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Rechtliche Fragen zu Wohneigentümergemeinschaft

Von: , Frage gestellt am So, 29. Feb 2004

Hallo!

Meine Schwester hat eine Frage wegen ihrer Eigentumswohnung.

Sie wollte gerade Wohngeld für ihre selbstgenutzte ETW beantragen.
Das soll wohl auch kein Problem sein, aber die Stadt möchte nun einige Belege vorgelegt bekommen.

Dies sind unter anderem unter anderem auch die Nebenkostenabrechnungen vom letzten Jahr (laut Stadtverwaltung wegen der Verwaltergebühr) und ein Nachweis über die jährlich gebildeten Rücklagen.

Nun HAT diese Eigentümergemeinschaft (bestehend aus drei Parteien) aber weder eine regelmäßige Nebenkostenabrechnung, noch einen irgendwie tätigen Verwalter (da gab es zwar mal einen, aber der hat schon lange bevor meine Schwester die Wohnung gekauft hat, sämtliche Aktivitäten eingestellt), noch irgendwelche Rücklagen.

Heizkostenabrechnungen sind nicht erforderlich, da jede Partei eine eigene Etagenheizung hat.
Alle gemeinsamen Ausgaben wurden bisher bei Fälligkeit eben durch drei geteilt und von einem der Eigentümer eingesammelt und an den jeweiligen Empfänger weitergeleitet.
Das funktioniert so auch schon seit vielen Jahren einwandfrei.


Nun stellt sich aber die Frage, ob das alles so rechtens ist, oder ob man sich mit einer derartigen Erklärung gegenüber dem Wohnungsamt nicht eventuell in die Nesseln setzt.

Deshalb meine Fragen:

1. gibt es eine Verpflichtung für Eigentümergemeinschaften, einen offiziellen Verwalter zu ernennen?

2. ist eine regelmäßige Nebenkostenabrechnung gesetzlich vorgeschrieben?

3. Muß eine Eigentümergemeinschaft prinzipiell über eine Instandhaltungsrücklage verfügen?



Hinweise über die NÜTZLICHKEIT von Verwalter und Rücklagen brauchen wir nicht zu diskutieren; DASS so etwas empfehlenswert ist, ist völlig klar.


Für sachdienliche Hinweise wäre ich (respektive meine Schwester) sehr dankbar!


Schönen Gruß,
Robert

7 Antworten zu dieser Frage

1. Antwort von nach 3 Stunden 3 hilfreich

   Re: Rechtliche Fragen zu Wohneigentümergemeinschaf

   Hallo
   
   3x JA
   
   1. gibt es eine Verpflichtung für Eigentümergemeinschaften, einen offiziellen Verwalter zu
   ernennen?
   Der Grundsatz der Eigentümerselbstverwaltung § 21 WEG wird durch die §§ 20 Abs. 2, 26, 27 und 28 WEG dahingehend modifiziert, dass den Eigentümern grundsätzlich die Pflicht auferlegt wird, einen Verwalter für die sachgemäße Verwaltung des sachenrechtlichen Gemeinschaftseigentums und des gemeinschaftlichen Vermögens (Sondervermögens der Gemeinschaft) im Interesse der Eigentümer zu bestellen. Die Verwalterbestellung entspricht deshalb Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im weitesten Sinne.
   
   Die Bestellung des Verwalters ist vom Gesetz zwingend vorgeschrieben und erfolgt durch Mehrheitsbeschluß in der Versammlung (interne Willensbildung der Versammlung ohne Bindungswirkung für den Verwalter). Erst wenn der Verwalter diesen Antrag annimmt kommt die Bestellung rechtswirksam zustande.
   Die Bestellung und der Verwaltervertrag sind 2 Paar Schuhe.
   -----------------------------------------------------------------------
   2. ist eine regelmäßige Nebenkostenabrechnung gesetzlich vorgeschrieben?
   
   Ja!
   Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters, die ihre gesetzliche Grundlage in § 28 Abs. 3 WEG i. V. m. §§ 675 Abs. 1, 666 und 259 BGB findet.
   § 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
   (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
   1.die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
   2.die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
   3.die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
   (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
   (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
   (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
   (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
   
   -----------------------------------------------------------------------
   3. Muß eine Eigentümergemeinschaft prinzipiell über eine Instandhaltungsrücklage verfügen?
   Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt in § 21 Abs. 5 Nr. 4, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung gehört.
   Wenn schon die Instandhaltung und Instandsetzung als Pflicht der ordnungsgemäßen Verwaltung vorgeschrieben ist, müssen auch die entsprechenden Mittel dafür werden. Welche Höhe für die Rücklage „ angemessen“ ist, entscheiden die Eigentümer in der Versammlung.
   Da ohne Geld nichts zu bewegen ist, ist aus der Vorkalkulation des Wirtschaftsplanes zu erkennen, was nun der einzelne Wohnungseigetümer an Kostenbeiträgen zu zahlen hat.
   
   
   Für den Wohngeldantrag sollten die erforderlichen Jahresabrechnungen Einzelabrechnungen gefertigt werden und der Wirtschaftsplan für 2004 vorgelegt werden.
   
   Die Gemeinschaft kann sich ja weiterhin Selbst-Verwalten, aber entsprechend den Vorschriften. Zu beachten ist bei der Selbstverwaltung – „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“.
   
   Gruss
   Marie
   

   • Antwort von nach 20 Stunden 0 hilfreich

     Re^2: Rechtliche Fragen zu Wohneigentümergemeinsch

     Hallo,
     
     und vielen Dank für deine ausführliche Antwort!
     
     Es war allerdings nicht die Antwort, die meine Schwester erhofft hatte...
     
     
     Problem bei der Sache ist, daß es gar nicht einfach sein wird, die beiden anderen Eigentümer von der Notwendigkeit einer Eigentümerversammlung, ordnungsgemäßen Verwaltung mit Abrechnung, Rücklagenbildung usw. zu überzeugen.
     Und wenn die beiden anderen nicht mitspielen wollen, wird die Versammlung recht einsam!
     
     
     Was tun, sprach Zeus...
     
     
     Schönen Gruß,
     Robert
     

     • Antwort von nach 21 Stunden 0 hilfreich

       Re^3: Rechtliche Fragen zu Wohneigentümergemeinsch

       Hallo, Und wenn die beiden anderen nicht mitspielen wollen, wird die
       Versammlung recht einsam!
       und genau das - vermute ich - könnte der trumpf deiner schwester sein. sollte es zu einer offiziellen versammlung kommen, von der die anderen fernbleiben, könnte deine schwester ggf. einstimmig und alleine entscheiden. aber dazu sollten sich die rechtsexperten hier im brett nomma äußern ...
       
       lg, pit
       

       • Antwort von nach einem Tag 0 hilfreich

         Re^4: Rechtliche Fragen zu Wohneigentümergemeinsch

         Und wenn die beiden anderen nicht mitspielen wollen, wird die
         Versammlung recht einsam!
         und genau das - vermute ich - könnte der trumpf deiner
         schwester sein. sollte es zu einer offiziellen versammlung
         kommen, von der die anderen fernbleiben, könnte deine
         schwester ggf. einstimmig und alleine entscheiden. aber dazu
         sollten sich die rechtsexperten hier im brett nomma äußern ...
         Hallo Pit
         
         Rechtlich gesehen nicht so einfach.
         Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt durch den Verwalter.
         Die 3 Parteien können den Mangelzustand eigentlich logisch und kostengünstig bereinigen, indem sie einen Verwalter bestellen (ohne Gericht)
         
         
         Gruss
         Marie
         

     • Antwort von nach einem Tag 1 hilfreich

       Verwalterbestellung durch AG im Notfall

       Problem bei der Sache ist, daß es gar nicht einfach sein wird,
       die beiden anderen Eigentümer von der Notwendigkeit einer
       Eigentümerversammlung, ordnungsgemäßen Verwaltung mit
       Abrechnung, Rücklagenbildung usw. zu überzeugen.
       Und wenn die beiden anderen nicht mitspielen wollen, wird die
       Versammlung recht einsam!
       
       
       Was tun, sprach Zeus...
       Hallo Robert
       
       Ist alles im WEG geregelt.
       §§20 bis 29 WEG
       
       Auch wenn die Praxis oft anders aussieht, die Wohnungeigentümer haben das Recht und die Pflicht zur gemeinschaftlichen Selbstverwaltung im Rahmen des Gesetzes und den in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen.
       Jeder WEer hat ein Recht auf "ordnungsgemäße" Verwaltung. Damit ist nicht nur der Verwalter, sondern sind auch Verwaltungsmaßnahmen von der Abrechnung bis zur Zwangsversteigerung gemeint.
       Gerade bei kleinen oder uninteressierten Gemeinschaften kommt es oft vor, dass keiner richtig weiß, wer denn nun verantwortlich verwaltet. Oft sind die Zeiträume der Verwalterbestellung ausgelaufen, an die letzte Jahresabrechnung oder Instandsetzungsmaßnahme kann man sich kaum erinnern. Man kennt sich ja so gut und will keinen Miteigentümer verärgern. Derartige Fälle können die Initiative eines Miteigentümers auslösen, der plötzlich eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangt.
       
       Wenn die Miteigentümer dies nicht so sehen hilft nur noch
       § 26 Absatz 3 WEG
       Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels (Verwaltermangel) auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.
       
       Also Antrag beim zuständigen AG.
       
       Der Dritte kann auch eine beleihende Hypothekenbank sein. Der Amtsrichter hat den einen Notverwalter zu bestellen. Der Notverwalter hat dann nur den Mangel (Fehlen des Verwalters) durch Einladung zur Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Verwalterbestellung" zu beheben.
       
       
       Gruss
       Marie
       

       • Antwort von nach 6 Tagen 0 hilfreich

         Re: Verwalterbestellung durch AG im Notfall

         Hallo! Gerade bei kleinen oder uninteressierten Gemeinschaften kommt
         es oft vor, dass keiner richtig weiß, wer denn nun
         verantwortlich verwaltet. Oft sind die Zeiträume der
         Verwalterbestellung ausgelaufen, an die letzte
         Jahresabrechnung oder Instandsetzungsmaßnahme kann man sich
         kaum erinnern.
         Genauso ist es ja hier: der ehemalige Verwalter (war auch kein gewerblicher Verwalter sondern ehemals selbst Eigentümer einer der Wohnungen) sitzt inzwischen seit längerer Zeit (noch vor dem Einzug meiner Schwester) hinter schwedischen Gardinen...
         Ein Nachfolger ist nie bestellt worden. Man kennt sich ja so gut und will keinen
         Miteigentümer verärgern. Derartige Fälle können die Initiative
         eines Miteigentümers auslösen, der plötzlich eine
         ordnungsgemäße Verwaltung verlangt.
         Das hatte meine Schwester ja schon einmal versucht - leider vergeblich.
         Die anderen Miteigentümer stellen sich auf den Standpunkt "sowas brauchen wir nicht, das klappt auch so!" Wenn die Miteigentümer dies nicht so sehen hilft nur noch
         § 26 Absatz 3 WEG
         Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen
         bis zur Behebung des Mangels (Verwaltermangel) auf Antrag
         eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein
         berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat,
         durch den Richter zu bestellen.
         
         Also Antrag beim zuständigen AG.
         Ja, aber damit wäre die (bislang recht friedliche) Hausgemeinschaft schlagartig verfeindet!
         Das will meine Schwester keinesfalls riskieren, schließlich gibt es in der Hausgemeinschaft einige "gentleman agreements", welche damit sicherlich ab sofort gestorben wären - und meine Schwester ist als einzig berufstätige Bewohnerin des Hauses mitunter auf das Entgegenkommen der anderen angewiesen...
         (z.B. Schneefegen an Werktagen, wenn meine Schwester im Büro sitzt. Ist letzte Woche Samstag gerade wieder ganz aktuell gewesen...)
         
         Hier einen Streit vom Zaun zu brechen, kann sie sich nicht leisten.
         
         Inzwischen überlegt sie ernsthaft, ob sie die Wohnung nicht verkaufen sollte, um diesen Problemen aus dem Weg zu gehen!
         
         
         Aber vielen Dank trotzdem für deine Hilfe!
         
         Schönen Gruß,
         Robert
         

         • Antwort von nach 9 Tagen 0 hilfreich

           Beim Wohnungsverkauf.....

           [Dieser Artikel ist nicht fuer das Archiv freigegeben.]
           

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