Hallo liebe Fachleute.
Gesetzt den Fall, jemand besäße ein Zeifamilien Haus das er 8 Jahre lang renoviert und nur selber bewohnt und genutzt hat. Da er nun umziehen muss und im gegenwärtigen Markt das Haus nicht verkaufen kann vermietet er es nun an (nur) eine Famile, die alleine nutzt.
Dies soll nun mindestens 5 Jahre so sein .
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Was passiert nach 5 JAhren?
Wenn wieder auf Eigenbedarf umgestellt werden soll?
Müssen Abschreibungen die zur Gewinnminderung angesetzt wurden zurückgezahlt werden? Macht es Sinn die Abschreibungen einfach nicht anzusetzen?
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Was wenn nach kurzem Eigenbedarf 1-2 Jahre(Die nutzende Pesron könnte versterben oder zum Pflegefall werden) verkauft werden soll?
Fallen erst dann die Rückzahlungen auf die Abschreibung and oder schon ab Eigennutzung oder fallen diese evtl. nach einer Eigennutzungsphase weg?
Für Aufklärung wäre ich sehr dankbar.
Dohicky1
- Was passiert nach 5 JAhren?
Wenn wieder auf Eigenbedarf umgestellt werden soll?
Müssen Abschreibungen die zur Gewinnminderung angesetzt wurden
zurückgezahlt werden? Macht es Sinn die Abschreibungen einfach
nicht anzusetzen?
Nein, nach der „Vermietungsphase“ kann einfach wieder auf die Eigennutzung umgeswitcht werden ohne dass Kosten dadurch anfallen. Was evtl. zu beachten ist, wenn in der Vermietungsphase Verluste anfallen (Mieteinnahmen
Danke Jörg für die Antwort,
nun lege ich nochmal nach,
gesetzt den Fall der Eigentümer kan Vermieten hat aber so hohe Zinskosten, dass Teile der Tilgung selber getragen werden müssten. Der Eigentümer setzt aber in der Vermietungsphase keine Abschreibung auf den WErt des Hauses an. Wie könnte das Beurteilt werden? Da keine Afa angesetzt wurde müsste beim Verkauf auch keine mehr dazu addiert werden. Die Zinskosten müssten doch sicher anerkannt werden, die sind ja nachweislich da. Oder kann das Finanzamt da meckern?
LG
dohicky1
Im Gesetzestext heißt bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns (siehe §23 EStG): Abschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind.
Wörtlich ausgelegt heißt das, wurden sie nicht abgezogen rechnet man sie nicht drauf.
Allerdings ist das Eis auf dem wir uns da befinden vielleicht doch ein bischen dünn. Rein rechtlich haben die Abschreibungen zugestanden, evtl. könnte es da zu Problemen kommen. Überhaupt stellt sich die Frage: Was bringt das? Im Prinzip ist es ja so, dass ich das, was ich am Ende an Mehr-Spekulationsgewinn also Mehr-Steuer habe vorher an weniger Vermietungsgewinn also wengier Steuer hatte. Lege ich die Weniger-Steuer vom Anfang auf die hohe Kante kann ich das Geld am Ende für die Steuer verwenden. Aber das ist auch primitiv gedacht, es kommen leider noch viele steuerliche und persönliche Faktoren hinzu.
P.S. die Tilgung eines Darlehens zählt nicht als Werbungskosten (Ausgaben) bei der Vermietung, nur die Zinsen.
Jörg
Ok, das mit der Tilgung ist mir bewusst. Gesetzt den Fall der Vermieter hätte ursprünglich geplant das Haus zu verkaufen, da das zu erlösende EK auf ein neues Eigengenutzes Haus Anwendung hätte finden sollen. Der Verkauf konnte leider nicht realisiert werden. Darum musste das eigengenutze Haus stärker belastet werden als geplant. Es besteht nun die Notwendigkeit das vermietete Haus in 1,5 Jahren zu re-finanzieren. Da das EK dort gebunden ist, wird geplant in 1,5 Jahren den Kredit aufzustocken, das zusätzlich aufgenommene Kapital in das neue Haus zu stecken (denn warum soll man denn da hohe Kredit laufen lassen, die kann man ja sowieso nicht absetzen) und dafür die Mietgewinne im vermieteten Haus zu drücken. Da in 5 Jahren sowieso nochmal ein Verkauf versucht werden soll, lohnt es sich nicht wirklich die Afa anzusetzen (vorausgesetzt der ERlös in 5 Jahren ist so hoch , dass Gewinnsteuer anfallen würde) Wenn natürlich in 5 Jahren nur ein schlechter Preis erzielbar ist, wäre die Afa verschenkt.
Sehe ich das richtig?