Forum wie dieses hier eigentlich vorab nur schon mal ein paar Hinweise geben, welche Themen im Gespräch mit dem Steuerberater/Rechtsanwalt angesprochen werden sollten.
Daneben ist zu bedenken, dass die meisten Steuerberater die zivilrechtlichen Auswirkungen ihres Vorschlages nicht abschätzen können, während es den Rechtsanwälten oft mit den steuerlichen Einschätzungen schwer fällt.
Es sollte daher entweder bei der Bundessteuerberaterkammer (http://www.bstbk.de) oder Bundesrechtsanwaltskammer (http://www.brak.de) nach Experten in der Umgebung gesucht werden.
Nun mal eine kurze Liste von Themen, die in den Gesprächen angeschnitten werden sollten
- Einkommensteuer
- Entscheidung zwischen entgeltlicher, teilentgeltlicher, unentgeltlicher Überlassung
- Vermietung zu mindestens 75% der ortsüblichen Miete
- Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
- Spekulationsgeschäfte (jetzt: private Veräußerungsgeschäfte)
- Nutzung zu Wohn- und/oder Arbeitszwecken?
- Ansatz von Anschaffungskosten vs. sofort abziehbare Kosten
- Aufteilung der Werte für „Grund und Boden“ und „Gebäude“
- Art der Abschreibung (Sonderabschreibungen möglich?)
- wie sind Kirchensteuer/Solidaritätszuschlag zu berücksichtigen
- wie wird das Haus finanziert?
- Alter der Eltern für mögliche Gewährung von Freibeträgen
- Werden Arbeitszimmer/gewerblich genutze Räume "Betriebsvermögen? und welche Auswirkungen ergebn sich hier bei der Übertragung/Auflösung dieses Vermögens?
- Erbschaft-/Schenkungssteuer
- welche Vorerwerbe sind zu berücksichtigen
- welche Nacherwerbe könnten anfallen
- welches weitere Vermögen (Geld, Gewerbebetriebe, Immobilien) könnten noch anfallen
- Auswirkung Erbfolgeregelung auf Vor- und Nacherwerbe
- Bewertungsabschläge bei Übertragung von Immobilien gegenüber Geld
- Grunderwerbsteuer
- wie oft könnte diese in Abhängigkeit bestimmter Gestaltungen anfallen?
- wie hoch würde sie sein?
- Umsatzsteuer
- bestehen über Notwendigkeiten/Möglichkeiten zur Umsatzsteuer beim Erwerb zu optieren? (Seeling-Urteil sollte jeder Berater kennen)
- Sollte die Option bereits im notariellen Vertrag auftauchen?
- Zivilrecht
- wer darf Übertragungsverträge abschließen?
- welche Gebühren fallen bei Notaren, Ämtern, … für Übertragungen an
- Welche Klauseln für Rückübertragungen werden verwendet
- Erbrecht
- Erbfolgen
- Pflichtteilsansprüche (mögliche Rückgewähr in Geld)
- Allgemeines
- ist es sinnvoll, vielleicht ein Doppelhaus oder Haus mit Einliegerwohnung zu bauen.
- Baurecht, Umweltrecht
- stattliche Förderungen durch Zuschüsse/begünstigte Darlehen für Solaranlagen, dichte Fenster, …
und und und (Liste nicht annähernd vollständig)
Ich möchte nicht behaupten, dass es unmöglich ist, sich in diese komplexe Materie hereinzuarbeiten, denn wie man auch hier an den Beiträgen immer wieder sieht, scheinen es ja ein paar Menschen (Berater) geschafft zu haben. Ich gebe jedoch zu bedenken, dass dies für die Berater ein zeitlich langer und fachlich steiniger Weg war. Es kann daher bei den uns nur beschränkt zur Verfügung stehenden Zeitreserven empfohlen werden, mit den jeweiligen Experten im RL Kontakt aufzunehmen.
BARUL76
.
Zähle einfach mal, wieviele einen Steuerberater empfehlen…
Hat der Galileo damals auch nicht als einziger behauptet, daß die Erde rund ist!!!
Hallo,
wir haben folgendes vergessen: Wie alt sind die Eltern? Rückt
der letzte Tag ggf. schon näher? Was haben die Eltern noch für
potentielle Erben? Haben sie noch mehr zum vererben?
Stelle ich mir Eltern im Alter von 60 vor, sonstige Bar- und
Aktienvermögen 100.000 EUR tendenz steigend. Es wäre hier grob
fahrlässig wenn ein Steuerberater nicht auf sofortige
Übertragung des Gebäudes an Sohnemann denkt. Ggf. sind
potentielle Renovierungskosten so gering, dass sich die
Vermietungskíste nicht lohnt (ggf. auch kein Steuersatz der
Eltern). In dem Fall könnte man jetzt den Freibetrag nach § 16
I Nr. 2 ErbStG für die Immobilienschenkung nutzen und hoffen,
dass zumindest blablabla
Puhhh…
Aber Showbee, was soll jetzt die Angeberei mit den ganzen Details. Vorhin hast du die Fragestellerin mit einer Kurzantwort abgespeist und jetzt galoppierst du zur Hochform. Nur mir mußt du das ganze nicht erzählen, weil ich auf deine steuerliche Hilfe nicht angewiesen bin.
Siehst du, genau aus dem Grund kann man in solchen Fällen
wirklich nicht Konz & Co. empfehlen! Das Konz-Buch fragt den
Leser leider nicht, ob ggf. auch als Alternative zur
Vermietung die Schenkung an den Filius in Betracht gezogen
wurde. Ein gewissenhafter Steuerberater denkt selbstverständlich daran.
Ja sicher, falls er es selbst macht! Ist es nicht eher so, daß der Steuerberater nur die Sachen von seinen größeren Kunden persönlich macht, und die ganze Laufkundschaft von seinen Mädels bedient wird, deren Stärken nicht gerade in der Abwicklung von komplexeren Fällen liegt.
Selbst ich denke an sowas.Warum du nicht?
Versuchst du mich zu bekehren. Das nimmt ja langsam fanatische Züge an, jemandem die eigene Sicht der Dinge aufzuzwingen. Da die Antworten der anderen Poster alle wie geklont klingen, denke ich, daß es nicht schaden kann, den Leuten eine andere Sicht der Dinge zu zeigen.
Gruß
Denis
Hallo MM,
zuerst muß ich feststellen, daß mir wiederholt Worte in den Mund gelegt werden, die ich so nicht gesagt habe. Ich sehe meine Tipps nicht als Allheilmittel oder als die einzig richtige Lösung, sondern als eine Option, die man kennen sollte. Ob diese Option einer genaueren Prüfung unterzogen wird, sollte dem Fragesteller überlassen werden. Auf jeden Fall bringt es nichts über das zu fabulieren, was wir wissen und was nicht. Es liegt am Fragesteller, welche Infos preisgegeben werden und welche Annahmen der Poster daraus ziehen muß. Ich glaube nicht, daß die Annahme zu gewagt ist, bei Eltern die ein Haus kaufen um es auf den Sohn zu übertragen, selbst schon eines besitzen. Und wenn die Annahme nicht gegeben ist, dann kommt es eben nicht zu einer doppelten Vermietung, sondern zu einer einfachen.
Wenn die von so einem superheißen Tipp Geschädigten dann post
festum zu ihrem schlauen flotten Ratgeber kommen, um ihm von
ihrem Malheur zu berichten, wird er ihnen vermutlich sagen
„wie bescheuert muss man eigentlich sein, damit man alles
glaubt, was die Leute sagen?“.
Mit dieser pauschalen Aussage, daß mein Tipp gleich zu einem Vermögensschaden führt, lehnst du dich jetzt ziemlich weit aus dem Fenster. Es gibt nicht gerade wenige, die durch die Ratschläge eines Steuerberaters geschädigt wurden. Ein bekannter Fall ist der von Patrick Lindner. Ja mei, wie konnte das passieren?
Gruß
Denis