Steuerliches bei einer verschenkten Wohnung

Geld & Sparen Steuern
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Hallo zusammen,

gegeben sei folgende Situation:

eine Mutter möchte Ihren beiden Söhnen eine vermietete Wohnung schenken.
Ein Grund ist, das sie seit kurzem Rentnerin ist und die Kosten für in Kürze anstehende Investitionen in die Wohnung (die die Einnahemen bei weitem übersteigen werden) nicht mehr absetzen kann.
Mein Stand der Dinge ist, das beide Söhne dann die Verluste je zu 50% geltend machen müssen.
Da der eine Sohn aber wesentlich mehr verdient als sein Bruder, würde es Sinn machen, wenn nur er die Verluste allein geltend machen könnte.
1)Gibt es eine Möglichkeit, das beide Söhne als Besitzer eingetragen bleiben, aber nur einer die Verluste steuerlich geltend machen kann (wobei dieser natürlich auch alle Investitionen tragen und die Verwaltung der WOhnung übernehmen würde)?
2)Weiterhin ist ein Sohn verheiratet und lebt in Zugewinngemeinschaft. Würde dann bei der Schenkung automatisch die Hälfte von seinem Anteil seiner Ehefrau „gehören“? Wenn ja, gibt es eine Möglichkeit, das bei der Schenkung zu verhindern (um z.B. Komplikationen bei einer Scheidung aus dem Wege zu gehen)?
3)Als Ausgleich für die Schenkung an die beiden Söhne werden die beiden Töchter mit Bargeld „ausgezahlt“. Falls die Mutter in den nächsten 10 Jahren (Schenkungsfrist) z.B. zu einem Pflegefall werden würde, könnte das Amt meines Wissens nach auf die FeWo „zugreifen“ und von den Söhnen verlangen, sie für das Pfegegeld einzusetzen.
Wie kann diese Benachteiligung, die die beiden Söhne gegenüber ihrer beiden Schwestern haben, von vornherein sinnvoll ausgeglichen werden?

Vorab vielen Dank für die Beantowrtung der Fragen
Viele Grüße, Ronny

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Servus,

zu diesem Teilaspekt:

1)Gibt es eine Möglichkeit, das beide Söhne als Besitzer
eingetragen bleiben, aber nur einer die Verluste steuerlich
geltend machen kann (wobei dieser natürlich auch alle
Investitionen tragen und die Verwaltung der WOhnung übernehmen
würde)?

ein Vorschlag: Innerhalb der Gemeinschaft der beiden Brüder muss der Gewinn aus der Vermietung nicht zwingend 50:50 verteilt werden. Wenn es andere als steuerliche Gründe dafür gibt (sonst giltet es nicht), kann z.B. unabhängig vom laufenden Ergebnis eine Vorabvergütung für geleistete Arbeit vereinbart (und auch durchgeführt!) werden. Das wirkt sich aber bloß dann im angestrebten Sinn aus, wenn es der Wenigerverdiener ist, der mehr Arbeit einbringt und dafür eine Vorabvergütung erhält: Dann hat der Bruder, der keinen Vorab erhält, den größeren Verlust. Und in künftigen Jahren, wenn das Ganze positive Erträge bringt, die niedrigeren positiven Einkünfte.

Der Rest sind Dinge aus Rechtsgebieten, von denen ich herzlich wenig weiß, das muss ich offen lassen.

Schöne Grüße

MM