Hallo Angela,
sehr aergerlich die Sache! Ich kann als Familienvater mit Bauerfahrung Deine Sorgen gut verstehen. Da ich ausserdem Bauingenieur (und kein Arzt) bin nachstehend ein paar Kommentare von mir, die Euch hoffentlich helfen:
a) Zunaechst einmal kommen mir Deine Ausfuehrungen zum Ersteller des Gebaeudes komisch vor - mag ja sein, dass der „verschwundene“ Partner der Verkaeuferin alles selber gemacht / in Eigenregie abgewickelt hat, dennoch muessten doch irgendwo Planunterlagen / Baugenehmigung o.ae. vorliegen aus der die Beschaffenheit des Gebaeudes hervorgeht, wie z.B. Wandaufbau, Isolierung o.ae. Auch eine Drainage wuerde dazu gehoeren wenn sie baulich benoetigt wird. Diese Unterlagen muessten vorhanden sein und sind fuer Euch insofern wichtig als dass sie einfach das gekaufte Gebaeude beschreiben, denn woher wollt ihr sonst also zugesicherte Eigenschaft gewusst haben, was ihr eigentlich kauft? Und kann es richtig sein, dass ein Ex-Partner ein Haus baut, dann verschwindet und kurze Zeit darauf die Verkaeuferin die alleinige Verfuegungsgewalt hat? Hatte der „Erbauer“ keine Rechte an dem Haus (verheiratet?) - das ganze „riecht“ fuer mich nach einem Fall von Schwarzarbeit mit dem Scheinargument des Eigenbaus. Sicher waere in einem solchen Fall der Besuch bei der baugenehmigenden Behoerde angesagt nebst Einsicht in die Baugenehmigung, Bauanzeige und Baufertigstellungsanzeige und alle damit zusammenhaengenden Unterlagen. Ist das Gebaeude ueberhaupt baurechtlich genehmigt bzw. (bei dem Verdacht auf Schwarzbau) genehmigungsfaehig? Kann es sein dass hier jemand einen Schwarzbau verkaufen will um sich danach abzusetzen (der Partner ist irgendwohin schon mal „vorgefahren“?).
b) Kauf. Habe ich richtig verstanden, dass der Notartermin bereits erfolgt ist, also ein notarieller Kaufvertrag vorliegt? Ihr „lediglich“ noch nicht bezahlt habt, der Uebergang von Lasten und Pflichten jedoch bereits erfolgt ist? Dann habt ihr gekauft, egal was euer Kontostand sagt. Wenn ihr irgendwelche Bedenken habt - und davon sind in Deiner Frage ja eine ganze Anzahl erwaehnt - dann muesst ihr euch schnellsten mit dem Notar und einem spezialisierten Anwalt beraten! Keinen weiteren Schritt mehr ohne, sonst schwinden eure Chancen auf einen halbwegs gluecklichen Ausgang taeglich!
c) Wichtig ist nach meiner Meinung auch auf welche Unterlagen der notarielle Kaufvertrag eigentlich Bezug nimmt. Gibt es irgendeine Baubeschreibung, Planunterlagen o.ae. in dem der Kaufgegenstand beschrieben wird. Oder andersherum gesagt, an welcher zugesicherten Eigenschaft macht sich Deine Enttaeuschung ueber den wahren Zustand fest? Kannst Du belegen, dass Dir etwas anderes „verkauft“ wurde als geliefert?
d) Ein kleiner Tip: Auch bei Eigenbaustellen bzw. Eigenleistungen auf Baustellen unterliegen die arbeitenden Privatpersonen der Versicherungspflicht durch die TBG (Tiefbau Berufsgenossenschaft). Die TBG versendet entsprechende Frageboegen an jeden Bauherrn der einen Bauantrag stellt. Frage bei der zustaendigen TBG doch mal freundlich an, ob die ein paar Infos rausruecken was die Bauherrn bei diesem Objekt als ausfuehrende Firmen bzw. Beteiligte am Eigenbau augefuehrt haben - vielleicht hilft das noch bei der Spurensuche…
e) Ihr habt einen Sachverstaendigen vom TUEV als euren Berater beim Immobilienkauf eingeschaltet - das war auf jeden Fall schon mal sehr gut, egal was ihr ueber das Ergebnis denkt. Eine solche Beratung oder Begutachtung stellt den Bauherrn aber nie von dem Kostenrisiko frei und auch nicht von dem im Begutachtungsumfang vorgesehenen Leistungsumfang. Es ist also zunaechst zu klaeren, ob der Begutachter seine Pflicht erfuellt hat, und das kann nur in der Kenntnis des an ihn ergangenen Auftrags beurteilt werden. Sollte er gegen seinen Begutachtungsumfang verstossen haben und fahrlaessig vorhandene Maengel uebersehen haben / euch nicht darauf hingewiesen haben, so sollte dies schnellstmoeglich von Euch beim TUEV angezeigt werden und die (ich gehe davon beim TUEV aus vorhandene) Berufshaftpflicht bzw. Gutachter- und Planerhaftpflicht informiert werden. Ich zitiere mal vom TUEV NORD „Immobilien Kaufberatung“: „Wir begehen mit Ihnen die betreffenden Immobilien. Dabei wird das jeweilige Objekt in Augenschein genommen. Die Schadenseinschätzung erfolgt auf Basis der sichtbaren Schadensbilder. Wir helfen Ihnen mit dem sachkundigen Rat unserer Gutachter und geben Ihnen unabhängig sachliche Argumente für Ihre Kaufentscheidung.“ [Zitat Ende]
Zwei Punkte sind wichtig fuer Euch a) „…sichtbaren Schadensbilder“ und b)"…sachkundigen Rat unserer Gutachter…"
Ich denke wenn ihr nachweisen koennt dass ein sichtbarer Schaden keinen Eingang in die Schadensbeschreibung vom TUEV / die Kostenaufstellung fuer eine Sanierung gefunden hat, dann habt ihr gute Karten fuer die Anmeldung von Schadensersatz wegen unvollstaendiger Beratung.
Davon losgeloest ist jedoch das Kostenrisiko zu betrachten - sicherlich ist der TUEV nicht dafuer haftbar wenn Sanierungsarbeiten aufgrund eines anderen Preisniveaus teurer werden als eingeschaetzt, wenn also der m3 Beton mehr kostet als gedacht - dieses Risiko traegt der Bauherr (also ihr) immer alleine, schliesslich haengt der Preis ja auch damit zusammen wie und wen ihr beauftragt usw.
f) Und schliesslich finde ich eine Preissteigerung von 20 TEUR bei einem offensichtlich sanierungsbeduerftigen Haus (Baubeginn 2002!!) und einem geschaetzten Sanierungsumfang von 80 TEUR auch nicht so irrsinning, dass man dem TUEV unterstellen koennte voellig danaben zu liegen - Sorry, aber 10% vor unvorhergesehenes muss jeder Bauherr, insbesondere bei anstehender Sanierung, einplanen - ansonsten seid ihr bei der Aufstellung eurer Finanzierung schlecht beraten worden.
g) Ob eine argliste Taeuschung seitens der Verkaeuferin vorliegt laesst sich so nicht sagen - immerhin ist es ja moeglich das sie tatsaechlich „von nichts Ahnung hat“, also auch nicht arglistig sein kann. Fuer mich ist viel eher von Bedeutung (siehe oben) ob es eine Differenz zwischen der zugesagten und der gelieferten Eigenschaft gibt und ob ihr das beweisen koennt.
h) Mit dem Notar wuerde ich in jedem Fall reden, schliesslich ist dieser zur Neutralitaet und Beratung jeder Vertragspartei verpflichtet. Wenn ihr parteiische Hilfe benoetigt dann wendet Euch an einen spezialisierten Anwalt!
Insgesamt erscheint es mir am aller wichtigsten in diesem Fall die Baurechtsgrundlage einmal genau unter die Lupe zu nehmen - habt ihr z.B. eine Baugenehmigung fuer das Objekt und eine Bauabnahmebescheinung in euren Haenden? Sonst kann es Euch im schlimmsten Fall passieren, dass in 1 - 2 Jahren ein paar nicht so freundliche Herren vorbeikommen (koennen auch Damen sein…) und den Rueckbau des Gebaeudes verlangen - und die Verkaeuferin aus dann auch schon irgendwohin verschwunden.
Und zweitens solltet Ihr euch - eventuell nochmal von einem zweiten Gutachter - genau ueber den Zustand des gekauften Objektes informieren und dieses ggf. mit den zugesicherten Eigenschaften vergleichen bzw. mit den einschlaegigen Normen und Bestimmungen, insbesondere dann wenn fuer das Objekt noch keine Bauabnahme erfolgt ist.
Tut mir leid, dass dieser Hauskauf euch solche Probleme bereitet, eigentlich sollte ja der Einzug in das neue Heim ein freudiges Erlebnis sein - ich hoffe, ihr macht das Beste daraus!
Moritz
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