Kosten Haussanierung?

Haus & Garten Handwerk allgemein
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Hallo, könnt ihr mir weiterhelfen?
Wir wollen uns ein Haus, BJ 1952, mit ca 200 qm Wohnfläche kaufen.
Da es sich um ein Hanghaus handelt, betritt man es über den Keller und gelangt über das Treppenhaus zu den Wohnräumen im Erdgeschoss und 1. Stock. Neben dem Haupthaus befinden sich über der Garage weitere Wohnräume, übergiebelt. Die Bausubstanz ist gut.

Folgendes fällt an:

  • Energetische Dachsanierung (momentanes Dach mit Eternit)
  • Vollwärmeschutz
  • Neue Fenster
  • Neue Heizungsanlage, Rohre, Heizkörper
  • Energieberater
  • Elektroinstallation
  • Türen abschleifen oder ersetzen
  • Treppen abschleifen
  • Böden abschleifen oder mit Teppich versehen
  • Wände und Decken entkernen, verputzen, Tapete
  • Einbau zweier Bäder
  • ggf. Dachausbau (hat Zeit)
  • Neuanlegen des verwilderten Gartens

Der Schwiegervater ist Bauingenieur und Rät uns zu diesem Kauf (seines Elternhauses). Laut ihm und Bank ist es für einen Schnäppchenpreis zu haben. Die Bank rechnet mit Sanierungskosten von ca. 150.000€. Eigenleistungen erforderlich. Wir bekommen eine Prämie für die energetische Sanierung und einen sehr günstigen Zins (1,4%). Wir können in der Kleinstadt lt. Schwiegervater für beide Wohnungen mit Mieteinnahmen von mindestens 600€ rechnen.
Was meint ihr?

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Hallo Ellises,

man rechnet ca. 450-550 Euro pro qm zuzüglich Heizanlage und Außendämmung. Die 150.000 sind somit realistisch.

Was ich nicht für realistisch halte sind sie Mieteinnahmen und bedenke, dass Mieter oft auch ne Menge Ärger machen. Ihr von den Mieteinnahmen Rücklagen bilden müsst für Instandhaltungen der Wohnungen, Keine Mieter gefunden werden, Mietausfälle vorhanden sind etc. Die 2 X 600 würde ich auf keinen Fall einrechnen und mich drauf verlassen, dass die regelmäßig kommen. Bedenke auch, dass ihr erst sanieren müsst und erst später eine mögliche Miete fließt.

Gruß,
Alexandra

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Ein paar Werte
Hallo!
Unser Haus ist von 1962, mit einem Anbau aus den 70er Jahren. Insgesamt so 160-180qm Wohnfläche.

  • Energetische Dachsanierung (momentanes Dach mit Eternit)

Unser neues Dach hat ca. 25.000 € gekostet. Aufsparrendämmung, zwei Gauben mit Blech verkleidet.

  • Vollwärmeschutz
  • Neue Fenster

Für beides hatten wir ein Angebot vorliegen mit über 70.000€

  • Neue Heizungsanlage, Rohre, Heizkörper

Heizung ist aus dem Jahr 2005 muss nicht erneuert werden.

  • Energieberater

Sehr zu empfehlen. Die Kosten dafür sind über die KfW förderfähig (überprüfen, gilt u.U. nur für selbstbewohnten Wohnraum). Wir haben für Energiespargutachten (ein 50seitiges „Buch“) und Baubegleitung für das Dach (und Angebotseinholung für andere Maßnahmen), ich glaube so 900 € bezahlt. Hört sich viel an. Da er seine Sache sehr gut gemacht hat und den Handwerkern schön auf die Finger geguckt hat, immer Zeit für die Beantwortung unserer Fragen hatte, war er jeden Cent wert.

  • Elektroinstallation

k.A.

  • Türen abschleifen oder ersetzen

k.A. die Rahmen wollte ich selber machen, die Türblätter evtl. vom Maler abholen lassen. Lohnt sich nur, wenn die Türen wirklich besonders schön oder gut sind, sonst könnten neue günstiger sein.

  • Treppen abschleifen
  • Böden abschleifen oder mit Teppich versehen

Naja, den qm-Preis für Auslegware bekommst Du im nächsten „ARO“ oder Baumarkt. Unser Wohnzimmer/Esszimmer hat über 30qm. Wir haben jemanden kommen lassen zum Abschleifen des Mosaikparketts Eiche. Die Sache war in einem Tag passiert. Neue Eckleisten habe ich selber angebracht. Kosten, ich bin nicht mehr sicher: 700 €. Sieht tiptop aus, ich rate vom Selbermachen ab.

  • Wände und Decken entkernen, verputzen, Tapete

k.A.

  • Einbau zweier Bäder

k.A.

  • ggf. Dachausbau (hat Zeit)

k.A.

  • Neuanlegen des verwilderten Gartens

Bei fast allen Maßnahmen, hier aber besonders kommt das auf den Eigenanteil an. Bei Bädern und Garten ist das auch eine Frage der Gestaltung.

Geschätzt halte ich die 150.000 auch für realistisch.
Die Kellerwand ist trocken?

Ihr wollt gar nicht selber in dem Haus wohnen? Ganz ehrlich: Alle, die privat Wohnungen vermietet hatten, waren heilfroh, als sie die Sache wieder los waren. Da steckt mehr (finanzieller und organisatorischer, evtl. auch juristischer) Aufwand drin, als man annimmt.

Hm, ihr könnt ja mal in der Zeitung recherchieren, ob die angekündigten Mieteinnahmen realistisch sind.

Grüße
kernig

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hallo Ellises,

Angaben über Kosten für eine Haussanierung zu machen das man selber nicht in Augenschein genommen hat ist schlicht und einfach Unmöglich.
Auf Angaben was die Bank macht würde ich mich nicht verlassen, da Bänker keine Baufachleute sind. Wenn aber schon der Schwiegervater Bauingenieur ist und wohl auch noch Besitzer(da Elternhaus) soll er Euch einfach eine detaillierte Auflistung der Sanierungsmaßnahme machen und das kann man wenn man das Objekt kennt ziemlich genau…
Ich mache das Beruflich und weis was es heißt „Altbau“ zu sanieren.

Gruß Stefan Bräuning

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Dach kostet bei uns Aufsparrendämmung 40.000 :o( - damit Projekt verschoben - da ist dann aber noch kein Ausbau innen dabei.

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Ihr wollt gar nicht selber in dem Haus wohnen? Ganz ehrlich:
Alle, die privat Wohnungen vermietet hatten, waren heilfroh,
als sie die Sache wieder los waren. Da steckt mehr
(finanzieller und organisatorischer, evtl. auch juristischer)
Aufwand drin, als man annimmt.

Wie wahr wie wahr!!! und selbst mit drin wohnen ist auch nicht witzig, da dann die Mieter alle Nase lang auch am WE auf der Matte stehen und immer irgendwas haben.

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Danke für die Antwort. Wir gehen nur von insgesamt 600 € Mieteinnahmen aus - und MEIN Vater hält auch das für unrealistisch. Notfalls könnten wir die geringe monatliche Belastung aber auch ohne die Mieteinnahmen stämmen.
ICH bin ja auch unsicher, ob das alles so toll läuft, wie mein Mann und der Schwiegervater denken, deshalb schreib ich ja auch hier.
LG, Elli

Guten Tag,

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Danke für die ausführliche Antwort.
Ob es keine günstigeren Angebote für Fenster und Außendämmung gibt? Ich halte das für viel.

Ich werde mal in der Zeitung nach Wohnungspreisen schauen, danke für
den Vorschlag.

In dem Haus wollen wir nicht selbst wohnen, es ist in der Heimatstadt meines Mannes, 2 Fahrtstunden von uns entfernt. Unser Eigenheim muss noch etwas auf sich warten lassen.

LG, Elli

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Danke für die Einschätzung.
Ich bin davon ausgegangen, dass die Banker schon ihre Fachleute haben. Mein Schwiegervater hat schon die Bauleitung für die Sanierung unserer Wohnung übernommen. Er hat es toll hinbekommen, aber da gab es auch ein paar negative Überraschungen. Und ob er bei seinem Elternhaus (welches seiner Schwester gehört hat) wirklich objektiv ist? Ich gehe aber davon aus, dass er viel mithelfen wird, immerhin ist er vor Ort und wir nicht.

LG, Elli

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Hallo nochmal!

Sicher gibt es günstigere Fenster. Das Angebot ist für Schüco Fenster, alle einflügelig (ich will aber 2 flügel) und ohne Rollläden. Bein anderen Herstellern sicher auch günstiger zu haben. Wir vergleichen selber noch. In diesem Angebot enthalten sind 2 Nebentüren, 2 Balkontüren, 1 Haustür. Außerdem Fensterbänke außen.

Zur Dämmung: Unser Architekt sagte uns, es gäbe neue materialien, die mit geringerer Aufbaustärke mehr Dämmung bringen. Der „Tunneleffekt“ an den Fenstern kann damit vermindert werden. Insgesamt schwanken die Dämmmaterial-Preise wohl mit den Ölpreisen (ganz grob vereinfacht gesagt), z.Zt relativ teuer.

Grüße
kernig
Fenster und Dämmung haben wir verschoben, weil zu teuer.