man stelle sich vor ein Vater vermietet dem Sohn eine Wohnung. Die beiden haben nun gelesen dass man mit einer verbilligten Miete Steuern sparen kann, bzw. der Mieter eine geringere Miete zahlt und der Vermieter Steuern spart.
Die beiden haben verstanden dass der Sohn (Mieter) statt z.B. 400€ Kaltmiete zukünftig nur noch 75% also 300€ Kaltmiete im Monat zahlt.
=> der Mieter (Sohn) zahlt 1200€ weniger Miete im Jahr.
Welche Ersparnis oder Steuervorteile hat der Vermieter denn er nimmt ja nun 1200€ weniger ein? Die beiden haben verstanden dass trotz der verbilligten miete auf 75% der ortsüblichen Mietsatzes die Werbungskosten voll abgesetzt werden können. Nur die kann der Vermieter ja auch bei 100% Miete voll absetzen und hat deswegen ja noch keinen Vorteil. Worin liegt der Vorteil für den Vermieter bei einer verbilligten Miete? Kann er die Mindereinnahmen als „Verlust“ absetzen oder gibt es noch andere Gesichtspunkte?
Das hast Du alles schon richtig verstanden!
Allein durch ein solches Mietverhältniss spart sich der Vater die ESt auf die 1200, die der Sohn weniger zahlt, nicht mehr und nicht weniger.
Es ist sowieso ein weitverbreiter Irrglaube, dass der Erwerb einer zu vermietenden Wohnung ein Steuersparmodell ist.
Das kann so eine Wohnung sein, muss aber nicht.
Das klappt, wenn man die Verlustzeit so einer Wohnung (in der Regel während die Finanzierung läuft, wegen der Kreditzinsen) auf Zeiten mit hohem Einkommen legen kann, und die Gewinnzeit, wenn also die Wohnung abbezahlt ist, in Zeiten mit niedrigen Einkünften legen kann (zB Rentenbezugszeit).
Zu bedenken ist hier aber, dass man sich uU damit die Verpflichtung zur Abgabe einer StE zu Zeiten „ans Bein bindet“, in denen man ohne die Wohnung gar keine StE abgeben müsste (weil die Rente unter dem FB liegt).
Des weiteren sollte man bedenken, dass uU die Wohnung in dieser Zeit auch enorm an Wert verlieren kann (so gehts momentan vielen, die vor vielen Jahren eine Wohnung teuer besonders in den neuen Bundesländern erworben haben, und diese Wohnung nun meist nicht mehr die Hälfte des Kaufpreises an Wert hat).
Am meisten Steuern werden gespart, wenn gar keine Miete verlangt wird und der Vater den Sohn mietfrei wohnen lässt, ganz einfach. Es ist natürlich klar, dass eine geringere Miete für den Vater geringere Einnahmen bedeutet. Die Steuerersparnis kann das nicht wett machen, d.h. sie ist immer geringer als die Mietreduzierung. Wäre ja auch irgendwie komisch, wenn ein Vermieter mehr Geld in der Tasche hätte, wenn er eine geringere Miete verlangt.
Was dieses „Steuersparmodell“ angeht, ist das wohl so gemeint, dass Vater und Sohn auf dem Papier eine geringe Miete vereinbaren und der Rest dann „unter der Hand“ zugesteckt wird.
der Vorteil ist rechnerisch der, dass Vater weniger Einkünfte aus der Vermietung hat (geringerer „Gewinn“ oder größerer Verlust) - mehr nicht.
Die Mindereinnahmen als Kosten ansetzen geht natürlich nicht, sonst würden sie sich ja doppelt auswirken (weniger Einnahmen und gleichzeitig Ausgaben). Außerdem fehlt es am Geld(ab)fluss.
Ob die Konstruktion tatsächlich steuerliche Auswirkungen hat, hängt von den übrigen Einkommensverhältnissen des Vaters (und ggf. der Ehefrau) ab.
Am meisten Steuern werden gespart, wenn gar keine Miete
verlangt wird und der Vater den Sohn mietfrei wohnen lässt,
ganz einfach.
Das solltest Du mal versuchen dem FA klar zumachen.
Was dieses „Steuersparmodell“ angeht, ist das wohl so gemeint,
dass Vater und Sohn auf dem Papier eine geringe Miete
vereinbaren und der Rest dann „unter der Hand“ zugesteckt
wird.
Das ist wohl ein Irrglaube.
Das Modell des Finanzamtes sagt lediglich, das der Familienangehörige nicht den vollen Mietpreis verlangen muss. Manch ein Vater würde von seinem Sohn gar keine Miete verlangen wollen. Aber genau das darf er nicht. Das ist der Gedanke des Modells. Es muss am Ende eine Gewinnerziehlungsabsicht vorliegen, sonst keine Kohle vom FA.
So ein Käse, natürlich darf er das! Nur dann kann er eben keine WK geltend machen, und die Gewinnerzielungsabsicht aus einer vorhergehenden Vermietung könnte verneint werden.
Das Modell des Finanzamtes sagt lediglich, das der
Familienangehörige nicht den vollen Mietpreis verlangen muss.
FALSCH:
Es wird nur bei Familienangehörigen genauer hin geschaut und es werden dort von mit diesen Regeln gearbeitet.
Auch einem NICHT Familienmitglied kann ich eine Wohnung mit einem Mietpreis von 75% oder gar 50% vermieten.
Unterschied: Bei einem nicht Familienmitglied würde das FA nicht so genau hinschauen, wenn ich begründet billig vermiete und trotzdem eine Gewinnerzielungsabsicht nach weisen KÖNNTE. Meistens muss ich diesen Nachweis aber nicht erbringen.
Der Hintergrund ist klar: Innerhalb der Familie geht das FA davon aus, dass man keine Gewinnmaximierung versucht.
Vermieter/Vater zahlt für 1200€ weniger ESt (klar er bekommt
das Geld ja net)
wenn die Miete auf maximal 75% der ortsüblichen miete
gesenkt wird können Werbungskosten voll abgesetzt werden?
Ja, aber wenn er schon einen Mietvertrag mit 100% hat, wird das FA eine Änderung nicht anerkennen, oder kennst Du einen Vermieter der zu seinem Mieter sagt:
„Hey, willst 25% weniger Miete zahlen?“
Ja, aber wenn er schon einen Mietvertrag mit 100% hat, wird
das FA eine Änderung nicht anerkennen, oder kennst Du einen
Vermieter der zu seinem Mieter sagt:
„Hey, willst 25% weniger Miete zahlen?“
Wenn es dafür eine nachvollziehbare und logische Erklärung gibt, und die Änderung unter fremden Dritten auch vereinbart worden wäre, warum nicht?
FALSCH:
Es wird nur bei Familienangehörigen genauer hin geschaut und
es werden dort von mit diesen Regeln gearbeitet.
Auch FALSCH.
Auch einem NICHT Familienmitglied kann ich eine Wohnung mit
einem Mietpreis von 75% oder gar 50% vermieten.
Richtig.
Unterschied: Bei einem nicht Familienmitglied würde das FA
nicht so genau hinschauen, wenn ich begründet billig vermiete
und trotzdem eine Gewinnerzielungsabsicht nach weisen KÖNNTE.
FALSCH. Und die Einkunftserzielungsabsicht bei einer Miete von nur 50 % oder weniger nachzuweisen wird bei jedem schwierig, sei es jetzt Angehöriger oder nicht.
Meistens muss ich diesen Nachweis aber nicht erbringen.
Wann man die Einkunftserzielungsabsicht nachweisen muss ist unabhängig davon, ob die Vermietung an einen Angehörigen oder einen fremden Dritten erfolgt.
Der Hintergrund ist klar: Innerhalb der Familie geht das FA
davon aus, dass man keine Gewinnmaximierung versucht.
FALSCH. Einkunftserzielungsabsicht ist Einkunftserzielungsabsicht ist Einkunftserzielungsabsicht.
Theoretisch schon, da gebe ich Dir Recht.
Aber da muss dem FA aber wirklich schon ein extrem stichhaltiges Szenario erzählt werde.
Mir fällt da nichts gescheites ein.
Ich kenne einen Fall, da wurde seitens der Arge dem Mieter mitgetielt, dass er 15€ mehr Miete zahlt als die Arge als angemessen ansieht. Er müßte also sich eine andere Wohnung suchen, bzw. die 15€ aus eigener (knappen) Tasche bezahlen. Das wurde dem Vermieter erklärt und der war damit einverstanden, dass die Miete um 15€ gesenkt wird, weil der Mieter ja ansonsten ein sicherer Mieter ist (ARGEüberweist ja nun einmal das Geld). Das ist eine glaubhafte Geschichte für das FA.
Aber beim Sohnemann ??? Na, da bin ich auf die Märchenstunde mal gespannt.
Was ich damit sagen wollte: Bei Vermietung an Angehörigen wird IMMER geprüft, dafür gibt es extra Formulare bei der Steuererklärung.
Bei anderen Wohnungen wird nicht so genau hin geschaut. Schließlich schwanken qm Preis ja durchaus stark je nach Ausstattungsmerkmale und da Prüfen sie nicht jede günstig erscheinende Wohnung.
Offtopic: Ich hab mal versucht vom FA herauszufinden, was denn der ortsübliche qm Mietpreis bei uns wäre. (Haben keinen Mietspiegel hier)
Antwort: Können wir so pauschal nicht sagen.
WErde emnächst mal eine Förmliches Anschreiben aufsetzten, in dem ich das FA darüber aufkläre, dass ich x €/qm als die ortsüblichen Vergleichsmiete ansehe werden.
dafür gibt es extra Formulare bei der Steuererklärung.
So? Ja die würden mich ja mal interessieren!
Bei anderen Wohnungen wird nicht so genau hin geschaut.
Schließlich schwanken qm Preis ja durchaus stark je nach
Ausstattungsmerkmale und da Prüfen sie nicht jede günstig
erscheinende Wohnung.
Wenn aber der Nachmieter plötzlich 100 € weniger zahlt als der Vormieter prüft das FA, egal ob Angehöriger oder nicht.
Ja, aber wenn er schon einen Mietvertrag mit 100% hat, wird
das FA eine Änderung nicht anerkennen, oder kennst Du einen
Vermieter der zu seinem Mieter sagt:
„Hey, willst 25% weniger Miete zahlen?“
Es geht einfach darum dass der Vater nicht wusste dass er nur 75% verlangen kann und trotzdem die vollen WK geltend machen kann. Also wird das doch kein Problem sein dass der Sohn ab jetzt (ab Jan 2010) nur noch 75% der bisherigen Miete zahlt?! Oder wo liegt da nun ein Problem?