[ESt] Wie Einkünfte (Unter-) Vermietung berechnen?
Hi !
Werden Einnahmen aus (Unter-) Vermietung erzielt, ist eine Einkommensteuererklärung abzugeben.*
Neben dem Mantelbogen und den sonstigen Anlagen ist für jede vermietete Einheit eine eigene ANLAGE V abzugeben.
Auf Seite 1 der Anlage V werden neben den allgemeinen Daten auch die Einnahmen aufgeführt.
Auf der Seite 2 werden dann ALLE Kosten des Wohnung aufgeführt und anteilig abgezogen. Den „Anteil“ kann man je Kostenart auf unterschiedliche Weisen ermitteln. Standardmäßig hat sich die Aufteilung nach Quadratmetern durchgesetzt.
Wird also in einer 100 qm Wohnung ein Teil von 40 qm untervermietet, so dürfen 40% der Kosten abgezogen werden. Das Formular ist an dieser Stelle ziemlich selbserklärend.
Andere Maßstäbe sind
- Aufteilung nach Köpfen
- Aufteilung nach Fassadengröße
- direkte Zuordnung
- …
Aufteilung nach Köpfen kann dann sinnvoll sein, wenn man den Wasserverbrauch aufteilt. Wenn man in den 60qm alleine Wohnt und die 40 qm von einer 5-köpfigen Familie bewohnt werden, dürfte jedem einleuchten, dass eine Aufteilung 40/60 nicht sachgerecht ist.
Aufteilung Fassadengröße käme bei Sanierung der Fassade in Betracht.
Die direkte Zuordnung kommt immer dann zum Tragen, wenn Aufwendungen direkt und ausschließlich für den vermieteten Teil anfallen. Für den Erwerb der „zweiten Hälfte“ musste sicherlich ein weiteres Darlehen aufgenommen werden. Wenn also genau diese Hälfte vermietet wird, sind die Darlehenszinsen direkt zuordenbar. Auch Aufwendungen für Renovierung (Decke/Wände tapezieren/streichen, Fussbodenbelag, …) können leicht direkt den vermieteten Räumen zugeordnet werden.
Die Summe sämtlicher abzugsfähigen Teile der Aufwendungen wird dann auf Seite 1 übertragen und so der Gewinn/Verlust ermittelt. Verluste werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn über einen Prognosezeitraum (derzeit werden meist 30 Jahre veranschlagt) insgesamt ein positives Ergebnis rauskommt.
Es reicht also nicht, wenn in den letzten Jahren ein paar € plus rauskommen. Nein, diese € plus zum Ende müssen sämtliche Verluste in der Beginnphase übersteigen.
Sollte nicht damit gerechnet werden, dass aus der Vermietung jemals ein Gesamtgewinn erzielt werden kann, liegt steuerlich „Liebhaberei“ vor. Die Zahhlungen hieraus müssen dem Finanzamt nicht erklärt werden.
Es empfiehlt sich in solchen Fällen, im ersten Jahr der Vermietung die Anlage V auszufüllen und abzugeben, dem Finanzamt in einem beigefügten Brief aber mitzuteilen, dass eine Prognose ergeben hat, dass Liebhaberei vorliegt und daher bitte eine Entscheidung über das Verhalten in den Folgejahren getroffen werden soll.
BARUL76
*Über die Ausnahmen bin ich mir im Klaren. Diese sollen hier mal außen vor bleiben.
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