Immobilien
Von: ΜR Τеѕt Uѕеr, 22.4.2008 19:24 Uhr
Hallo,

ich bin auf eine interassante Immobilie aus einer ZVG gestossen.
Die betreibende Gläubigerin habe ich auch schon gesprochen, und sind uns über einen Preis übereingekommen bzw. ist der signalisierte Preis akzeptabel.
Jetzt ist die Immobilie selbst bewohnt.
Ist in der Regel ein Vorteil weil die 3 Monate Kündigungsfrist bei Eigennutzung nicht beachtet werden muss, sonder mit Zuschlag sofort räumbar ist.

Nun kommt aber mein Problem - die Eigentüme sind BJ 1929 bzw 1931.
Gibt es regelungen die eine Räumung in dem Fall erschweren bzw. verhindern und oder verzögern könnten?

Leider hatte ich bis jetzt keine Möglichkeit mit denen derzeitigen Eigentümern zu reden, daher muss ich erstmal vom schlimmsten ausgehen.
Zu dem gehörte zu der Wohnung eine Garage - diese war nicht belastet und wurde zeitig auf den Sohn überschrieben, also sind die in einer Weise "geschickt" vorgegangen.
Demnach muss ich davon ausgehen das diese sich auch schon mit dem Thema Räumung duch den Gerichtsvollzieher beschäftigt haben.

Für Antworten wäre ich dankbar...

Grüße



  1. Antwort von Ν.Ѕсһmіdt 0
    Re: Zwangsversteigerung - Räumung
    Hallo,

    ich bin auf eine interassante Immobilie aus einer ZVG
    gestossen.
    Die betreibende Gläubigerin habe ich auch schon gesprochen,
    und sind uns über einen Preis übereingekommen bzw. ist der
    signalisierte Preis akzeptabel.
    Jetzt ist die Immobilie selbst bewohnt.
    Ist in der Regel ein Vorteil weil die 3 Monate Kündigungsfrist
    bei Eigennutzung nicht beachtet werden muss, sonder mit
    Zuschlag sofort räumbar ist.

    Nun kommt aber mein Problem - die Eigentüme sind BJ 1929 bzw
    1931.
    Gibt es regelungen die eine Räumung in dem Fall erschweren
    bzw. verhindern und oder verzögern könnten?

    z.B. http://bundesrecht.juris.de/zpo/__765a.html
    aber das ist reine Spekulation. Leider hatte ich bis jetzt keine Möglichkeit mit denen
    derzeitigen Eigentümern zu reden, daher muss ich erstmal vom
    schlimmsten ausgehen.
    Zu dem gehörte zu der Wohnung eine Garage - diese war nicht
    belastet und wurde zeitig auf den Sohn überschrieben, also
    sind die in einer Weise "geschickt" vorgegangen.
    Demnach muss ich davon ausgehen das diese sich auch schon mit
    dem Thema Räumung duch den Gerichtsvollzieher beschäftigt
    haben.

    Für Antworten wäre ich dankbar...

    Grüße
    Nehmen wir einmal an, sie sind wirklich pfiffig...und spinnen wir mal ein bißchen, was passieren könnte:
    Du beantragst nach der ZV sofort die Ausfertigung des Vollstreckungsbescheids und anschl. beim Gerichtsvollzieher die Räumung.
    Der Schuldner reagiert nicht.
    Du leistest den Vorschuss, der Gerichtsvollzieher bestellt Möbelwagen, kündigt Räumung an, setzt Fristen etc.
    Der Schuldner reagiert nicht.
    Nach ca 2-3 Monaten kommt es zum Tag X. Der GV steht mit Schlosser vor dem Haus - die Tür geht auf...der Sohn des Schuldners öffnet die Tür und weist dem GV einen alten Mietvertrag vor, der ihn als Mieter seines Vaters ausweist, mit x ungünstigen Klauseln für dich.
    Der GV bricht mit Sicherheit erst einmal die Räumung ab, damit du einmal in Ruhe gerichtlich klären kannst, ob dieser Vertrag Bestand hat.

    Falls der Sohn nachweisen kann, dass er Miete gezahlt hat, dass er sich umgemeldet hat, dass er einen Postnachsendeantrag gestellt hat o.ä., kann man davon ausgehen, dass dieser Mietvertrag als rechtens angesehen wird. Du hast dann übrigens auch deine Frist für die SOnderkündigung verpasst - vgl. auch http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/zvg.htm
    und nunmehr einen Mietvertrag an der Backe, in den du als neuer Eigentümer eingetreten bist- dann stehen darin evtl. individuell vereinbarte Kündigungsfristen oder Schönheitsreparaturen nach BGB oder Pauschale Betriebskosten usw.

    gruß n.
    8 Kommentare
    • Re^2: Zwangsversteigerung - Räumung
      Hallo,

      ich bin auf eine interassante Immobilie aus einer ZVG
      gestossen.
      Die betreibende Gläubigerin habe ich auch schon gesprochen,
      und sind uns über einen Preis übereingekommen bzw. ist der
      signalisierte Preis akzeptabel.
      Jetzt ist die Immobilie selbst bewohnt.
      Ist in der Regel ein Vorteil weil die 3 Monate Kündigungsfrist
      bei Eigennutzung nicht beachtet werden muss, sonder mit
      Zuschlag sofort räumbar ist.

      Nun kommt aber mein Problem - die Eigentüme sind BJ 1929 bzw
      1931.
      Gibt es regelungen die eine Räumung in dem Fall erschweren
      bzw. verhindern und oder verzögern könnten?

      z.B. http://bundesrecht.juris.de/zpo/__765a.html
      aber das ist reine Spekulation.
      Zu 765a hatte ich bereits gelesen das es Gerichte gibt die aufgrund der "Unzumutbarkeit" den Prozess der Räumung beschleunigen um den Schulnder möglichst kurz der Last auszusetzen.

      Könnte denn evtl. das Alter eine erhärtende Rolle spielen, kann man argumentieren das man mit 79 und 77 nicht umziehen kann - nein, oder?
      Zu dem hat der Gerichtsvollzieher bei der Durchführung auch das Sozialamt / Amt zur vermeidung von Obdachlosigkeit dabei, also wird denen erstmal eine Möglichkeit zur Unterkunft gegeben. Leider hatte ich bis jetzt keine Möglichkeit mit denen
      derzeitigen Eigentümern zu reden, daher muss ich erstmal vom
      schlimmsten ausgehen.
      Zu dem gehörte zu der Wohnung eine Garage - diese war nicht
      belastet und wurde zeitig auf den Sohn überschrieben, also
      sind die in einer Weise "geschickt" vorgegangen.
      Demnach muss ich davon ausgehen das diese sich auch schon mit
      dem Thema Räumung duch den Gerichtsvollzieher beschäftigt
      haben.

      Für Antworten wäre ich dankbar...

      Grüße
      Nehmen wir einmal an, sie sind wirklich pfiffig...und spinnen
      wir mal ein bißchen, was passieren könnte:
      Du beantragst nach der ZV sofort die Ausfertigung des
      Vollstreckungsbescheids und anschl. beim Gerichtsvollzieher
      die Räumung.
      Der Schuldner reagiert nicht.
      Du leistest den Vorschuss, der Gerichtsvollzieher bestellt
      Möbelwagen, kündigt Räumung an, setzt Fristen etc.
      Der Schuldner reagiert nicht.
      Nach ca 2-3 Monaten kommt es zum Tag X. Der GV steht mit
      Schlosser vor dem Haus - die Tür geht auf...der Sohn des
      Schuldners öffnet die Tür und weist dem GV einen alten
      Mietvertrag vor, der ihn als Mieter seines Vaters ausweist,
      mit x ungünstigen Klauseln für dich.
      Der GV bricht mit Sicherheit erst einmal die Räumung ab, damit
      du einmal in Ruhe gerichtlich klären kannst, ob dieser
      Vertrag Bestand hat.

      Falls der Sohn nachweisen kann, dass er Miete gezahlt hat,
      dass er sich umgemeldet hat, dass er einen Postnachsendeantrag
      gestellt hat o.ä., kann man davon ausgehen, dass dieser
      Mietvertrag als rechtens angesehen wird. Du hast dann übrigens
      auch deine Frist für die SOnderkündigung verpasst - vgl. auch
      http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/zvg.htm
      und nunmehr einen Mietvertrag an der Backe, in den du als
      neuer Eigentümer eingetreten bist- dann stehen darin evtl.
      individuell vereinbarte Kündigungsfristen oder
      Schönheitsreparaturen nach BGB oder Pauschale Betriebskosten
      usw.

      gruß n.
      Interessanter Ansatz, wobei dieser lediglich Zeit gewinnt und Ärger mit sich bringt.
      Die Kündigung würde ja so oder so erfogen - Eigenbedarf (im momentanen Fall ist es nur eleganter da nicht mal Kündigungsfrist einzuhalten ist).
      Momentan ist die Wohnung selbst bewohnt - wäre sie vermietet gäbe es eine Zwangsverwaltung die an den Gläubiger die Mieteinnahmen weiterreichen würde. Da aber der Eigentümer selbst bewohnnt und die Wohnung nicht vermietet ist kann er keinen Mietvertrag haben.
      Demnach sehe ich mit diesem Ansatz keine grosse Chance etwas zu Gewinnen weil in dem Fall die Rückdatierung des Mietvertages offensichtlich ist und daher auch wohl keinen Bestand haben wird.
      Zu dem würde das, so weit ich informiert bin, auch Folgen haben weil beim Offenbarungseid diese Mieteinnahmen verschwiegen wurden - also ganz viel Ärger...
      Daher ist dieser Weg nicht wirlich gehbar...
      Ich befürchte eher den Weg über den Vollstreckungsschutz, wenn man dort immer am letzten Tag der Frist erst Einspruch einlegt holt man etwas Zeit raus, dann mit der Begründung um Aufschub bittet - zb. wegen Krankheit - und dann noch in ein Verfahren reinläuft.
      So weit ich weiß kann man dann ganz zum Schluss auch noch Verfahrensfehler monieren und der Fall wird von einer höheren Instanz gegengeprüft - was meist keine Aussicht auf Erfolg hat, aber Zeit gewinnen lässt.

      Grüße
    • Re^3: Zwangsversteigerung - Räumung
      Moin, Könnte denn evtl. das Alter eine erhärtende Rolle spielen,
      kann man argumentieren das man mit 79 und 77 nicht umziehen
      kann - nein, oder?
      das sehe ich allerdings. Wobei das Alter alleine sicherlich nicht. Aber nach solch einem 'Schicksal', wer ist da noch gesund? Zu dem hat der Gerichtsvollzieher bei der Durchführung auch
      das Sozialamt / Amt zur vermeidung von Obdachlosigkeit dabei,
      also wird denen erstmal eine Möglichkeit zur Unterkunft
      gegeben.
      Selbst erlebt: Sozialamt weist in die bisherige Wohnung ein. Bei Alter, Krankheit, Suizidgefahr ist dies so zu erwarten.

      Wenn ich darauf angewiesen wäre das Objekt schnellstmöglich freizubekommen, würde ich es mir noch mal überlegen. Aber wie schon an anderer Stelle geschrieben: Einiges an Euro (z.B. überhöhter Kaufpreis für Garage wegen OE), Hilfe bei der Wohnungsbeschaffung, Hilfe beim Umzug etc. haben schon manchen Weg geebnet ...

      vnA
    • Re^4: Zwangsversteigerung - Räumung
      Moin, Könnte denn evtl. das Alter eine erhärtende Rolle spielen,
      kann man argumentieren das man mit 79 und 77 nicht umziehen
      kann - nein, oder?
      das sehe ich allerdings. Wobei das Alter alleine sicherlich
      nicht. Aber nach solch einem 'Schicksal', wer ist da noch
      gesund?
      Hm, welcher gesundheitlicher Zustand kann denn eine Räumung verschieben, ich meine eine Spedition wird ja auf meine Kosten gestellt.
      Wie ziehen denn dann kranke Leute ins Altersheim ein - ist das nicht das selbe? Zu dem hat der Gerichtsvollzieher bei der Durchführung auch
      das Sozialamt / Amt zur vermeidung von Obdachlosigkeit dabei,
      also wird denen erstmal eine Möglichkeit zur Unterkunft
      gegeben.
      Selbst erlebt: Sozialamt weist in die bisherige Wohnung ein.
      Bei Alter, Krankheit, Suizidgefahr ist dies so zu erwarten.
      Die Wohnung ist doch zu räumen, wie kann es dann sein dass das Sozialamt dort wieder einweist? Wie lange kann das denn sein bzw. was ist mit den entstandenen Kosten für GV, was ist mit Mieteinnahmen durch die Nutzung und wie lange kann sowas angesetzt, das ist doch nur Aufschub, oder? Wenn ich darauf angewiesen wäre das Objekt schnellstmöglich
      freizubekommen, würde ich es mir noch mal überlegen. Aber wie
      schon an anderer Stelle geschrieben: Einiges an Euro (z.B.
      überhöhter Kaufpreis für Garage wegen OE), Hilfe bei der
      Wohnungsbeschaffung, Hilfe beim Umzug etc. haben schon manchen
      Weg geebnet ...

      vnA
    • Re^5: Zwangsversteigerung - Räumung
      Wie ziehen denn dann kranke Leute ins Altersheim ein - ist das
      nicht das selbe?

      Zwingen kann sie nur das Gericht und das auch nur bei Selbstgefährdung. Nur mal so kurz im groben. Auch Schwerkranke können zu Hause bleiben, wenn ein Hausnotruf eingerichtet ist und ein Pflegedienst sich um sie kümmert.

      Gruß
      Tina
    • Re^5: Zwangsversteigerung - Räumung
      Hm, welcher gesundheitlicher Zustand kann denn eine Räumung
      verschieben, ich meine eine Spedition wird ja auf meine Kosten
      gestellt.
      Passt hier jetzt nicht in der Situation, aber anerkannte Gründe sind z.B.: Schwangerschaft, Prüfungen, Arbeitslosigkeit, berufliche Beanspruchung und, und, und ... Wie ziehen denn dann kranke Leute ins Altersheim ein - ist das
      nicht das selbe?
      Nein, dies ist nicht das selbe. Es geht hier nicht um den Akt des Umzuges, sondern um die seelischen Konsequenzen eines solchen Aktes. Die Wohnung ist doch zu räumen, wie kann es dann sein dass das
      Sozialamt dort wieder einweist?
      Obdachlosigkeit ist zu vermeiden. Kosten sind zu minimieren. Kosten sind auch: Umzugskosten, Schönheitsreparaturen. Da ist schnell der Punkt erreicht, dass die alte Wohnung die günstigste ist. Wie gesagt, selbst erlebt. Wie lange kann das denn sein
      Wenn ein Mieter nicht zahlt, muss er -nach Kündigung- die Wohnung räumen. Dauer: nicht ungewöhnlich ist eine Verfahrensdauer von mehr als 1 Jahr. bzw. was ist mit den entstandenen Kosten für GV,
      Was soll damit sein? Bevor du nicht gezahlt hast, kommt er nicht. Und du musst sehen wo du wieder etwas davon zurückbekommst *hahaha* was ist mit Mieteinnahmen durch die Nutzung
      übernimmt das Sozialamt, aber erst ab Beschlagnahme. und wie lange kann sowas angesetzt, das ist doch nur Aufschub, oder?
      klar ist das nur ein Übergang. Im Zweifel bis zum Tode der alten Leute.

      Zum Thema noch folgender Satz einer Rechtspflegerin: Dieser Paragraph ist durch Urteile inzwischen so ausgehöhlt, dass er einer normalen Eigenbedarfs- bzw Kündigungsklage im Mietrecht entspricht.
      Frag dazu mal Tante Google bzw. hier im Forum.

      Klar kann alles in deinem Sinn ablaufen, aber es kann halt auch schiefgehen. Ein Mensch mit einem derartigen Schicksal hat, wie an anderer Stelle geschrieben, möglicherweise nicht die großen juristischen Tricks auf Lager, aber da es um sein Heim, seine Wohnung geht und er kein Geld hat, zumindest Armenrecht.

      immer noch vnA
    • Re^3: Zwangsversteigerung - Räumung
      Hallo,

      wahrscheinlich wird es so laufen wie du denkst... da

      a) idR jmd. der zwangsversteigert wird, nicht der ausgebuffte Rechtsprofi ist, der alle Register zieht....sonst wäre er wahrscheinlich nicht in dieser Situation.

      b) zwei Oldies um die 80, meistens nicht mehr gewillt sind den Stress, den solch ein Handeln bedingt, zu ertragen.

      aber...ich habe den Eindruck, du redest dir auch viele Dinge schön:
      falls mein Szenario eintritt, ist es vollkommen schnurz, ob der Vorbesitzer eine eidesstattl.Versicherung unrechtmäßig abgegeben hat - interessiert doch kein Schwein mehr. Du hast mit ihm gar nichts zu tun.

      Und die Bank wird nen Teufel tun, jmd. der nichts mehr hat und dem sie gerade sein Haus versteigert haben, wegen ein paar Kröten zu verklagen. Momentan ist die Wohnung selbst bewohnt
      woher weist du das? Ich kann doch eine Wohnung mieten und meine Eltern halten sich darin auf - wo ist das Problem? - wäre sie vermietet
      gäbe es eine Zwangsverwaltung die an den Gläubiger die
      Mieteinnahmen weiterreichen würde.
      Wie kommst du darauf? Es könnte so sein, muss doch aber nicht. Wenn der Gläubiger nicht initiativ wird, wenn die Kosten einer Zwangsverwaltung teurer sind, als deren Ertrag usw. Da aber der Eigentümer
      selbst bewohnnt und die Wohnung nicht vermietet ist kann er
      keinen Mietvertrag haben.
      Das ist doch gerade der Gag - du weißt doch gar nicht, ob die Wohnung nicht vermietet ist! Ich kann doch eine Wohnung für einen Angehörigen anmieten. Selbst am Tag vor der ZV kann der Eigentümer noch einen Mietvertrag abschließen...er ist ja immer noch Eigentümer!

      Gruß n.

      ...und immer dran denken: "Vor Gericht und auf hoher See sind wir allein in Gottes Hand"
    • Re^4: Zwangsversteigerung - Räumung
      Hallo,

      wahrscheinlich wird es so laufen wie du denkst... da

      a) idR jmd. der zwangsversteigert wird, nicht der ausgebuffte
      Rechtsprofi ist, der alle Register zieht....sonst wäre er
      wahrscheinlich nicht in dieser Situation.

      b) zwei Oldies um die 80, meistens nicht mehr gewillt sind den
      Stress, den solch ein Handeln bedingt, zu ertragen.

      aber...ich habe den Eindruck, du redest dir auch viele Dinge
      schön:
      falls mein Szenario eintritt, ist es vollkommen schnurz, ob
      der Vorbesitzer eine eidesstattl.Versicherung unrechtmäßig
      abgegeben hat - interessiert doch kein Schwein mehr. Du hast
      mit ihm gar nichts zu tun.

      Und die Bank wird nen Teufel tun, jmd. der nichts mehr hat und
      dem sie gerade sein Haus versteigert haben, wegen ein paar
      Kröten zu verklagen.
      Sicherlich richtig, aber das ist meines Wissens auch eine Straftat, also würde in dem Fall der Staatsanwalt dies übernehmen. Momentan ist die Wohnung selbst bewohnt
      woher weist du das? Ich kann doch eine Wohnung mieten und
      meine Eltern halten sich darin auf - wo ist das Problem?
      Bei Zwangsversteigerungen werden Gutachten in Auftrag gegeben, dieses liegt mir vor. Dort wird die Nutzung genannt - selbst bewohnt. - wäre sie vermietet
      gäbe es eine Zwangsverwaltung die an den Gläubiger die
      Mieteinnahmen weiterreichen würde.
      Wie kommst du darauf? Es könnte so sein, muss doch aber nicht.
      Wenn der Gläubiger nicht initiativ wird, wenn die Kosten einer
      Zwangsverwaltung teurer sind, als deren Ertrag usw.
      Wenn eine Wohnung zwangsversteigert wird die Einnahmen in jeglicher Art erbringt wird die Zwangsverwaltung vom Gericht angeordnet. Auch wenn die Zwangsverwaltung teurer als der Ertrag ist. Da aber der Eigentümer
      selbst bewohnnt und die Wohnung nicht vermietet ist kann er
      keinen Mietvertrag haben.
      Das ist doch gerade der Gag - du weißt doch gar nicht, ob die
      Wohnung nicht vermietet ist! Ich kann doch eine Wohnung für
      einen Angehörigen anmieten. Selbst am Tag vor der ZV kann der
      Eigentümer noch einen Mietvertrag abschließen...er ist ja
      immer noch Eigentümer!
      Bin ich mir nicht wirklich sicher, denn jede Einnahme aus dem Objekt ist an den Gläubiger abzuführen. Wenn die schon seit mehreren Jahren keine Raten für das Objekt zahlen sollen die ja nicht noch Einnahmen rausziehen können. Gruß n.

      ...und immer dran denken: "Vor Gericht und auf hoher See sind
      wir allein in Gottes Hand"
      Richtig...

      Grüße
    • Re^5: Zwangsversteigerung - Räumung
      Also du scheinst mich falsch verstanden zu haben. Ich denke auch, dass die Eigentümer das Objekt selber bewohnen. Nur, was passiert, wenn sie vorher zu jemanden mit Ahnung gehen und die "drehen" dann was: Sicherlich richtig, aber das ist meines Wissens auch eine
      Straftat, also würde in dem Fall der Staatsanwalt dies
      übernehmen.
      ...und dann? Bekommen die beiden Oldies ne Geldstrafe - wo sie sowieso schon total pleite sind; oder die die beiden 80 jährigen werden, eingesperrt? Das glaubst du doch selber nicht. Momentan ist die Wohnung selbst bewohnt
      woher weist du das? Ich kann doch eine Wohnung mieten und
      meine Eltern halten sich darin auf - wo ist das Problem?
      Bei Zwangsversteigerungen werden Gutachten in Auftrag gegeben,
      dieses liegt mir vor. Dort wird die Nutzung genannt - selbst
      bewohnt.

      1. Laß mich raten, das Sachverständigengutachten ist mindestens ein halbes Jahr alt, wahrscheinlich noch älter - was in der Zwischenzeit passiert sein kann?
      2. Der Zweck des Gutachten ist einzig und allein die Feststellung des Verkehrswertes.
      3. Außerdem steht sicherlich sinngemäß ein Haftungsausschluss im Gutachten.


      - wäre sie vermietet
      gäbe es eine Zwangsverwaltung die an den Gläubiger die
      Mieteinnahmen weiterreichen würde.
      Wie kommst du darauf? Es könnte so sein, muss doch aber nicht.
      Wenn der Gläubiger nicht initiativ wird, wenn die Kosten einer
      Zwangsverwaltung teurer sind, als deren Ertrag usw.
      Wenn eine Wohnung zwangsversteigert wird die Einnahmen in
      jeglicher Art erbringt wird die Zwangsverwaltung vom Gericht
      angeordnet. Auch wenn die Zwangsverwaltung teurer als der
      Ertrag ist.

      Nö, ist nicht so! Da aber der Eigentümer
      selbst bewohnnt und die Wohnung nicht vermietet ist kann er
      keinen Mietvertrag haben.
      Das ist doch gerade der Gag - du weißt doch gar nicht, ob die
      Wohnung nicht vermietet ist! Ich kann doch eine Wohnung für
      einen Angehörigen anmieten. Selbst am Tag vor der ZV kann der
      Eigentümer noch einen Mietvertrag abschließen...er ist ja
      immer noch Eigentümer!
      Bin ich mir nicht wirklich sicher, denn jede Einnahme aus dem
      Objekt ist an den Gläubiger abzuführen. Wenn die schon seit
      mehreren Jahren keine Raten für das Objekt zahlen sollen die
      ja nicht noch Einnahmen rausziehen können.

      Bewahre dir dein gesundes Rechtsempfinden. Die Wirklichkeit sieht so nicht aus.

      Viel Glück
      n.