Gefährliche Mängel in Mietwohnung - was tun ?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,
mein Neffe wohnt seit inzwischen über 2 Jahren in einer Wohnung, deren Zustand haarsträubend ist und sich permanent verschlechtert : Wasserabfluß macht ständig Probleme, im Schlafzimmer geht die Heizung nicht, in zwei Räumen schimmelt es an den Außenwänden, weil die mangelhaft gedämmt sind, es zieht durch die Fenster wie Hechtsuppe trotz mehreren Lagen Dämmstreifen usw…
Nach langem Streit hat die Vermietergemeinschaft ( 3 zerstrittene Erben) endlich was gemacht : Den Abfluß reinigen lassen ( Verbesserung hat gerade mal 4 Wochen gehalten ) und den Schimmel mit einer hochgiftigen Anti-Schimmel-Farbe überstreichen lassen - das war´s.

Am meisten besorgt mich momentan der Zugang zum Haus; der erfolgt nämlich über eine sehr steile Treppe in den Außenanlagen, die völlig marode ist. Jede 2.Treppe wackelt, jede 4. ist kurz vor dem rausfallen. Zudem ist die Außenbeleuchtung seit langer Zeit defekt.

Kürzlich mußte die Frau meines Neffen wegen zu früh einsetzenden Wehen vom Krankenwagen abgeholt werden.
Die Sanis hätten es ohne Hilfe gar nicht geschafft, die Tragbahre über die Treppe runter zu bekommen. Nur weil zwei Nachbarn noch geholfen haben, hat das geklappt. Und jetzt muß die junge Mutti immer mit dem Neugeborenen über diesen Geissensteig klettern und hat nicht mal die Hände frei, um sich irgendwie festzuhalten .Ich habe echt Angst um Leib und Leben des Babys und seiner Mama !

Leider war die Suche nach einer anderen, bezahlbaren Wohnung ( Miete z.Z. kalt 400 € ) bisher erfolglos und einen teuren Anwalt kann sich das junge Paar auch nicht leisten. Der Mieterschutzverein hat mal ein Schreiben an die Vermieter aufgesetzt, aber das war denen völlig egal. Die sind völlig uneinsichtig und setzen auf ihre Haftpflichtversicherung.
Eine Anzeige beim zuständigen Baurechtsamt hat leider auch nichts gebracht.

Was können wir tun, um zumindest die Treppe und die wichtigsten Mängel in der Wohnung ( Heizung, Fenster,
Schimmel ) vor dem Winter gerichtet zu bekommen ?
Können wir die Miete mindern - wie und um wieviel ?
Wie müssen wir vorgehen ?

Vielen, vielen Dank im voraus für Eure Hilfe und Euren Rat !

Monika

#2

Miete mindern.

#3

Hallo erstmal,

zuerst rate ich deinem Neffen, schnellstmöglich dort auszuziehen. Schimmel und Babys ist ganz schön gefährlich. Eine Mietminderung ist da zwar vielleicht ein leichtes Druckmittel, jedoch beseitigt man dadurch nicht zwingend die Mängel.
Grundsätzlich ist dazu zu sagen, wenn die Mängel vor dem Einzug waren,kann er auf Grund dieser nicht mindern, da diese eben schon da waren (ich denke da andie Treppe).
Sind die Mängel erst danach eingetreten, dann kann man mindern
Alles in Allem würde ich 35 % audf die Kaltmiete mindern.
Das wir aber derartige Vermieter nicht schrecken. Also schleunigst ausziehen!!

#4

fordern Sie die Vermieter schriftlich mit Nachweis auf,die Mängel zu beseitigen mit Fristsetzung (14 Tage, Nachfrist 14 Tage). danach lassen sie eine Ersatzvornahme durchführen und rechnen die Kosten dafür liegen die Miete auf. Gleichzeitig mindern sie die Miete. Wenn ein Raum Nichtbar es, muss für diesen Raum keine Miete gezahlt werden. Ebenso ist es, wenn Schimmel auftritt wegen unzureichender Dämmung. Dann werden die vorgeschriebenen Heiz Temperaturen (18° im Schlafzimmer, 20° im Wohnzimmer) nicht erreicht werden. Wenn diese Temperaturen nicht erreicht werden, ist der Raum nicht beheizbar und muss nicht bezahlt werden. Alternativ können Sie natürlich elektrisch heizen und die Kosten gegen die Miete aufrechnen.

Zu klären ist, Zuwegung zur Wohnung benutzbar ist oder nicht. Sie haben die Wohnung der immerhin in diesem Zustand gemietet. Wenn die Zuwegung wirklich eine Gefahr für Leib und Leben darstellt (Beweise, Zeugen), dann ist die Wohnung nicht benutzbar, weil man ja nicht herein kommt. Dann brauchen sie auch keine Miete bezahlen. Sie werden nicht umhin können, sich einen Anwalt zu nehmen.

#5

Hallo Monika,

ich kann Ihrem Neffen nur raten, sich anwaltlich beraten zu lassen, da eine kostenlose und umfassende Rechtsberatung in diesem Rahmen weder möglich noch erlaubt ist. Wenn Ihr Neffe kein Geld hat, dann sollte er bei dem zuständigen Amtsgericht Beratungshilfe beantragen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
Rechtsanwalt

#6

Vielen Dank für den Tipp !
Das ist - ganz generell - gut zu wissen, daß es diese
Möglichkeit gibt !

Gruß
Monika

#7

Danke für die Infos !
Die Treppe war bei Einzug tatsächlich auch schon marode, aber damals sagte der Vermieter, die würde kurzfristig repariert werden. Stattdessen wurde nichts gemacht, der Zustand wurde immer schlechter und jetzt fallen ja schon die ersten Treppen raus.
Na, nächstes Jahr schließt mein Neffe sein Studium ab und ist dann örtlich nicht mehr gebunden. Dann wird er hoffentlich eine andere Wohnung finden.

Vielen Dank nochmal und herzliche Grüße von
Monika

#8

Vielen Dank für die umfassenden Infos !
Da werden wir uns gleich dranmachen.

Herzliche Grüße von
Monika

#9

Hallo Monika,
ihr Neffe sollte sich mit diesem umfangreichen Problem an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, das wird sonst im Endeffekt nichts.
Über den Anwalt kann man bei Mittellosigkeit einen „Beratungshilfeschein“ beim Amtsgericht beantragen.
Dann zahlt Vater Staat die anfallenden Anwalts- u. ggf. entstehenden Gerichtskosten. –
Hinweis:
Rechtsbezogene Korrespondenz aller Art generell nur per *Einschreiben + Rückschein* führen ! Niemals in die „Telefonitis“ verfallen und vor allem keine rechtswirksamen Vereinbarungen per E-Mail oder mündlich treffen !
Telefonische Terminvereinbarungen sind hiervon ausgenommen.

Meine Empfehlung:
Vorab sofort per *Einschreiben + Rückschein* eine Mietminderung ab dem nächsten Ersten (1.12.) an den Vermieter ankündigen. Nach den vorliegenden Umständen können mehrere verschiedene Mängel-Prozente addiert werden !
Minderungstabellen siehe unter folgenden Links:
http://www.kanzlei-doehmer.de/mindtab.htm
und / oder
http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderungsta…

Beste Grüße USKO
Verwaltungsfachwirt

#10

Umziehen! Das ist die einzige Chance, ohne eigenen Ärger aus dieser Bruchbude rauszukommen! Nur Leerstand bei gleichtzeitig weiterlafufenden Kosten für das Gebäude, wie Grundsteuer, Versicherungen etc. wird bei der Erbengemeinschaft einen Sinneswandel herbeiführen. Dies kann bis hin zur Auflösung der Gemeinschaft durch den Unmut eines einzelnen Erben im Wege der Zwangsversteigerung kommen. Häufig ist bei solchen Gemeinschaften mangels Masse oder Willen kein Konsens über die gemeinsame Beteiligungn an dringend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu erreichen.

#11

Hallo.

Die Frage der möglichen Mietminderung sollten Sie von einer kompetenten Fachkraft klären lassen (Mieterverein oder Anwalt). Ohne Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten kann niemand eine seriöse Auskunft geben.

#12

Hallo Frau Monika,
eigentlich kann man Ihnen hierauf gar keine Antwort geben, nur-ausziehen. Erstaunlich ist, dass man diese Mängel erst jetzt so sieht und nicht schon bei EInzug.
Alles, was Sie schildern KANN unmöglich in 2 Jahren sooo schlecht geworden sein.
Tut mir leid, aber hier gibt es keine bessere Empfehlung.

NfG Maximilian

#13

Hallo,
ganz allgemeingültig würde ich folgendes empfehlen:
schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter: - - mit der ausführlichen Schilderung der Mängel, d.h. abweichender Zustand vom vertragsgemäßen Zustand

  • Fristsetzung mit konkreter Zeitangabe zur Abstellung der Mängel (je nach Umfang der erforderlichen Rep.- von 1 Woche bis 4 Wochen)
  • Erklärung einer Mietminderung ab sofort, hier muss die Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache %-tual ermittelt werden, auch die evtl, Gesundheitsgefährdung besonders für ein Kleinstkind!( selbst eine zu hohe Mietminderung wird in aller Regel im Gerichtsverfahren dem Mieter nicht angelastet,als Laie) und diese auch sofort ansetzen!!
  • die Zustellung des Schreibens evtl. persönlich mit Zeugen in Briefkasten des Vermieters oder Einschreiben mit Rückschein

Die angesprochene Treppe, die evtl. zu steil ist, kann nur vom Bauordnungsamt geprüft werden und ein Verstoß zur gültigen Bauordnung festgestellt werden, hier kann das Amt Abstellung fordern; wenn das nicht der Fall ist, dann ist sie vertragsgemäßer Zustand bei Abschluss des Mietvertrages.

Ein Versuch eines Gesprächs mit dem Vermieter lohnt sich immer, hier kann man oftmals Entspannung schaffen ohne die Situation zu verhärten; lehnt dieser das kategorisch ab, dann alle Register ziehen.

Nur eine empfindliche Mietminderung veranlasst einen Vermieter zum wirklichen Handeln, so meine Erfahrung.
man sollte sich aber auch auf eine evtl. rechtliche Auseinandersetzung vorbereiten, hier kann der Mieterverein hilfreich sein.

Viel Erfolg!
Gruß suver

#14

Hallo Monika,

alle Mängel in einem Brief aufzählen und eine Frist von zwei Wochen setzen zur Beseitigung.

Bei gesundheitsgefährdenden Mängeln kann man das Ordnungsamt oder auch das Gesundheitsamt einschalten, das Bauamt ist dafür nicht zuständig.

Der Schimmel alleine ist schon ein Grund für eine fristlose Kündigung. Darauf sollte in dem Schreiben auch hingewiesen werden.

Sollte der Mangel innerhalb der Frist nicht behoben sein, fristlose Kündigung aussprechen. Der Vermieter muss dann auch dafür gerade stehen, dass der Mieter eventuell nur in einen teurere Wohnung oder sogar ins Hotel umziehen muss und die Mehrkosten tragen.

Alternativ könnte der Mieter die Mängel selbst beseitigen lassen und dann mit der Miete aufrechnen. Das sollte dann aber auch in dem Schreiben genannt werden. Hier sollte man sich vorher entscheiden, welchen Weg man gehen möchte.

Eine anwaltliche Beratung kann man immer in Anspruch nehmen, i.d.R. nehmen die Anwälte dafür kein Geld. Auch kann man Prozesskostenbeihilfe beantragen, bzw. macht das dann auch der Anwalt, wenn er dann wirklich tätig werden muss. Man sollte sich da wirklich nicht scheuen…

Schönen Gruß
Lendzy

#15

Hallo, Maximilian 123 !
Danke erstmal für die Antwort.
Stimmt schon, daß Fenster und Treppe desolat sind hat mein Neffe schon beim Einzug beanstandet, aber blauäugig einfach der Aussage geglaubt, daß das noch gerichtet würde. Natürlich hat sich das der dumme Junge nicht schriftlich geben lassen … Inzwischen sind 2 Winter darüber gegangen, es wurde nichts gemacht und der desolaten Treppe hat - vor allem im letzten Winter - der Frost den Rest gegeben.

Gruß von
Monika

#16

Vielen Dank, USKO, für die Tipps.

Gruß
Monika

#17

Hallo !

Ganz so einfach ist es leider nicht, weil mein Neffe örtlich gebunden ist und es da kaum bezahlbare Wohnungen gibt. Also muß er sich auf den Ärger einlassen.
Trotzdem Danke und Gruß
Monika

#18

Danke und Gruß
Monika

#19

Danke für die Tipps und Gruß
Monika

#20

Hallo, Lendzy !

Ordnungs- und Gesundheitsamt haben sich bereits für nicht zuständig erklärt, weil es ja eine private Mietwohnung wäre, die man einfach kündigen könne …
Das Baurechtsamt hat gemeint, sie könnten ja mal prüfen, ob der Zustand der Treppe von dem Zustand aus der ursprünglichen Baugenehmigung abweicht und dann intervenieren „wenn sie dann mal Zeit und Personal dafür hätten“ … !!! Soviel zu den Ämtern.

Danke für die Tipps und Gruß
Monika