Immobilienkauf München

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Guten Tag,

ich plane mir eine Immobilie in München zu kaufen, diese zuerst 3 Jahre (so lange bin ich noch in München) zu bewohnen und anschließend zu vermieten oder zu verkaufen.

Der Kaufpreis beträgt ca. 70.000€! Nun zu meinen Fragen…

a) Ich gehe von meiner jetzigen Miete aus, 500€, die ich ja, falls ich das Objekt nicht kaufen würde, noch 3 Jahre zahlen müsste, also 500€ * 36 Monate => 18.000€

b) Als Eigenkapital kann ich sofort 15.000€ aufbringen, im Februar nächsten Jahres nochmal 20.000€.
-> Mit welchem Zinsbetrag (auch ca.) muss ich rechnen, wenn ich mir das restliche Geld, also um die 40.000€ von der Bank leihe?

c) Angenommen ich verkaufe das Objekt nach 3 Jahren wieder für in etwas denselben Preis, habe ich dann durch das Darlehen an die Bank mehr als ich Miete in meiner jetzigen Wohnung zahlen würde mehr Verlust gemacht?

Ich hoffe mir konnte jemand so halbwegs folgen :wink:

Herzlichen Dank

#2

hallo

b) Als Eigenkapital kann ich sofort 15.000€ aufbringen, im
Februar nächsten Jahres nochmal 20.000€.
-> Mit welchem Zinsbetrag (auch ca.) muss ich rechnen, wenn
ich mir das restliche Geld, also um die 40.000€ von der Bank
leihe?

meine Glaskugel sagt: Die Bank wird dir das zeitig genug sagen… es spielen ja noch ne Menge anderer Faktoren in die Bonitätsrechnung rein die hier niemand weiss. Ausserdem weiss man ja heute noch nicht wie die Kapitalmarktzinsen nächstes Jahr sein werden und bei 40.000 wird sich wahrscheinlich keine Bank drum reissen das zu machen sich mit Grundschuld rumschlagen wollen, vielleicht eher Bausparkasse

Herzlichen Dank

Wallflower

#3

-> Mit welchem Zinsbetrag (auch ca.) muss ich rechnen, wenn
ich mir das restliche Geld, also um die 40.000€ von der Bank leihe?

Als Größenordnung: 4 %.

c) Angenommen ich verkaufe das Objekt nach 3 Jahren wieder für
in etwas denselben Preis, habe ich dann durch das Darlehen an
die Bank mehr als ich Miete in meiner jetzigen Wohnung zahlen
würde mehr Verlust gemacht?

Du vergoßt die Kaufnebenkosten, die sind in jedem Fall weg. Größenordnung: 5 % (ohne Makler). Außrdem hast Du als ETW-Eigentümer Kosten, die der Mieter nicht hat. Z.B. Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage. Auch diese Kosten siehst Du nicht wieder.

Ich hoffe mir konnte jemand so halbwegs folgen :wink:

Bei einem Zeithorizont von drei Jahren, würde ich keine Wohnung kaufen. Auf jeden Fall hast Du schon Startkapital, in Deinem nächsten Wohnort an einen Kauf zu denken (wenn Du denn dort länger als drei Jahre bleibst).

#4

Hallo,

ich gbe mal paar Anregungen, entscheiden musst Du selbst.

Du hast einen Kaufpreis von 70ooo. Wenns dumm laeuft, brauchst Du 11 Prozent Kaufnebenkosten mit Makler. Kredit dann 77700-15ooo =62700. 4 Prozent Zins sind 2508 im Jahr, in 3 Jahren 7524. Bei Verkauf zum gleichen Preis hast Du 7700+2524 =15224 bezahlt, im Vergleich zu 18ooo bei Miete. (Den anderen Geldbetrag habe ich weggelassen, insgesamt macht er die Finanzierung schwieriger aber preiswerter.)
Fuer die (mathematisch) 3000 EUR Vorteil traegst Du das Risiko, den Preis spaeter nicht zu bekommen (das koennen zigtausend sein), musst die Wohnung noch einrichten (Kueche kaufen?), hast Verwalterkosten und noch paar Kleinigkeiten. Du hast andererseits den Vorteil, dass Dein Geld bei ploetzlicher Inflation angelegt ist und wenn Wohnungen allgemein teurer werden sollten (ja das gab es mal) wird Deine Wohnung ohne Arbeit auch teurer.

Der genannte Betrag von 500 EuR Miete, gilt der fuer diese Wohnung? Das waeren etwa 8 Prozent Mietrendite. So kannst Du besser gleich die Wohnung vermieten, dann zahlt der Mieter die Zinsen und eine Tilgung von 4 Prozent. Das kann eigentlich kaum sein. Die Zahlen passen nur zusammen, wenn die jetzt gemietete Wohnung groesser / besser ist als die zu kaufende Wohnung. Dann hast Du fuer 3000 EUR weniger eine preiswertere kleinere oder schlechtere Wohnung.

Gruss Helmut

#5

Wo sind denn da die Nebenkosten?
Hallo,

a) Ich gehe von meiner jetzigen Miete aus, 500€, die ich ja,
falls ich das Objekt nicht kaufen würde, noch 3 Jahre zahlen
müsste, also 500€ * 36 Monate => 18.000€

Ok, aber was ist mit dem Wohngeld (= Nebenkosten)? Hast du es gar nicht mit berechnet oder uns nur nichts davon geschrieben?

Wenn die EUR 500,- inkl. NK sind, dann sparst du weniger, nämlich nur die Nettomiete, denn die NK zahlst du auch, wenn dir die Wohnung gehört.

c) Angenommen ich verkaufe das Objekt nach 3 Jahren wieder für
in etwas denselben Preis, habe ich dann durch das Darlehen an
die Bank mehr als ich Miete in meiner jetzigen Wohnung zahlen
würde mehr Verlust gemacht?

Hmm, dazu müsste man jetzt wissen, zu welchen Konditionen du das Darlehen bekommst.

Warum willst du die Wohnung eigentlich nach 3 Jahren wieder verkaufen und nicht vermieten? Wenn du sie erst nach 10 Jahren verkaufst, machst du vielleich sogar einen Gewinn, außerdem ist die Spekulationsfrist abgelaufen -> Gewinn ist steuerfrei.

Übrigens, mir fehlt in der Rechnung noch etwas, nämlich die Notargebühren.

Schöne Grüße

Petra

#6

Danke für die hilfreichen Antworten; ich habe mich jetzt auch gegen den Kauf entschieden, da die Zeit von 3 Jahren einfach zu kurz ist.

Herzliche Grüße!