Hallo Sina,
wenn die Mieter Sozialhilfeempfänger sind, dann soll Deine Tante sofort das Sozialamt informieren, den Mietrückstand dort exakt melden und auch hinweisen, dass der Mieter eine Mietminderung vornimmt.
meine Tante (75 Jahre) hat mir gerade am Telefon Folgendes
erzählt:
In ihrem Haus wohnt in einer 75qm Wohnung ein Ehepaar mit zwei
Kindern. Der Vater ist Sozialhilfeempfänger.
Die Mietzahlungen sind nicht regelmäßig und zum Teil unterhalb
des vereinbarten Betrages. Nun hat der Mieter auch noch
schriftlich die Miete gekürzt wegen Baulärm (auf der anderen
Seite der Strasse wird ein neues Haus gebaut).
Zwischen meiner Tante und dem Mieter gibt es keinen
Mietvertrag. Nur ne mündliche Vereinbarung. Die Familie wohnt
nun ca. 3 Jahre dort.
Die mündliche Vereinbarung ist gültig. Der Mieter muss die Miete zhalen. Da ein Sozialhilfeempfänger die Miete vom Sozialamt bekommt, muss er diese auch für die Miete benutzen. Wenn er die Miete mindert, erhält er den um die Minderung korrigierten Betrag vom Sozialamt nicht ausgezahlt. Dieser Mieter hat also widerrechtlich sich zusätzliche Einnahmen verschafft. Das Sozialamt daher sofort verständigen unddarauf dringen, dass die Miete nicht mehr an den Mieter, sondern an Deine Tante ausgezahlt wird.
Der Mieter muss sodann eine Abmahnung wegen unregelmässiger Zahlung, wegen nur teilweiser Zahlung erhalten mit der Ankündigung, dass im Wiederholungsfall fristlos gekündigt wird. Die fehlende Summe muss Deine Tante darstellen und wenn hier mehr als zwei Monatsmieten vorhanden sind, ist das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und die Mieter sind aufzufordern binnen 14 Tage, spätestens bis 15.08.2003 die Wohnung zu verlassen. Eine Kopie bitte dann an das zuständige Sozialamt.
Meine Tante ist nun in Tränen aufgelöst, weil nun auch noch
dort Einnahmen wegfallen und ihre Rente eh so niedrig ist,
etc. (grosses Gejammer). Ich habe ihr geraten einen Anwalt
einzuschalten, aber den kann sie ja auch nicht bezahlen, etc.
(weiters grosses Gejammer).
Wenn die Rente entsprechend niedrig ist, hat Deine Tante auch Beratungsanspruch über einen Beratungsschein und ggfls. sogar Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Dre Einzelfall muss aber geprüft werden.
Nun meine Frage:
- Gibt es eine Möglichkeit diesen Mieter aus der Wohnung zu
bekommen, wenn der sich strikt weigert auszuziehen?
siehe oben, aber hier muss selbstverständlich zuerst eine Abmahnung mit der Kündigungsandrohung erfolgen. Nur wenn zwei Monatsmieten fehlen kann Deine Tante fristlos kündigen.
- Darf man überhaupt die Miete kürzen wegen Baulärm, für den
der Vermieter nichts kann?
Ja, dies kann der Mieter im Normalfall tun. In diesem Fall kann er zwar die Miete mindern - um 20 % - aber dieser Lärm muss erheblich sein, der Mieter muss am Tage gezwungen sein, dass er das Fenster geschlossen hält. Diese Mietminderung muss dieser Mieter dem Sozialamt mitteilen, da ihm dieses Geld nicht zusteht.
- Gibt es irgendwo für Vermieter so eine Art „Anlaufstelle“?
So ne Art Verbraucherschutz für Vermieter?
Es gibt Haus & Grund, Haus- und Grundeigentümervereine
- Würde es Sinn machen ein förmliches Kündigungsschreiben
aufzusetzen, wenn es gar keinen „schriftlichen“ Mietvertrag
gibt?
Grundsätzlich ist ein Mietvertrag auch gültig, wenn er nicht schriftlich geschlossen ist. Ein förmliches Kündigungsschreiben ist nur sinnvoll, wenn zwei Monatsmiete fehlen oder wenn schon bisher einmal eien Abmahnung wegen verspäteter Zahlung erfolgt ist. Sonst - wie oben - muss zuerst die Abmahnung erfolgen. Bitte aber nicht vergessen, dass in der Abmahnung die fristlose Kündigung angedroht wird.
- Was würdet Ihr ihr raten??
Bitte beantworte mir folgende Frage. Wer ausser Deiner Oma und diesem Mieter wohnt noch in dem Haus ? Sind in dem Haus mehr als zwei Wohnungen ? Wohnt Deine Oma nur mit diesem Mieter im Haus ? Seit wann ? Es geht hier um das Recht der Sonderkündigung, wenn eine Mietwohnung in einem Wohnhaus besteht und der Mieter alleine mit dem Vermieter in dem Haus wohnt. Dann muss sogar kein Kündigungsgrund benannt werden, sondern die Kündigungsfrist wird um drei Monate erweitert und der Mieter hat keine Möglichkeit gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen.
Du kannst die weitere Abklärung direkt über eMail mit mir führen.
Gruss Günter
