Haus Eigentumswohnung eigentümer Verwalter zahlung Miteigentümer Wohnungseigentümer

Hausverwaltung bei Eigentumswohnung

Von: , Frage gestellt am Sa, 19. Feb 2000

1998 haben wir uns eine Eigentumswohnung in einem Neubau gekauft und seitdem gibt es nur Ärger. Der Hausverwalter wurde uns regelrecht vom Bauträger aufgezwungen. Ok ist ja auch egal, denn das wir einen Verwalter benötigen war schon klar. Leider ist dieser Verwalter dermaßen unfähig, daß wir im Oktober 99 die Zahlung des Haushaltsgeldes aus folgenden Gründen eingestellt haben:
- Bis dato haben wir immer noch keine ordnungsgemäße Abrechnug aus 1998 erhalten.
- Statdessen eine Nachzahlungsforderung in Höhe von über 1.000,- DM für 3 Monate im Jahr 1998 obwohl wir für diesen Zeitraum bereits Haushaltsgeldes bezahlt haben. Außerdem sind im Wirtschaftsplan Punkte aufgeführt die es in unserer Eigentümergemeinschaft nicht gibt: z.b. ISTA-Gebühren, Staßenreinigung, Kabel-TV. Allgemeinstrom und Wasserverbrauch wurde so hoch angesetzt als wenn jede Wohneinheit alle Gemeinschaftskosten alleine Tragen müßte.
- Anfragen schriftlich sowie telefonisch über die Aufstellung blieben unbantwortet.
- Defekte wie z.B. an Hauseingangstüre und Wechselsprechanlahge,Lampen die dem Verwalter seid mitte 1999 bekannt sind wurden noch nicht repariert.

Wegen der fehlenden Zahlung suchte der Verwalter mitte 1999 einen Anwalt auf. Nachdem ich dem Anwalt die Sachlage schriftlich schilderte haben wir seit über 2 Monaten keine Post mehr von dem Anwalt bekommen.
Stattdessen kommen jetzt wieder Mahnungen vom Hausverwalter.

Im aktuellsten Schreiben macht der Verwalter uns darauf aufmerksam, daß nach § 18 WEG die anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung unseres Wohneigentums verlangen können falls wir nicht bis ende Februar bezahlen.

Mal abgesehen davon, daß in so einem Fall nichts ohne Gericht funktionieren würde, geht sowas wirklich so einfach?
Wie soll das ganze funktionieren? Immerhin kommt der Verwalter nicht seinen Verpflichtungen nach.

PS: Alle Miteigentümer sind ebenfalls sehr über den Verwalter verärgert und wir habe uns schon um einen neuen gekümmert. Allerdings befürchte ich nun, daß unsere unfähiger Verwalter einfach die Unterlagen dem neuen Verwlater übergibt ohne eine anständige Abrechnung vorgelegt zu haben und wir dann trotzdem weiter viel zu viel an Haushaltsgeld bezahlen ohne Chance dies zurück zu bekommen.

3 Antworten zu dieser Frage

1. Antwort von nach 5 Stunden hilfreich

   Re: Hausverwaltung bei Eigentumswohnung

   Hallo Claudia, 1998 haben wir uns eine Eigentumswohnung
   in einem Neubau gekauft und seitdem gibt
   es nur Ärger. Der Hausverwalter wurde uns
   regelrecht vom Bauträger aufgezwungen.
   ging mir ähnlich, Bauträger und Hausverwalter stecken oft unter einer Decke. ist ja auch egal, denn das wir einen
   Verwalter benötigen war schon klar.
   Leider ist dieser Verwalter dermaßen
   unfähig, daß wir im Oktober 99 die
   Zahlung des Haushaltsgeldes aus folgenden
   Gründen eingestellt haben:
   nur ihr selbst, oder haben auch die anderen Eigentümer die Zahlungen eingestellt ? - Bis dato haben wir immer noch keine
   ordnungsgemäße Abrechnug aus 1998
   erhalten.
   - Statdessen eine Nachzahlungsforderung
   in Höhe von über 1.000,- DM für 3 Monate
   im Jahr 1998 obwohl wir für diesen
   Zeitraum bereits Haushaltsgeldes bezahlt
   haben. Außerdem sind im Wirtschaftsplan
   Punkte aufgeführt die es in unserer
   Eigentümergemeinschaft nicht gibt: z.b.
   ISTA-Gebühren, Staßenreinigung, Kabel-TV.
   Allgemeinstrom und Wasserverbrauch wurde
   so hoch angesetzt als wenn jede
   Wohneinheit alle Gemeinschaftskosten
   alleine Tragen müßte.
   Dringend Akteneinsicht verlangen. Bei größeren Objekten müssen immer Vertrauensleute / Vertreter der Eigentümer gewählt werden (bei uns ca. 50 Parteien = 3 Vertreter), die Akteneinsicht verlangen können. - Anfragen schriftlich sowie telefonisch
   über die Aufstellung blieben
   unbantwortet.
   Sofort den Anwalt einschalten !!! Hier geht es um viel Geld, das der Eigentümergemeinschaft das Genick brechen kann (z.B. wenn die eingezahlten Gelder veruntreut wurden und die nichtgezahlten Rechnungen des letzten Jahres nachgezahlt werden müssen). - Defekte wie z.B. an Hauseingangstüre
   und Wechselsprechanlahge,Lampen die dem
   Verwalter seid mitte 1999 bekannt sind
   wurden noch nicht repariert.
   
   Wegen der fehlenden Zahlung suchte der
   Verwalter mitte 1999 einen Anwalt auf.
   Warum nur er und Ihr nicht ??? Nachdem ich dem Anwalt die Sachlage
   schriftlich schilderte haben wir seit
   über 2 Monaten keine Post mehr von dem
   Anwalt bekommen.
   Klar, der Anwalt hat die Sache zurückgegeben, da er sie aussichtslos hält. Stattdessen kommen jetzt wieder Mahnungen
   vom Hausverwalter.
   s.o. Im aktuellsten Schreiben macht der
   Verwalter uns darauf aufmerksam, daß nach
   § 18 WEG die anderen Wohnungseigentümer
   die Veräußerung unseres Wohneigentums
   verlangen können falls wir nicht bis ende
   Februar bezahlen.
   Auch hier: habt nur Ihr die Zahlungen eingstellt ?
   
   Wenn ja: dringend die anderen Eigentümer (persönlich, nicht schriftlich) davon überzeugen, auch die Zahlungen einzustellen. Hintergrund der Zwangsveräusserung ist es, den Hausfrieden aufrechtzuerhalten, wenn sich jemand überhaupt nicht an die Spielregeln hält. Geht aber nur, wenn ein Beschluss durch die anderen Eigentümer auf der Eigentümerversammlung gefasst wird (Mehrheitsentscheidung !). Mal abgesehen davon, daß in so einem Fall
   nichts ohne Gericht funktionieren würde,
   geht sowas wirklich so einfach?
   Erstmal geht's über den Anwalt, dann ist die Hausverwaltung evtl. bereits eingeschüchtert.
   
   Weiterhin kann ich Euch nur raten, eine Ausserordentliche Eigentümerversammlung zu fordern und notfalls ohne Verwalter durchzuführen. Wenn der Verwalter anwesend ist: bringt Euren Anwalt mit.
   
   Bei Immobilien steckt soviel privates Kapital von Euch drin, dass es Euch in den Ruin treiben kann, wenn jemand Gelder veruntreut (kommt öfters vor, als man denkt...)
   
   Ach ja, da fällt mir ein: wieviel müsst Ihr denn im Monat bezahlen ? PS: Alle Miteigentümer sind ebenfalls
   sehr über den Verwalter verärgert und wir
   habe uns schon um einen neuen gekümmert.
   Richtig so !!! Aber Achtung: Die Szene kennt sich gegenseitig. Darauf achten, dass die nicht unter einer Decke stecken !!! Allerdings befürchte ich nun, daß unsere
   unfähiger Verwalter einfach die
   Unterlagen dem neuen Verwlater übergibt
   ohne eine anständige Abrechnung vorgelegt
   zu haben
   Zuerst den alten Verwalter verpflichten, eine Abrechnung vorzulegen, notfalls mit neuem Verwalter selbst Abrechnung durchführen und zuviel gezahltes Geld von alter Hausverwaltung zurückfordern (per Klage natürlich !) und wir dann trotzdem weiter
   viel zu viel an Haushaltsgeld bezahlen
   ohne Chance dies zurück zu bekommen.
   Ihr könnt es einklagen, geht natürlich nur, wenn das Geld nicht bereits in der Karibik ist...
   
   => sofort handeln, die anderen Eigentümer überzeugen, mit Anwalt eine Akteneinsicht verlangen und notfalls durch einen Dritten die Akten sichten lassen, ohne auf Ansprüche gegen die Hausverwaltung zu verzichten !!!
   
   Grüsse
   Sven
   

2. Antwort von nach 2 Tagen hilfreich

   Re: Hausverwaltung bei Eigentumswohnung

   Liebe Claudia,
   
   Sofern ein Wirtschaftplan beschlossen und für das Jahr 2000 auch gültig ist, gibt es keinerlei rechtliche Mittel das Wohngeld einzubehalten.
   (Das Wohngeld wird ja auch an die Gemeinschaft und nicht den Verwalter bezahlt.)
   Wenn kein gültiger Wirtschaftsplan besteht, besteht auch keine zahlungspflicht! Das sollte einmal genauer überprüft werden.
   
   Für die Zwangsveräusserung benötigt der Verwalter einen Beschluss der Gemeinschaft, den er (bei geschilderter Sachlage) so schnell wohl nicht wird erwirken können.
   
   Wenn es den anderen Eigentümern ähnlich geht, solltet Ihr Euch einen neuen Verwalter suchen. Der Alte kann JEDERZEIT (unabhängig von der Bestellung, auch in der Teilungserklärung) durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. (ob der Verwaltervertrag auch fristlos kündbar ist hängt von diesem selbst sowie evt. Fehlverhalten des Verwalters ab!)Auf der gleichen Versammlung müßte auch ein neuer Verwalter bestellt werden, da die Gemeinschaft sonst nicht handlungsfähig ist.
   
   Vorgehensweise: Antrag (mindestens 1/4 der Gemeinschaft muss dieses wollen / unterschreiben) an den alten Verwalter, eine Versammlung kurzfristig einzuberufen. Tagesordnung: Vorstellung neuer Verwalter, Abwahl des alten Verwalters, Bestellung neuer Verwalter.
   Weigert sich der Verwalter, dann (und erst dann) darf der Beiratsvorsitzende eine derartige Versammlung einberufen.
   Weigert sich der Beiratsvorsitzende (und nur dann) darf dessen Stellvertreter diese Versammlung einberufen.
   Weigert sich auch der, oder gibt es gar keinen Beirat, kann nur noch das zuständige Amtsgericht eine Versammlung einberufen.
   
   Versammeln könnt ihr Euch natürlich auch so, nur dort gefaßte Beschlüsse können aus Formalgründen innerhalb von vier Wochen erfolgreich angefochten werden.
   
   Offensichtlich benötigt Ihr WEG-kompetente Hilfe. Diese würde ich nicht nur bei einem Anwalt sondern bei kompetenten und erfahrenen WEG-Verwaltern suchen.
   
   Viel Erfolgt :-( bent
   

3. Antwort von nach 2 Tagen hilfreich

   Re: Hausverwaltung bei Eigentumswohnung

   und noch ein kleiner Nachtrag:
   
   Wie leider üblich werden verschiedene Sachverhalte in einen Topf geworfen, was natürlich weder sachdienlich noch relevant ist.
   
   Hausgeld, Abrechnung usw. betrifft die Gemeinschaft und die Mitglieder.
   
   Fehlleistungen des Verwalters betreffen dessen Verwaltervertrag und die Gemeinschaft. Hier haftet der Verwalter auch persönlich.
   
   Ggf. muss der alte Verwalter auf Abrechnung und Herausgabe der Unterlagen verklagt werden. Ist er zu einer Abrechnung nicht in der Lage, könnte auch ein Dritter mit der Abrechnung beauftragt werden. Der müsste das ganze Jahr aber nachbuchen und bezüglich der Vermögen-Stati (Mehrzahl von Status?) Recherchen anstellen. Das wird u.U. nicht ganz billig. Auch hierfür könnte der alte Verwalter in Regress genommen werden.
   

Keine passende Antwort gefunden? Jetzt eigene Frage stellen!