Spekulationsfrist für vermietete ETW

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,
wie ist folgender Fall zu beurteilen:
Am 18.12.1998 wurde ein notarielles Kaufvertragsangebot ebenfalls notariell ohne Änderung angenommen wurde. (Dadurch konnten damals letztmalig besondere Steuervergünstigungen nach §4 FördG -40% der Sanierungs-und Ausbaumaßnahmen- in Anspruch genommen werden; anschließend viel diese Förderung wohl weg.). Dann wurde das ganze Haus, das in verschiedene ETW umgewandelt wurde, saniert. Eine offizielle Fertigstellung erfolgte dann mit dem Abnahmeprotokoll, was aber nur für das Gemeinschafts- nicht aber für das Sondereigentum vorliegt; es datiert vom 21.01.2001. Allerdings wurde die Wohnung bereits ab dem 15. Mai 2000 vermietet. In dem Mietvertrag wiederum befindet sich unter sonstige Vereinbarungen der Zusatz, daß bis zum Ende der Bauarbeiten (Dezember 2000) ein Mietnachlaß gewährt wird.

Im Kaufvertragsangebot stehen unter dem Paragraphen „Übergabe, Gebrauchsüberlassung, Bezug“ folgende Passi:
.
(2)
Die Übergabe erfolgt, sobald das Kaufobjekt bezugsfertig ist, jedoch nicht vor vollständiger Bezahlung er bis dahin fälligen Kaufpreisraten.
(3)
Die Bezugfertigkeit setzt die objektiv zumutbare Bewohn- und Nutzbarkeit des Kaufobjektes mit einem ordnungsgemäßen sicheren Zugang voraus. Geringfügige Restarbeiten oder noch ausstehende Mängelbeseitigungsarbeiten hindern die Bezugsfertigkeit nicht.
.
(6)
(…)
Besitz, Nutzungen und Lasten des Kaufobjektes gehen mit Bezugsfertigkeit des Sondereigentums auf den Käufer über.

Nun die sich stellenden Fragen:

  1. Findet aufgrund des notariellen Erwerbes im Dezember 1998 die Spekulationsfrist von zehn Jahren auf diesen Fall Anwendung?

  2. Wenn sie Anwendung findet: Kommt es in dem Fall auf den Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts, also vermutlich das Datum der Annahme des Kaufvertragsangebotes, an oder auf das Datum des Übergangs des Nutzens und der Lasten mit der Bezugsfertigkeit oder Übergabe?

  3. Müssen bei einer Veräußerung der Wohnung die erhaltene Sonderabschreibungen und normale Abschreibungen zurückgezahlt werden, wenn die Frist gilt und diese noch nicht zum Ende diesen Jahres abgelaufen ist? Wie würde dann gerechnet werden, auch wenn die Wohnung nur mit Verlust zu verkaufen wäre?

Georg

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  1. Findet aufgrund des notariellen Erwerbes im Dezember 1998
    die Spekulationsfrist von zehn Jahren auf diesen Fall
    Anwendung?

Ja, Ablauf der Spekulationsfrist 17.12.2008

  1. Wenn sie Anwendung findet: Kommt es in dem Fall auf den
    Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts, also vermutlich das
    Datum der Annahme des Kaufvertragsangebotes, an oder auf das
    Datum des Übergangs des Nutzens und der Lasten mit der
    Bezugsfertigkeit oder Übergabe?

Bei Berechnung der Spekulationsfrist im das Rechtsgeschäft, also Annahme des Kaufangebots.

  1. Müssen bei einer Veräußerung der Wohnung die erhaltene
    Sonderabschreibungen und normale Abschreibungen zurückgezahlt
    werden, wenn die Frist gilt und diese noch nicht zum Ende
    diesen Jahres abgelaufen ist? Wie würde dann gerechnet werden,
    auch wenn die Wohnung nur mit Verlust zu verkaufen wäre?

Abschreibung werden nicht zurückgezahlt, sie werden bei Berechnung des Spekulationsgewinn berücksichtigt.

Gewinn = Veräusserungserlöse - Anschaffungskosten + Abschreibungen - Kosten der Veräusserung

Wenn sich ein Gewin ergibt ist dieser zu versteuern, wenn es ein Verlust ist kann der mit anderen Spekulationsgewinnen verrechnet werden oder vorgetragen werden.

Jörg

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Das heißt, es gilt das Verpflichtungsgeschäft? So sieht das auch jeder FA-Sachbearbeiter? Sofern man also nicht der ab 1.1.2009 zu zahlenden Abgeltungssteuer unterliegen will, müßte eine Veräußerung zwischen dem 18.12. und 31.12.2008 staffinden?

Georg

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