Hauskauf von privat

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
wir sind an einem Hauskauf interessiert.

Die Frau will uns das Haus für 130 TEUR überlassen, die Zahlung soll so aussehen das wir ihr monatlich 600 Euro zahlen, nach 15 Jahren den gesamten Restbetrag von 22 TEUR komplett auszahlen. Wir müßten somit kein Geld von der Bank leihen.
Alternativfinanzierung wäre, das Geld von der Bank komplett aufnehmen oder über den Bausparvertrag. Oder zur Miete in dem Haus wohnen.
Aber wir wollen es natürlich lieber kaufen.
Nur meine Bedenken, wie läuft das mit dem Grundbucheintrag. Die Frau meinte das sie noch Schulden auf dem Haus hat. Kann man sich überhaupt bei dieser Möglichkeit ins Grundbuch eintragen lassen oder nicht?
Ohne Grundbucheintrag ist das ganze doch zu Risikoreich?

Was halten Sie davon?

Grüße

#2

Auch hallo,

also wenn das Haus die 130 T EUR wert ist, macht ihr natürlich ein tolles Schnäppchen. Das ganze Geld ohne Zinsen auf so lange Zeit gestreckt!

Ohne Grundbucheintrag ist das ganze doch zu risikoreich?

Nein, nicht nur risikoreich, sondern mehr als das. Wenn ihr Pech habt, könnt ihr alles bezahlt haben und habtbekommt nichts dafür.

Wie hoch ist denn die Belastung, wer zahlt die Zinsen dafür? Bei einem Kauf, wenn ihr wirklich Eigentümer würdet, kauft ihr die Belastung mit ein!

Was ist, falls die Frau stirbt? Geht der Vertrag dann auf die Erben über, oder ist das eine Art Rentenvertrag: Wenn sie stirbt, ist das für euch wie ein Lottogewinn?

Fragt also erst einmal wie hoch die ist, holt euch einen Grundbuchauszug, klärt wer sie abzahlen soll und sprecht mit der Bank.

Und dann braucht ihr einen Notar, Hauskauf geht nicht ohne Notar. Das kostet zwar etwas, aber der weiß, wie der Vertrag zu machen und was zu beachten ist.

Gruß
Peter

#3

Ohne Grundbucheintrag ist das ganze doch zu risikoreich?

Nein, nicht nur risikoreich, sondern mehr als das. Wenn ihr
Pech habt, könnt ihr alles bezahlt haben und habtbekommt
nichts dafür.

ICH WEISS JA NICHT OB MAN DAS SO DA EINTRAGEN KANN WENN MAN DIE FINANZIERUNG SO MACHT WIE WIR

Wie hoch ist denn die Belastung, wer zahlt die Zinsen dafür?
Bei einem Kauf, wenn ihr wirklich Eigentümer würdet, kauft ihr
die Belastung mit ein!

MIT BELASTUNG IST WOHL GEMEINT? Wie viel die Frau noch Schulden auf dem Haus hat? Ja das muss ich erst noch rausfinden. So weit sind wir ja gar nicht.

Was ist, falls die Frau stirbt? Geht der Vertrag dann auf die
Erben über, oder ist das eine Art Rentenvertrag: Wenn sie
stirbt, ist das für euch wie ein Lottogewinn?

MAN MÜßTE DAS DOCH SO THEORETISCH IM VERTRAG SCHREIBEN KÖNNEN DAS DAS AUF DIE ERBEN ÜBER GEHT UND DIE JEDOCH DEN VERTRAG NICHT ÄNDERN KÖNNEN ODER SO -

Fragt also erst einmal wie hoch die ist, holt euch einen
Grundbuchauszug, klärt wer sie abzahlen soll und sprecht mit
der Bank.

Und dann braucht ihr einen Notar, Hauskauf geht nicht ohne
Notar. Das kostet zwar etwas, aber der weiß, wie der Vertrag
zu machen und was zu beachten ist.

STIMMT NATÜRLICH DAS IST KLAR. WOLLTE NUR NICHT SO DUMM DASTEHEN UND MICH VORHER INFORMIEREN.

DANKE

Gruß
Peter

#4

ICH WEISS JA NICHT OB MAN DAS SO DA EINTRAGEN KANN WENN MAN
DIE FINANZIERUNG SO MACHT WIE WIR

Über die Art der Finanzierung wird gar nichts eingetragen. Es geht nur um Besitzverhältnisse, Belastungen, Vormerkungen, Rechte anderer, Nutzungsauflagen u. ä.

MIT BELASTUNG IST WOHL GEMEINT? Wie viel die Frau noch
Schulden auf dem Haus hat?

Ja. Belastungen sind Schulden, die auf das Grundstück eingetragen sind. Der eingetragene Eigentümer haftet dafür, selbst wenn er aus Unerfahrenheit gekauft hat, ohne sich vorher darüber zu informieren. Aber der Notar verhindert das.

MAN MÜßTE DAS DOCH SO THEORETISCH IM VERTRAG SCHREIBEN KÖNNEN DASS
DAS AUF DIE ERBEN ÜBER GEHT UND DIE JEDOCH DEN VERTRAG NICHT ÄNDERN
KÖNNEN ODER SO -

Wenn da nichts Besonderes (z. B. Rentenvertrag) eingetragen wird, tritt automatisch Erbrecht ein. D. h. der Erbe kriegt das noch ausstehende Geld, ändern kann er am Vertrag genausowenig wie eure jetzige Vertragspartnerin, wenn sie unterschrieben hat.

Und dann braucht ihr einen Notar, Hauskauf geht nicht ohne
Notar. Das kostet zwar etwas, aber der weiß, wie der Vertrag
zu machen und was zu beachten ist.

STIMMT NATÜRLICH DAS IST KLAR. WOLLTE NUR NICHT SO DUMM
DASTEHEN UND MICH VORHER INFORMIEREN.

Keine Angst vor dem Notar. Der ist gewohnt, dass Unerfahrene zu ihm kommen, schließlich kauft man nicht alle Tage ein Haus. Und über den Tisch ziehen wird er euch nicht, die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis.

Sollte euch die Frau aber einen Notar vorschlagen („den kenne ich schon so lange“) oder die Bank ihren „Hausnotar“ empfehlen, würde ich die nicht nehmen. Die könnten den Vertrag in Details zugunsten Ihrer Partei abfassen.

Viel Glück
Peter

#5

Ich danke Dir und hoffe alles klappt.
Annika

#6

Hallo,

also - das was Ihr machen wollt, nennt sich üblicherweise Kaufvertrag auf Leibrente.

Das ist natürlich möglich - da gibt es 2 Varianten: Einmal Zahlung zu Lebzeiten des Verkäufers, wenn er früh stirbt, Pech für den Verkäufer, wenn er ewig lebt und uralt wird - pech für den Käufer. Variante 2: zahlung über einen best. Zeitraum und ggf. an die Erben (also das, was ihr vorhabt)

Die Schulden, die die jetzige Besitzerin noch auf das haus habt, müssen Euch nicht interessieren, wenn Ihr das Haus LASTENFREI übernehmt - dann ist es ihr Problem, wie sie die monatlichen Zahlungen zukünftig aufbringt (wahrscheinlich aus eurer monatlichen Zahlung). Die Bank muß aber zustimmen, die Hypothek (das ist es üblicherweise) im Grundbuch zu löschen (die haben da normalerweise einen Eintrag - an sogenannter 1. Stelle - als Sicherheit).

Ihr solltet Euch beim Notar genau beraten lassen, wie der Vertrag zu Eurer Sicherheit auszusehen hat. Genau dafür bezahlt Ihr nämlich den Mann - das ist eben ein Spezialist in Vertragsrecht - er muß auch neutral sein. Er muß Euch zudem die komplizierten Vertragstexte auch in „gewöhnliches“ Deutsch übersetzen können, so daß Euch genau klar ist, auf was ihr Euch einlaßt.

Das ist auch nicht komisch oder dumm - ein normaler Notar weiß, daß die wenigsten Leute regelmäßig vor ihm sitzen und macht das von allein - ein Beratungsgespräch vor dem eigentlichen Kauf sollte sein, in dem man genau erklärt, wie man selbst sich den Vertrag vorstellt und er wird dann sagen, ob und wie sowas geht.

Ich weiß nicht, wie es bei Euch aussieht - in manchen Bundesländern sind Notare zugleich Anwälte - in Bayern ist das nicht erlaubt. Ich persönlich würde einen reinen Notar vorziehen.

Es kann nicht jeder Anwalt Notar werden - da muß man besonders „zuverlässig“ sein und Erfahrung haben.

Also: Keine Scheu vor dem Notar und lieber vorher einmal mehr fragen, als nachher nen Vertrag an der Backe zu haben, den man nicht will und nicht bezahlen kann!

Wendy

#7

Hallo Annika,

so als Idee, was ich versuchen würde: Vielleicht gibt es die Möglichkeit, Hauskauf und Finanzierung über zwei getrennte Verträge laufen zu lassen?

Vertrag a) Hauskauf „wie üblich“, also mit Grundbucheintrag, Regelung des Eigentumsübergangs (zeitnah und lastenfrei)
Vertrag b) privater Darlehensvertrag mit der Verkäuferin, in dem die Raten wie vereinbart festgeschrieben sind

a) geht nur mit Notar, für b) wäre ein Notar wahrscheinlich sinnvoll.

Viele Grüße
Katharina

#8

Hallo Katharina,

Vertrag a) Hauskauf „wie üblich“, also mit Grundbucheintrag,
Regelung des Eigentumsübergangs (zeitnah und lastenfrei)

Das geht immer so. Nur: Lastenfrei oder nicht lastenfrei, ist hatl Vereinbarungssache. Das eine ist genauso gut wie das andere, hängt vom Kaufvertrag ab.

Vertrag b) privater Darlehensvertrag mit der Verkäuferin, in
dem die Raten wie vereinbart festgeschrieben sind

Das ist auch immer so. Im Kaufvertrag wird festgelegt, wer wann was zu bezahlen hat. Das hat mit dem Grundbucheintrag nur bedingt zu tun.

a) geht nur mit Notar, für b) wäre ein Notar wahrscheinlich sinnvoll.

a + b: Hauskaufverträge gehen nur mit Notar! Ist ohne überhaupt nicht möglich!

Gruß
Peter

#9

Hallo Peter,

Das ist auch immer so. Im Kaufvertrag wird festgelegt, wer
wann was zu bezahlen hat. Das hat mit dem Grundbucheintrag nur
bedingt zu tun.

Das ist mir schon klar, ich dachte allerdings, die Fragestellerin wollte Kauf und Finanzierung in einem Vertrag machen, und das würde ich eben nicht tun.

D.h., um mich klarer auszudrücken: Vertrag a) ist der Kaufvertrag über das Haus.

In Vertrag b) steht hingegen, dass die Verkäuferin den Käufern ein Darlehen i.H.v. 130 TDM überlässt zu folgenden Konditionen: … Da würde sie dann auch nicht als „Verkäuferin“, sondern schlicht als „Darlehensgeber“ bezeichnet. Wie man so einen Vertrag wasserdicht gestaltet, weiß ich leider nicht - wir haben unser Haus halt „konventionell“, also mit Darlehensgeber = Bank gekauft. Deswegen mein Vorschlag, für b) einen Notar heranzuziehen.

a + b: Hauskaufverträge gehen nur mit Notar! Ist ohne
überhaupt nicht möglich!

Zu a) Zustimmung, das wusste ich und habe es auch so geschrieben. Zu b) Für einen Darlehensvertrag braucht man keinen Notar.

Nächtliche Grüße :wink:
Katharina

#10

hi,

ob ein Notar von Nebenan, oder ob die Verkäuferin ihn kennt, das spielt absolut keine Rolle, wegen interessenkollusion berät der Notar beide Parteien gut,

  1. weil er nicht mehr bekommt als die 1,5 % vom Kaufpreis, und 2. er Haftet doch dafür, wenn er Falsch berät.

wenn das Haus noch Schulden hat solltest Du fragen ob die Verkäufer die Wohnung auf Raten Verkaufen dürfen,denn das Haus gehört ja nicht nur dem Verkäufer sondern solange eine Grundschuld eingetragen ist,
auch der Bank, dass heißt die BAnk wird mit dem Verkauf erst dann einverstanden sein, wenn sie weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt und das solange bis die letzte Rate bezahlt ist.

Aber Du kannst es auch so gestalten, das Du die Restschuld von dem Verkäufer ( wenn sie nicht sehr Hoch ist )sofort an die Bank zahlst, und den Restkaufpreis
würde ich dann an den Verkäufer in Raten zahlen, mit oder ohne Zinsen das ist euch überlassen.

  1. Möglichkeit

Du übernimmst die Restschulden die an die Bank noch zu zahlen sind, das heißt Du und die Verkäufer geht zu der Bank, und schlagt den vor, dass Du die Restschulden übernehmen möchtest, weil Du das Haus erwirbst, daher möchtest Du, dass ein Kreditvertrag über die Restsumme mit Dir abgeschlossen wird, und den Restkaufpreis zahlst Du in Raten an die Verkäufer.

außerdem wird Dir der Notar einen Kaufvertragsentwurf zukommen lassen, und wenn Du den Notar nicht vertrauen solltest, dann gehst Du mit dem KV entwurf zum Rechtsanwalt und läßt den überprüfen.

Wichtig ist, nicht wieviel im Grundbuch als Belastung noch eingetragen sind, sondern wieviel der Verkäufer noch abzahlen muss, denn im Grundbuch steht immer Ges. Kreditbetrag der aufgenommen wurden war.

Notargebühren 1,5 % vom Kaufpreis

Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis müssen auch vorhanden sein.

ich hoffe ich konnte dir wenig helfen.

ich weiß, ich habe zuviel geschrieben, sorry.

netten Gruss aus berlin

Samir

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]