Ist noch auszubauender Keller bei Kauf eines Hauses durch Darlehen finanzierbar und absetzbar?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

Ein Einfamilienhaus soll erworben und der (noch nicht als Einliegerwohnung deklarierte) Keller als Souterainwohnung ausgebaut werden.
Lässt sich bereits beim Kauf ein Hypothekendarlehen nur für den zu vermietenden Kellerbereich aufnehmen - und die Zinszahlungen dafür steuerlich geltend machen? Mit anderen Worten: könnte das selbstbewohnte Haus vollständig als „eigenfinanziert“ gelten und für die noch im Keller zu errichtende Soutterainwohnung die Finanzierungskosten abgesetzt werden?  Oder müsste, um im notariellen Kaufvertrag entsprechend unterteilt zu werden, dafür zunächst eine Einliegerwohnung bestehen?

Vielen Dank für jede differenzierte Expertenantwort, wenn möglich durch entsprechende Links untermauert!

#2

Hallo,

Sie können natürlich ein Haus erwerben und anschließend eine Einliegerwohnung einbauen lassen.
Ob dafür eine Finanzierung mit zwei Darlehn gemacht werden kann, ist jeweis mit der Bank zu klären. Dabei sollten Sie aber auch beachten, dass ein Teil der Kaufpreisfinanzierung auf den Anteil des Hauses entfällt, der später durch die Einliegerwohnung genutzt werden soll.

Der einfachste Weg wäre sicherlich, eine Komplettfinanzierung (Kaufpreis + Umbaukosten für die Einliegerwohnung) durchzuführen und die Zinsen entsprechend der nach Umbau vorhanden Wohnflächen für das Finanzamt  aufzuteilen.

Mfg
F.-W. Hollmann-Raabe

Mod: Werbelink entfernt

#3

Moin,

die Antwort auf diese Frage kriegst Du nur bei der finanzierenden Bank.

Steuerliche Aspekte beantwortet der Steuerberater, wir kennen Deine Einkommensverhältnisse nicht.

Gandalf

#4

Vielen Dank für die Antwort! Sie brauchen doch aber hier keine Einkommensverhältnisse zu kennen.

Es geht hier nicht um von nur von einem Steuerberater beantwortbare steuerliche Aspekte, sondern um die Frage, wie beim Kauf einer Immobilie einer noch nicht zu Wohnzwecken deklarierter Keller behandelt wird, wenn lediiglich darauf eine Fremdfinanzierung aufgenommen wird.

Wären die in diesem Fall aufgenommenen Fremdkosten vom Finanzamt anerkennbar?

#5

Moin,

Sie brauchen doch aber hier keine
Einkommensverhältnisse zu kennen.

natürlich nicht.

sondern um die Frage, wie
beim Kauf einer Immobilie einer noch nicht zu Wohnzwecken
deklarierter Keller behandelt wird, wenn lediiglich darauf
eine Fremdfinanzierung aufgenommen wird.

Und dazu sagte ich doch schon, daß das nur die betreffende Bank beantworten kann.
Was nutzt es Dir, wenn hier hundert Leute sagen:
Das wird so und so gehandhabt
Es aber keine Bank gibt, die diesen Argumenten folgt?!

Gandalf

#6

Hallo,
eine „Einligerwohnung“ ist üblicherweise nicht im bauordnungsrechtlichen Sinn als abgeschlossen zu bezeichnen. Dann lässt sie sich kaum marktkonform (und damit auch nicht beleihungsfest) vermieten. Das mag in manchen Gegenden (zB als Ferienwohnung oder bei akutem Wohnungsmangel) anders sein, das kann aber allein die örtliche Bank einschätzen.

Um das Darlehen so zu unterteilen, dass das Haus als „eigenfinanziert“ gilt und nur die Wohnung belastet werden soll, muss man zwei Grundbücher (also Eigentumswohnungen) bilden. Und dazu muss die Wohnung zwingend im bauordungsrechtlichen Sinn abgeschlossen sein. Nur so eine Art Wohnung gibt auch die Sicherheit, dass das Finanzamt kein Theater beim Absetzen von Rechnungen macht.

Der Tipp mit Steuerberater und Bank fragen ist richtig. Dazu würde ich dann mal die Baubeschreibnug lesen, ob man überhaupt eine echte zweite Wohnung kauft. Die ist mitsamt dem nötigen Stellplatz in der Regel auch besonders baugenehmigungspflichtig.

Gruß vom
Schnabel

#7

Hallo,

natürlich kann der selbstgenutzte Wohnanteil eigenfinanziert werden. Der Kaufpreis vom Wohnhaus wird geteilt durch die neue Gesamtwohnfläche x Eigennutze Wohnfläche = anteilmäßige Erwerbskosten vom Gesamtobjekt. Das Eigenkapital sollte für den Erwerb des selbstgenutzten Wohnanteils eingebracht werden. Für den Erwerb und den Ausbau der vermieteten Wohnfläche kann ein separates Annuitätendarlehen aufgenommen werden. Afa und Darlehenszinsen können für die vermietete Wohnfläche steuerlich geltend gemacht werden. Hierüber darf jedoch nur ihr Steuerberater entsprechende Auskünfte erteilen. Die Grundschulden werden jedoch auf das gesamte Objekt eingetragen da ja keine Teilung stattgefunden hat.

Da diese Variante in den meisten Fällen mit einem zu hohen Aufwand verbunden ist werden die Kosten meistens erst später anteilmäßig auf selbstgenutzten und vermietetem Wohnanteil aufgeteilt. Eine steuerliche Geltendmachung ist hier ebenfalls möglich. Mfg.
Norbert Bayer
(Fachberater für Finanzdienstleistungen –IHK-)

Mod: Werbelink entfernt

#8

Hallo,
und vielen Dank!
Doch ist die Frage, ob der ja noch nicht ausgebaute Keller beim Kauf des Hauses dezidiert fremdfinanziert und vom Finanzamt vollständig anerkannt wird, wenn die Räume erst nach dem Kauf zur Vermietung ausgebaut werden.
Könnten Sie dies wohl bitte noch erläutern?

#9

Bitte unbedingt abklären, ob der Keller überhaupt die baulichen Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt. Oft reicht schon die Raumhöhe dafür nicht aus.

#10

Servus,

entscheidend ist hier, dass gezeigt werden kann, dass die Mittel aus Kreditauszahlung unmittelbar und ausschließlich für den Ausbau des Kellers genutzt werden.

Wenn dieser wirtschaftliche Zusammenhang eindeutig belegt ist, ist es völlig gleichgültig, ob für die zu vermietende Einliegerwohnung im Keller eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erlangt werden kann oder nicht.

Schöne Grüße

MM

#11

Hallo Gandalf,

bei Baufinanzierung durch Banken gibt es öfter mal hübsche Vorschläge von der Bank, wie man die Schuldzinsen so zuordnen könnte, dass möglichst viel davon als Werbungskosten mit V+V-Einkünften in Zusammenhang steht - diese Vorschläge haben bloß hie und da den Nachteil, dass die Finanzbehörde die Ansicht der Bank nicht teilt.

Schöne Grüße

MM

#12

Moin,

diese Vorschläge haben
bloß hie und da den Nachteil, dass die Finanzbehörde die
Ansicht der Bank nicht teilt.

daher auch mein Hinweis auf den Steuerberater!

Gandalf

#13

Moin,

ob dies so wie sie es wünschen von ihrem Finanzamt akzeptiert wird oder nicht, entscheidet das Finanzamt. Dafür kann ihnen niemand „links“ schicken mit Antworten.

Grundsätzlich ist das möglich. In der Regel wird das Finanzamt den Teil der Souttarain Wohnung nach qm aufteilen. Hat das Gesamthaus also 200 qm und die Wohnung 50 qm, dann können 25 % steuerlich geltend gemacht werden, von der Finanzierung genauo wie von späteren Kosten.

Wenn Sie das HAus für 200.000 € kaufen und 150.000 € bar zahlen können und nur ein Darlehen für 50.000 € brauchen, dann können sie dies als Kosten für die Wohnung darstellen. Es geht in der Regel immer nach dem Verhältnis.

Unterstützen kann sie dabei ihr Steuerberater, die Entscheidung trifft aber halt immer das Finanzamt. Sie können bei der Finanzierung zur weiteren Unterstützung auch die Bank darum bitten in den Vertrag reinzuschreiben, dass dieses Geld zum Ausbau der Wohnung ist. Manche Banken machen das.

#14

Finanzierungskosten Gebäudeteilen zurechnen
Hallo Norman,

niemand auf dem FA entscheidet irgendwas willkürlich.

Entschieden wird hier nach Maßgabe von EStG, EStR, EStH.

Dementsprechend ist das Ergebnis der Entscheidung nicht zufällig, sondern vorhersehbar. Eine Zurechnung der Finanzierungskosten flächenanteilig wird nicht vorgenommen, wenn nachgewiesen wird, dass die Finanzierung ausschließlich dem Ausbau der Einliegerwohnung dient.

Schöne Grüße

MM

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#15

Hallo Aprilfisch,

vielen Dank für den differenzierten Beitrag!
Da es um den Erwerb eines Hauses geht, ist hier nun die Frage, ob man (vor bzw bei Abschluß des not. Kaufvertrages) allein für diesen (noch auszubauenden und noch entsprechend baurechtlich zu genehmigenden) zu vermietenden Bereich eine Fremdfinanzierung aufnehmen und die Kosten dafür absetzen kann - der selbstbewohnte Teil soll vollständig durch Eigenkapital (das ja nicht absetzbar ist) finanziert werden.

Vielen Dank für entsprechende Hinweise!

#16

Servus,

was die Bank finanziert, hängt wie gesagt von der Bank ab. Bei einem so hohen Anteil Eigenkapital dürfte die Sicherheit keine Schwierigkeit darstellen; zum Thema Tilgung wirst Du der Bank sicherlich mehr erzählen als uns hier.

Klar ist, dass eine Grundschuld nicht auf einen Teil des Grundstücks eingetragen werden kann - das macht aber für die steuerliche Behandlung überhaupt nichts aus.

Die Kosten der Finanzierung können bei Fremdvermietung der Einliegerwohnung nur dann vollständig als Werbungskosten angesetzt werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Finanzierung ausschließlich für den Ausbau der Einliegerwohnung verwendet wird.

Der Kredit wird auf ein laufendes Konto ausgezahlt, von dem dann - so viel wie möglich unbar - Rechnungen für Architekt, Material, Handwerkerleistungen usw. bezahlt werden, die alle mit dem Ausbau der Einliegerwohnung zusammenhängen.

Jo, und dann sind die Kosten der Finanzierung ebent Werbungskosten, ermittelt durch direkte Zuordnung, wie es so schön auf der Anlage V Seite 2 zu lesen steht.

Schöne Grüße

MM

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#17

der Antwort von Herrn Bayer ist nichts mehr hin zu zu fügen.

Es wird neuer Wohnraum geschaffen, dafür gibt es in den meisten Bundesländern auch ein Förderdarlehen, in BAden Württemberg z.B. L-Bank energieeffizienzfinanzierung bauen bzw. bundesweit KfW 153. Details und die Prüfung ob in Ihrem Fall machbar kann Ihnen wirklich nur die finanzierende Bank beantworten.

In wie weit das FA Schuldzinsen anerkennt wird von manchen FA’s unterscheidlich gesehen. Auch hier hilft Ihnen nur Ihr Steuerberater oder im Vorfeld direkt beim FA nachfragen.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in den meisten Fällen nicht separat erforderlich.

#18

Servus,

das hier:

In wie weit das FA Schuldzinsen anerkennt wird von manchen FA’s unterschiedlich gesehen.

ist, mit Verlaub, ein Granatenunsinn. Welche unterschiedlichen „Sichtweisen“ sollte es da geben, und welche Finanzämter vertreten diese jeweils?

Schöne Grüße

MM

#19

Da es um den Erwerb eines Hauses geht, ist hier nun die Frage,
ob man (vor bzw bei Abschluß des not. Kaufvertrages) allein
für diesen (noch auszubauenden und noch entsprechend
baurechtlich zu genehmigenden) zu vermietenden Bereich eine
Fremdfinanzierung aufnehmen und die Kosten dafür absetzen kann

  • der selbstbewohnte Teil soll vollständig durch Eigenkapital
    (das ja nicht absetzbar ist) finanziert werden.

der ausbau sollte jetzt klar sein.

so wie ich das verstanden habe, geht es jetzt noch um die zuordnung des darlehens für die anschaffung des vermieteten teils. da funzt die zuordnung nur, wenn das ganze geteilt ist, man also quasi 2 getrennte wohnungen hat.

gruß inder

#20

Hallo

Scheint ja nun soweit geklärt:
Wenn man die flächenanteilige Zuordnung der Finanzierungskosten nicht will (z.B. weil man den selbstgenutzten Teil mit Eigenkapital und den vermieteten Teil mit Fremdkapital/Darlehen finanziert), dann muss man das dem Finanzamt gegenüber ordentlich belegen können - siehe z.B. hier

Auch vom Kaufpreis wären die entsprechenden Anteile zuzuordnen (auch für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage)
> eigengenutzt = fertig, bewohnbar gekauft
> vermietet = eine vorhandene Fläche gekauft, aus der erst noch vermietbarer Wohnraum hergestellt werden muss

Grüsse Rudi