Überhöhte Miete, Mietspiegel

Hallo an alle,
ich habe vor 2 Monaten eine neue Wohung bezogen und leider erst heute festgestellt, dass meine Miete ca 21. % über dem geltenen Mietspiegel liegt. Habe ich auch die Möglichkeit die Differenz zurückzufordern oder gilt dies nur für echte Mietwucher (also 50%). Ich habe im Internet leider keine eindeutige Erklärung gefunden. Dort bezieht sich immer alles nur auf Mieterhöhungen.
Schon mal vielen Dank!!

Hi Annette,

da hast Du leider wohl keine Chance. Du hast den Mietvertrag unterschrieben und dadurch die Mietforderung anerkannt.

Irgendwelche §§ greifen hier leider nicht.

Gandalf

Hallo Annette,

der Mieter darf bis zu 20 % die ortsübliche Miete überziehen, insbesondere auch dann, wenn noch Kapitalkosten vorhanden sind. Wegen einem Prozent lohnt sich kein Streit. Rückerstattunganspruch wegen der Höhe besteht also nicht.

Die entscheidende Frage hierbei ist, dass nicht nur die ortsübliche Miete überhöht sein muss, sondern wesentlich ist, dass der Abschluss einer überhöhten Miete nur deshalb erfolgte, weil Du in einer Notlage Dich befindend keine andere Wohnunge finden konntest, auf diese Wohnung als angewiesen bist und - dies ist das Entscheidende dabei - der Vermieter die Notlage kannte und diese ausgenutzt hat.

Es geht also nicht darum, ob Du eine überhöhte Miete akzeptiert hast, sondern ob diese dadurch zustande gekommen ist, weil der Vermieter eine Notlage ausgenutzt hat - und zudem - muss dann die Überhöhung über 20 % liegen.

Selbst aber dann, wenn die Miete z.B. 30 % über dem Mietspiegel liegt und zehn Prozent über dem akzeptierten erhöhten Zuschlag ( von 20 % ) hast Du nur Rückforderungsansprüche, wenn der Vermieter die Notlage kannte und ausgenutzt hat. Kannte der Vermieter die Notlage nicht und hast Du die höhere Miete trotzden anerkannt muss der Vermieter auf Dein Verlangne hin zum nächsten 1. des Monats die Miete auf die orstübliche Miete anpassen.

Hierzu ein Hinweis: Ein Mietspiegel wird üblicherweise nach Baujahr des Hauses, Aussattung wie ZH und Bad/Dusche, Wohnlage, Wohnfläche sowie Werterhöhungen für hochgefliesste Bäder/Dusche, Parkett, Holzdecken, Fliesen-Boden, Aufzug, de rohne Bauanforderung eingebaut ist, Gartennutzung mit meist 10 % Zuschlag bewertet. Abzüge gibt es oft für schlechte Treppenhäuser ( 5 %), in Altbauten noch WC im Treppenhaus ( 10% ), WC im Treppenhaus und von mehreren Familien zu nutzen ( 15 % ) bewertet. Für selbstbewohntes Wohnhaus/Reihenhaus qwerden oft Zuschläge nach Alter der Baujahre von 10 - 40 % angerechnet. Ist eine Einbauküche im Mietpreis inbegriffen, muss bei einer Mietpreisberechnung diese einzeilig mit mindestens 30 EURO, zweizeilig mit mindestens 40 EU berücksichtigt werdne. Ebenso müssen Gragen ( bis 35 EURO) und Stellplätze (bis 25 EURO), wenn sie im Mietpreis enthalten sind bei einer Mietpreisberechnung berücksichtigt werden.

Ferner ist zu beachten, ob es sich bei den ortsüblichen Mietpreisen im Mietspiegel um Nettopreise ohne Nebenkosten handelt. Dann musst Du nämlich überprüfen, welche Nebenkosten Du nicht zahlen musst ( z.B. Grundsteuer oder Versicherungen). Ist dies der Fall, es sind nur Nettopreise ohne Nebenkosten und musst Du z.B. Grundsteuer und Versicherungen nicht bezahlen, darf der Vermieter im Verfahren zur Klärung, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt diese Jahres-Beträge auf Monate und auf Quadratmeter umrechnen.

Die Antwort, ob die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, dass der Mieter vom Vermieter wegen Mietpreisüberhöhung Geld erstattet erhält oder vom Vermieter verlangen kann, dass er die Miete in Zukunft senkt ist also nicht einfach mit dem alleinigen Hinweis auf den Mietspiegel zu beantworten.

ich habe vor 2 Monaten eine neue Wohung bezogen und leider
erst heute festgestellt, dass meine Miete ca 21. % über dem
geltenen Mietspiegel liegt. Habe ich auch die Möglichkeit die
Differenz zurückzufordern oder gilt dies nur für echte
Mietwucher (also 50%).

In Deinem Fall liegt kein Mietwucher vor. Du musst hier nachweisen,wenn Du eine Notlage behaupten möchtest, dass der Vermieter den Umstand kannte. Hierbei ist von Dir zu beweisen, welche Wohnungen Du besichtigt hast, wieviel Mitinteressenten jeweils pro Wohnung vorhanden waren, warum Du abgelehnt worden bist und was Du alles unternommen hast, um eine günstige Wohnung zu finden.

Ich habe im Internet leider keine

eindeutige Erklärung gefunden. Dort bezieht sich immer alles
nur auf Mieterhöhungen.
Schon mal vielen Dank!!

Gibt es auch nicht, weil jeder Einzelfall berechnet werden muss und die Umstände beachtet werden müssen, wie es zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist. Zudem ist zu beachten, dass in einem Mietrechtsstreit über die Höhe der Miete und die Frage der Mietpreisüberhöhung ein Mietspiegel nur als Anhaltspunkt gilt und für den Prozess auf jeden Fall ein Mietwertpreisgutachten erforderlich ist. Gutachten kosten ab rd. 1000 EURO bis 3000 EURO.

Gruss Günter

Hallo Annette,

ich schätze auch, dass Du hier kaum eine Chance hast. Der Mietspiegel ist zu dem im Moment kein guter Ratgeber, da die Mieten derzeit sinken. Der Mietspiegel richtet sich aber nach den vergangenen 2-3 Jahren, in denen, zumindest in München, die Preise einen absoluten Hochstand erreicht haben. Vielleicht hast Du ja noch nicht allzu viele Löcher gebohrt, so dass Du jetzt in Ruhe eine preislich angemessenere Wohnung suchen und finden kannst.