Denkmalimmobilie / Denkmal-Afa

Hallo,

Ich bin jung und Single und natürlich auch in St.Kl. I eingestuft und mein Steuersatz ist z.Z. sehr hoch bzw. extrem hoch. Schon seit ‚ne Weile mache ich mir Gedanken darüber was ich am besten dagegen machen kann. Natürlich nicht viel:frowning: außer vielleicht heiraten und das übliche Prozedera.:wink:

Ich habe aber neulich ein wenig durch die Medienlandschaft druchgeforscht und habe viel über Denkmalimmobilien und deren Steuervorteile bzw. Renditen/Abschreibungen usw. gelesen und auch ein „wenig“ verstanden. Trotzdem bin ich etwas skeptisch dagegen, ich weiß nicht genau warum, vielleicht Angst vor der Arbeitslosikeit (Heutzutage…) oder vielleicht deswegen, weil ich nicht alles/richtig verstanden habe etc…

Hat jemand Erfahrungen mit diesem Thema „Denkmal-Immobilien/Denkmal Afa“ ? Ist das wirklich eine Steuer Oase? Finanziert sich, so einen Projekt wirklich so gut, mit min. Risko und ohne Eigenkapital?

Wer kann mir diesbezüglich etwas mehr beraten?
Ich brauche einfach nur ne ehrliche, offene und unabhängige Meinung darüber, ob sich so etwas lohnt oder ob ich lieber die Finger davon lassen soll ?!

Bin für jeder art von Info sehr dankbar.

Vielen herzlichen Dank im Voraus.

Gruß,
Christian H.

Hallo Chris!

Finanziert sich, so einen Projekt wirklich so
gut, mit min. Risko und ohne Eigenkapital?

Ein selbstgenutztes Baudenkmal erwirbt man als Liebhaber zumeist abseits jeglicher wirtschaftlicher Vernunft. Außerdem sollte man selbst über solide Kenntnisse der Bauweise des Baudenkmals verfügen und den erforderlichen Sanierungsaufwand beurteilen können. Natürlich reicht es auch, einen zuverlässigen und in der Bauweise des Baudenkmals sowie in der Planung von Sanierungs- und Restaurierungsmaßnahmen erfahrenen Architekten zu beauftragen. Es reicht aber keinesfalls, aufgrund der Sprüche eines Maklers, Vermögensberaters o. ä. in solches Abenteuer zu gehen.

Sanierung und Unterhalt eines Baudenkmals pflegen regelmäßig teurer als der Neubau und lfd. Kosten eines zeitgemäßen Gebäudes zu sein. Von daher ist der Kauf eines Baudenkmals kaum jemals wirtschaftlich vernünftig. Wer auf Zuschüsse aus Mitteln des Denkmalschutzes hofft, wird enttäuscht. Die dafür zur Verfügung stehenden Mittel sind knapp und zumeist schon für z. B. Sakralbauten weitgehend verplant und außerdem handelt es sich um Peanuts im Verhältnis zu den Sanierungskosten eines Bauwerks. Die Förderbeträge gehen in der Unsicherheit von Kostenschätzungen unter. Erhebliche Unsicherheit bei Kostenschätzungen begleitet fast jede Sanierung/Restaurierung.

All dem wird der Fiskus gerecht, indem er die Afa auf Erwerb und Sanierung des Baudenkmals - bin mir nicht ganz sicher - auf 10 Jahre verkürzt. Abschreibung heißt aber nicht, daß Dir der Staat etwas schenkt. Es heißt nur, daß Du jährlich einen bestimmten Bruchteil des investierten Geldes von Deinem zu versteuernden Einkommen abziehen darfst.

Deinem Posting entnehme ich, daß Du kein selbstgenutztes Baudenkmal erwerben möchtest, sondern Dein Geld in ein Anlagemodell stecken willst, das sich mit Sanierung und anschließender Nutzung/Vermietung von Baudenkmälern beschäftigt. Ich kenne solche Modelle nicht, kann nur folgende Überlegung anstellen: Man kannst kein Geld verdienen, indem man ein altes Haus sanieren läßt. Man verdient erst Geld, wenn man das sanierte Objekt gewinnbringend verkauft oder vermietet. Schon bei einem Neubau gibt es sattsam bekannte Risiken. Es ist nicht auszuschließen, daß sich Verkäufer- oder Vermieterträume nicht wie geplant realisieren lassen. Das gilt natürlich auch für ein Baudenkmal, nur daß dabei noch erhebliche Risiken bei den Sanierungskosten hinzu kommen. Deshalb halte ich ein Investment in ein Baudenkmal für per se risikoreich. Du wirst Dich wundern, was aus Null-Eigenkapital-und-Null-Risiko-Sprüchen wird, wenn sich die Sanierungskosten unvorhergesehen verdoppeln und sich für das schnuckelige Denkmal hinterher weder Mieter noch Käufer finden lassen.

Falls es jemals funktionierende einschlägige Anlagemodelle gab, wird die Luft zukünftig dünner, als sie es ohnehin ist. Ein Grund sind laufende Betriebskosten, insbesondere für Heizung. Wenn diese Kosten im Interesse der Vermietbarkeit nicht explodieren sollen, steigen die Sanierungs- und Restaurierungskosten massiv. Um nur ein Beispiel zu nennen: Ein historisches Stahlsprossenfenster kann man feinstens nachbauen. Das wird aber kein Mieter akzeptieren, wenn Du den Energiepaß vorzeigst, für den das Alphabet zu kurz ist, um zum Ausdruck zu bringen, was im Denkmal an Energie flöten geht. Klar, man bekommt auch eine Konstruktion des historischen Fensters zustande, bei der heutige Standards gehalten werden, aber die Preise sind gewöhnungsbedürftig. Beim kleinsten Guckloch ist man im 4stelligen Bereich dabei.

Ich würde in ein Baudenkmal nur für die eigene Nutzung investieren und das auch nur bei eigener Planung, eigener Bauüberwachung und wenn u. U. jahrelange Verzögerung der Fertigstellung sowie erhebliche Kostensteigerungen nicht zum Ruin führen.

Gruß
Wolfgang

Guten Tag Christian,

ich möchte Dir antworten und ich sage ich Dir:

„Zahle Deine Steuern und genieße es Deine Steuern zu bezahlen. Freue Dich darüber, dass Du so erfolgreich bist und hohe Steuern bezahlen kannst.“

Wenn Du allerdings eine Immobilie kaufts, dann kaufe eine Immobilie, die Du selbst bewohnen möchtest und wenn Du ein Denkmal kaufst, dann denke daran, dass die Energiekosten steigen und ein Passivhaus wahrscheinlich besser ist.

Ein Immobilienkauf bedeutet neben einer geringen Steuereinsparung ein hohes Volumen an Schulden und den Einsatz von Eigenkapital.

Wer steuern Sparen will, kann seinen Job kündigen und Hartz IV nehmen. Das ist am effizientesten, weil Du dann keine Steuern mehr bezahlen mußt. -:smile:

Du bist jetzt nicht schlauer, aber Du kannst nachdenken.

PS
Wenn es Dich jetzt noch interessiert, wie das funktioniert mit den Abschreibungen, frag mich.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

Hallo,

Ich bin jung und Single und natürlich auch in St.Kl. I
eingestuft und mein Steuersatz ist z.Z. sehr hoch bzw. extrem
hoch?. Schon seit ‚ne Weile mache ich mir Gedanken
darüber was ich am besten dagegen machen kann. Natürlich nicht
viel?:frowning: außer vielleicht heiraten und das übliche
Prozedera.:wink:

Ich habe aber neulich ein wenig durch die Medienlandschaft
druchgeforscht und habe viel über Denkmalimmobilien und deren
Steuervorteile bzw. Renditen/Abschreibungen usw. gelesen und
auch ein „wenig“ verstanden. Trotzdem bin ich etwas skeptisch
dagegen, ich weiß nicht genau warum, vielleicht Angst vor der
Arbeitslosikeit (Heutzutage…) oder vielleicht deswegen, weil
ich nicht alles/richtig verstanden habe etc…

Hat jemand Erfahrungen mit diesem Thema
„Denkmal-Immobilien/Denkmal Afa“ ? Ist das wirklich eine
Steuer Oase? Finanziert sich, so einen Projekt wirklich so
gut, mit min. Risko und ohne Eigenkapital?

Wer kann mir diesbezüglich etwas mehr beraten?
Ich brauche einfach nur ne ehrliche, offene und unabhängige
Meinung darüber, ob sich so etwas lohnt oder ob ich lieber die
Finger davon lassen soll ?!

Bin für jeder art von Info sehr dankbar.

Vielen herzlichen Dank im Voraus.

Gruß,
Christian H.

Guten Tag Christian,

ich möchte Dir antworten und ich sage ich Dir:

„Zahle Deine Steuern und genieße es Deine Steuern zu bezahlen.
Freue Dich darüber, dass Du so erfolgreich bist und hohe
Steuern bezahlen kannst.“

Wenn Du allerdings eine Immobilie kaufts, dann kaufe eine
Immobilie, die Du selbst bewohnen möchtest und wenn Du ein
Denkmal kaufst, dann denke daran, dass die Energiekosten
steigen und ein Passivhaus wahrscheinlich besser ist.

Ein Immobilienkauf bedeutet neben einer geringen
Steuereinsparung ein hohes Volumen an Schulden und den Einsatz
von Eigenkapital.

Wer steuern Sparen will, kann seinen Job kündigen und Hartz IV
nehmen. Das ist am effizientesten, weil Du dann keine Steuern
mehr bezahlen mußt. -:smile:

Du bist jetzt nicht schlauer, aber Du kannst nachdenken.

PS
Wenn es Dich jetzt noch interessiert, wie das funktioniert mit
den Abschreibungen, frag mich.

Hi,

erstmals vielen herzlichen Dank für deine Antwort.
Ja, also so wie es aussieht wurde die ganze Denkmal-Afa nur schön Ausgeschmückt für jedermann und dann wird die Sache richtig teuer …?

Ja mir wurde es auch versprochen, Mietgarantie, Arbeitslosenversicherung(extra Zahlung),
praktisch 100% sicher und ich würde jede Menge Steuer sparen.

Kurz gesagt - so habe ich das ganze verstanden, ich soll irgendwo in Osten eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten. 0.- Eur Eigenkapital, Und mithilfe von den steuerliche Ersparnissen und die Miete, würde ich komplett die Wohnung finanzieren. 8 oder 12Jahre.
Das ganze ist auf Papier sehr schön und theoretisch vielleicht auch möglich?! Aber ich habe es auch nicht glauben können ?

Also du meinst auch lieber die Finger weg davon oder?!

Vielen Dank …!
Gruß, Chris

Hi,

erstmals vielen herzlichen Dank für deine Antwort.
Ja, also so wie es aussieht wurde die ganze Denkmal-Afa nur schön Ausgeschmückt für jedermann und dann wird die Sache richtig teuer …

Ja mir wurde es auch versprochen, Mietgarantie, Arbeitslosenversicherung(extra Zahlung),
praktisch 100% sicher und ich würde jede Menge Steuer sparen.

Kurz gesagt - so habe ich das ganze verstanden, ich soll irgendwo in Osten eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten. 0.- Eur Eigenkapital, Und mithilfe von den steuerliche Ersparnissen und die Miete, würde ich komplett die Wohnung finanzieren. 8 oder 12Jahre.
Das ganze ist auf Papier sehr schön und theoretisch vielleicht auch möglich?! Aber ich habe es auch nicht glauben können 

Also du meinst auch lieber die Finger weg davon oder?!

Vielen Dank …!
Gruß, Chris

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Hallo Chris!

Ja mir wurde es auch versprochen, Mietgarantie…

Mietgarantie? Wie geht das denn!? Einen Verkäufer, der etwas von garantierter Miete erzählt, solltest Du sofort nach Hause schicken. Er will Dich mit einem unseriösen Angebot über den Tisch ziehen.

ich soll irgendwo in Osten eine Denkmalimmobilie kaufen…

Unter keinen denkbaren Umständen kauft man „irgendwo“ eine Immobilie. Wenn man eine Immobilie kauft und damit i. d. R. eine der größten Anschaffungen des Lebens tätigt, dann nur, nachdem man sich das Objekt mit eigenen Augen angesehen hat. Wer nicht selbst die Sachkenntnis eines Bausachverständigen besitzt, schaltet einen Sachverständigen/Architekten ein. Bei Aussagen über Vermietbarkeit und erzielbare Miete haben Prospekte des Verkäufers nur den Wert von Altpapier. Das muß der Käufer selbst beurteilen, nachdem er sich in der Region und vor Ort über die Gegebenheiten informiert hat. Anders gehts nicht, wenn man u. U. existenzgefährdende Risiken tragen soll.

Bei Immobilien in Ostdeutschland kommt hinzu, daß es mit Ausnahme weniger Flecken ein erhebliches Überangebot an Mietraum aller Art gibt. Tendenz steigend. Z. B. in unserer Landeshauptstadt Schwerin sind Wohnungen, Gewerbe- und Ladenflächen in feinster 1A-Lage direkt an einem der Seen mit Blick aufs Schloß schlicht unvermietbar. In ganzen Straßenzügen gibt es nur wenige vermietete Läden und der Rest steht leer. Der hohe Leerstand ist bereits in eine Abwärtsspirale übergegangen, weil sich mit jedem schließenden Laden und jeder leeren Wohnung weniger Publikum in die Gegend verirrt und in der Folge auch die verbliebenen Läden um ihre Existenz kämpfen müssen. Ähnlich sieht es in vielen Orten Ostdeutschlands aus. Fast überall gibt es die eine oder andere Vorzeigestraße, in der sich der Leestand in Grenzen hält. Der Rest ist von Rückzug und viel verfallender Bausubstanz gekennzeichnet. Dazu kommt ein bemerkenswertes Talent von Landespolitikern in Ostdeutschland, die Situation schön zu reden. Wer deren Sprüche nicht zu interpretieren und einzuordnen versteht, wird gnadenlos hinters Licht geführt. Wenn es z. B. heißt: „Unsere Region wird zukünftig noch attraktiver für den Tourismus“, lautet die Übersetzung: „Der letzte Betrieb hat dicht gemacht. Die Menschen sind arbeitslos oder wandern ab. Wir werden versuchen, Mittel für den Rückbau von Mietwohnungen zu erhalten. Einige Regionen sollten wir räumen und aufforsten“.

Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude in Ostdeutschland ist ein eigenes Kapitel. Die Mehrzahl dieser Gebäude hat während der DDR-Zeit im günstigsten Fall 40 Jahre Verwahrlosung hinter sich, im weniger günstigen Fall sogar vorsätzliche, systematische Zerstörung. Je prunkvoller das Baudenkmal einst war, desto vandalenhafter wurde damit umgegangen. Viele Gebäude wurden als verhaßte Herrschaftssymbole angesehen und entsprechend behandelt und so war es nicht ungewöhnlich, daß kostbare Schnitzereien abgebeilt wurden, um Regale für eine Konsum-Verkaufsstelle einzunageln. Die Arbeiten wurden von irgendwelchen Brigaden ausgeführt, wo es nicht nur an Wasserwaagen fehlte, sondern auch an Sachkenntnis. Außer Beton, rohen Brettern und viel zu dünnen Fenstern im DDR-Einheitsmaß gab es nichts. Ach doch, Farbe gab es, häßliche blaue Farbe. Damit wurde alles angepinselt, wirklich alles. Außerdem wurde überall mit Inbrunst gebastelt, an Trabis, Lkw und Traktoren. Das ist erwähnenswert, weil die Worte Abfallentsorgung und Umweltschutz im praktischen Alltag kaum vorkamen. Der sozialistische Ölwechsel ging so: Ölablaßschraube aufdrehen. Öl fließt heraus und versickert, wo das Fahrzeug gerade steht. Ölablaßschraube wieder eindrehen, Öl auffüllen. Eine Schaufel Sand auf den Ölfleck. Der Rest tritt sich fest. Was hat das nun mit Ost-Immobilen zu tun? Nun, man muß praktisch überall mit Altlasten rechnen. Überall ist Müll vergraben, viel Altöl und Industrieabfälle aller Art. Mit solchen Sauereien muß man fast überall rechnen, nicht nur neben den Gebäuden, sondern sogar in alten Gebäuden.

In vielen Gegenden wurden Grenzsteine und Meßpunkte fast flächendeckend entfernt und damit das Ergebnis von 100 Jahren Vermessungsarbeit zerstört. Auch das muß man wissen, wenn man eine Immobilie in Ostdeutschland kauft. Als Käufer muß man die Neuvermessung zahlen und ist dafür immer mit einem 4stelligen Betrag dabei.

Ungeachtet dessen gibt es in Ostdeutschland zahlreiche traumhaft schöne Immobilien, die es wert sind, saniert zu werden. Viele dieser Objekte sind für 'n Appel und 'n Ei zu haben. Aber Vorsicht, einige der Fußangeln habe ich aufgeführt. Ich würde jedenfalls einem Verkäufer oder Prospekt kein Wort glauben. Selbst gucken, selbst Sanierungsaufwand und Nutzungsmöglichkeiten beurteilen oder Finger weg!

In Geldanlagen für denkmalgeschützte Gebäude, die ich nicht selbst ausgesucht und beurteilt habe und nicht einmal konkret kenne, würde ich keinen Cent investieren.

Gruß
Wolfgang

1 Like

Hi Wolfgang,

super herzlichen Dank für die super schöne und ausführliche Antwort.
Es ist wirklich sehr schön so viele Erfahrungen und Erkenntnisse zu erlernen, von jemand
der soviel weißt. Ich hab leider auf dem Gebiet sehr wenig Erfahrung  und das Internet wird auch immer mehr „vermüllt“ und man findet fast nichts mehr wichtiger und wertvoller. 
An diese Stelle ein wirklich herzlichen Danke schön!

Ja, mit mein Fall war ich echt auch von anfangs an sehr skeptisch und wenn ich ganz ehrlich bin, fehlt mir immer schwere die ganzen Berater, Firmen oder sonst irgendwelche „Partner“ noch glaubhaft Vertrauen zu schenken. Nach so viele was in der letzten Jahre passiert ist, in Medien, Freundeskreise & Co.  kann ich kaum mehr einer so hoch vertrauen.

Bei mir war leider nur so (ich habe aber bis dato nichts abgeschlossen – werde auch nichts mehr tun!), ich wollte dringend etwas gegen meinen hohen Steuersatz machen…und irgendwie bin ich, durch meinen Steuerberater an diese Investmentberater/Firma, der mir so einen in sich geschlossenen Steuersparmodell angeboten hat. Er meint, ich brauch mich nichts selber machen, ich kriege die Abschreibungen und durch die Miete finanziere ich monatlich weiter und durch meine jährliche Steuerrückerstattungen tilge ich jährlich einen Betrag xyz und in 8-12Jahre finanziere ich diese Denkmalwohnung komplet… Für die Mieten, Sanierungen und sonst noch was anfällt würden die (Investmentfirma und Architekten/Baufirma)vor ort alles organisieren und ich müsste nichts machen.
Die Immobilie soll irgendwo in Dresden stehen.

Auch in den Medien (Börse und Capital Zeitschriften) steht öfters drinnen, in der letzte Zeit, das diese art von Investitionen, die einzige „Steuer Oase“ noch geblieben ist.
Das hat meine Meinung natürlich noch mehr im Verzweiflung gebracht Einerseits war ich mir ziemlich skeptisch und wollte auch nicht mehr davon hören…und anderseits war es auf einmal in aller Münde  und jeder empfiehlt es…
Dann war auch die Sache, dass ich nicht mehr so einfach einen unabhänigeger Berater oder Forum gefunden habe…ich habe nur eine neutrale und offene Meinung gebracht…so wie Deine – Danke noch mal 
Aber Gott seit dank habe ich hier das richtige gefunden

Wolfgang, vielen herzlichen Dank noch mal …und bleibe natürlich jederzeit dankbar für jeden deine Meinung.

Gruß, Chris

Hi,

erstmals vielen herzlichen Dank für deine Antwort.
Ja, also so wie es aussieht wurde die ganze Denkmal-Afa nur
schön Ausgeschmückt für jedermann und dann wird die Sache
richtig teuer …

Ja mir wurde es auch versprochen, Mietgarantie,
Arbeitslosenversicherung(extra Zahlung),
praktisch 100% sicher und ich würde jede Menge Steuer sparen.

Kurz gesagt - so habe ich das ganze verstanden, ich soll
irgendwo in Osten eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten.
0.- Eur Eigenkapital, Und mithilfe von den steuerliche
Ersparnissen und die Miete, würde ich komplett die Wohnung
finanzieren. 8 oder 12Jahre.
Das ganze ist auf Papier sehr schön und theoretisch vielleicht
auch möglich?! Aber ich habe es auch nicht glauben können

Also du meinst auch lieber die Finger weg davon oder?!

Vielen Dank …!
Gruß, Chris

Hi Chris,

wenn das Geschäft so super ist, dann braucht man keine Käufer, sondern macht es selbst. Schon mal darüber nachgedacht.

Lass die Finger davon. Verdiene noch mehr und leiste Dir irgendwann mal Dein Traumhaus.

Herzliche Grüße
Roger