Wer kann mir das erklären ?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Wer kann mir in Bezug auf ein Haus-Kauf-Darlehen genauer erklären wie sich das alles zusammen verhält ?!

Sollzins

Sollzinsbindung

Tilgungszins

Wie und welchen Einfluss üben diese auf Laufzeit und Rate des Darlehens aus ?

Sorry bin in sochen finanziellen Angelegenheiten sehr unwissend !

Möchte mit Frau und 3 Kindern ein Haus kaufen (155.000 €) (110 qm) (5 Zimmer) (Grundstück knapp 600 qm). Bin bald 43 Jahre alt und möchte wenn nur noch 25 Jahre abzahlen und dann auch nur in einer Ratenhöhe von etwa 600 € (jetzige Warmmiete 612 €). Im Inneren des Hauses müssen Fussböden und Wände renoviert werden. Die Hauskaufnebenkosten habe ich knapp mit etwa 20000 € (Notar, Grunderwerbsteuer, Marklercourtage, Grundbucheintragung, Nebenkosten der Finanzierung und Hausgutachter (bei Besichtigung für Wertschätzung und Mängelfindung)) überschlagen. Wieviel Eigenkapital müsste ich bei der Rechnung aufbringen wie ich sie oben im Text beschrieben habe ?

Danke und Gruss Frank

#2

Sorry Frank,
das ist nicht mein Gebiet. Aber ich empfehle einfach mal ein Gespräch mit deiner Hausbank und/oder mit einem seriösen Vermögensberater zu führen. Das sollte dich ein Stück weiterbringen.

Viel Erfolg

#3

Hallo Frank,

Sollzins - die Zinskosten, mit denen man das zur Verfügung gestellte kapital der Bank zurückzahlt

Sollzinsbindung - der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart wurde (hat nix mit der Laufzeit des Darlehens zu tun)

Tilgungszins - eigentlich heißt das „Tilgungssatz“, der bestimmt neben dem Sollzins die Ratenhöhe und damit die Rückzahlgeschwindigkeit des Darlehens. Miminum ist meist 1% (=1% der Darlehenshöhe wird im ersten Jahr getilgt, dann steigt es immer mehr an) je höher, desto teurer im Monat, aber desto eher fertig. Je geringer der Sollzins ist, desto eher sollte man die (anfängliche) Tilgung erhöhen (z.B. 2-3%), um das Zinsniveau zu nutzen

-Nebenkosten der Finanzieurng müssen nicht sein - ich vermittle z.B. beruflich nur Darlehen ohne Bearbeitungsentgelt o.ä.

schwierige Rechnung, kann man nur annähernd schätzen:
-zinsniveau zur zeit ca. 4%
-25 Jahre laufzeit bedingen dann ca. 2,2% Tilgungssatz
-Dann hättest du eine Rate von € 620 bei 120T€ Darlehen
-das ist jetzt ohne sondertilgungen oder tilgungsänderungen, wenn du die vorhast und vereinbarst, könnte man auch die Tilgung von 2,2% runtersetzen und dadurch das Darlehensbudget erhöhen

  • bei 155T€ Kaufpreis + 20T€ NK = 175T€ ./. 120T€ Darlehen käme man auf ein Eigenkapital von T€ 55, aber wie gesagt, es geht auch weniger, wenn ab und zu durch Sondertilgungen die Restlaufzeit verkürzt werden kann

Im Schnitt laufen die Immobilienkredite in D ca. 28 Jahre, meist wird in den ersten 10 Jahren nicht so schnell getilgt, da freie Mittel später erst mit eingebunden werden bzw. man dann mehr verdient.

Hoffe, geholfen zu haben, ansonsten kannst du gerne mailen, wennn noch Fragen bestehen.

Gruß, Stefan

#4

Hallo Frank,

ich kann anhand deiner Erklärungen nicht erkennen, wie hoch der noch zu leistende Aufwand für das Haus ist. Allerdings sind 50.000,00 € schnell ausgegeben, besonders wenn man energetisch etwas tun möchte. Somit kannst du wohl von ca. 225.000,00 € ausgehen. Ich glaube, dass die Banken ein Mindest-Eigenkapital von 20 % voraussetzen, ich persönlich würde mindestens 30 % raten. Das hieße, dass das Eigenkapital zwischen 45.000,00 und 70.000,00 € betragen sollte.

Sollzinsen sind die Zinsen, die du vereinbarst. Der effektive Jahreszins ist der vereinbarte Zinssatz zzgl. der Abschlussgebühren usw., also höher als der vereinbarte Zinssatz. Die Zinsbindung ist fest für eine gewisse Anzahl von Jahren (5 oder 10 Jahre). Im Moment solltest du auf jeden Fall 10 Jahre abschließen, denn die Zinsen sind so günstig wie nie zuvor. Die Tilgung hat mit dem Zinssatz nichts zu tun, sondern sagt nur über die Höhe der Darlehensreduzierung etwas aus. Je höher die Tilgung um so eher bist du mit allem durch.

Vergiß bitte nicht, dich über Zuschüsse zu informieren, besonders wenn ihr ernergiesparende Maßnahmen anwendet. In manchen Bundesländern gibt es auch so genannte „Kinderzimmerzuschüsse“. Erkundigt euch doch mal bei der Finanzbehörde eures Bundeslandes oder bei der KfW.

Alle Informationen sind natürlich unter Vorbehalt und lediglich nach bestem Wissen ausgeführt. Ich hoffe, dass ihr damit etwas anfangen könnt.

Viel Erfolg (und nicht waghalsig werden!!),

Hulda aus Fulda

#5

Da kann ich leider nicht weiterhelfen.

#6

Hallo Frank,

ich möchte nicht unhöflich erscheinen, aber die abgefragten Grundbegriffe kannst Du sehr gut selber über Suchmaschinen oder auch bei Wikipedia beantworten. Es genügt die Eingabe der Stichworte und Du erhältst Antworten, die auch die Experten hier nicht besser werden formulieren können.

Zu der Frage mit dem Eigenkapital: Das ist nicht pauschal errechenbar, sondern hängt von den Vorgaben der Bank ab. Ich habe bspw. mein Haus (ähnliche Kostenverhältnisse wie bei Dir) sogar „überfinanzieren“ können, d.h. komplett ohne Eigenkapital plus weiteres Geld für eine neue Küche. Eine gute Bank bewertet jeden Kunden und jedes Haus neu und anders (wenn Deine Bank Dich und das Haus gar nicht bewertet, ist es keine gute Bank!) Meine Einschätzung ist, dass Du 150T€ in 25 Jahren auch ohne Eigenkapital genehmigt bekommen müsstest (Bonität und feste Verhältnisse vorausgesetzt).

Zu den Kauf-Nebenkosten: Die kannst Du mit 8-10% der Kaufsumme ansetzen. Deine vorgesehenen 20T€ halte ich daher für etwas zu hoch - aber lieber auf der sicheren Seite.

Noch ein Tipp aus eigener Erfahrung: Vergiss bei Deinen Berechnungen nicht, dass Du in einem eigenen Haus wesentlich höhere Nebenkosten zahlst. Das liegt vor allem daran, dass Versicherungen, Grundsteuer, Straßenreinigung, Abfallgebühren usw., die früher in Deiner Mietwohnung auf alle Mieter umgelegt wurden, dann voll bei Dir liegen. Bei mir hat das damals rund 150 € monatlich ausgemacht.

Viel Glück+Gruß
svasta

#7

Entschuldige bitte, aber ich habe es auch meinem Mann überlassen. Der war bei der Bank und wurde dort wohl gut beraten.
Viel Glück!

#8

Hallo,

es gibt tolle Baufinanzierungsrechner im Internet.
Hier ein Bespiel der Interhyp:

Darlehensbetrag 150.000,00 Euro
Auszahlungsdatum 30.09.2011
Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich
Gebundener Sollzinssatz 4,00 % pro Jahr
Vollständige Darlehensrückzahlung bis zum 30.09.2036
Summe der geleisteten Zinszahlungen 87.526,58 Euro
Erforderliche anfängliche Tilgung 2,33 %
Tilgungsplan
Daraus resultierende Darlehensrate 791,76 Euro

Hier ein Link: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?vie…

Problem: keiner kann die Zinsen in 10-20 Jahren garantieren. Lange Zinsbindung ist sinnvoll! Die Zinsen sind gerade wieder gesunken, aber sie können auch schnell wieder steigen.

Jens Gause
www.der-Hausinspektor.de

#9

Hallo Frank,
Sollzins ist ein Überziehungs- oder Darlehenszins. Sollzinsbindung ist die Laufzeit, an die man bei diesem Zins gebunden ist (meist 10-15 Jahre).
Tilgungszins ist normalerweise der Tilgungssatz (meist 1-2 Prozent jährlich).
Zu eurem Hauskauf:bei Anschaffungskosten von 175.000 € + angenommen 5.000 € Renovierung wären das 180.000 €.
Verteilung auf 25 Jahre macht 180.000 €: 25 = 7.200 € pro Jahr. Das wären dann 600 € pro Monat.
ABER: Die Zinsen und laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung usw.)sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Der Zins pro Jahr liegt schätzungsweise bei 4-6 Prozent aus der Darlehenssumme. Bei 180.000 € sind das im ersten Jahr immerhin auch nochmal 7.200 € (4%), Nebenkosten sind dann immer noch keine gerechnet.
Um eine Finanzierung von monatlich 600 € hinzukriegen sind meines Erachtens nach min. 90.000 € Eigenkapital notwendig.
Ich hoffe hiermit ein wenig geholfen zu haben.
MfG
J. Wolf

#10

Wer kann mir in Bezug auf ein Haus-Kauf-Darlehen genauer
erklären wie sich das alles zusammen verhält ?!

Sollzins

Antwort:
Das ist der Zins pro Jahr aus dem jeweilig bestehenden Sollsaldo des Darlehens. Er ist in der Spitze aus dem nominell auszureichenden Betrag, z.B. TEUR 100, zu bezahlen. Im Laufe der Rückzahlung wird der Schuldsaldo immer kleiner, die Zinsen sind nur noch aus dem jeweiligen Schuldstand zu zahlen.

Sollzinsbindung

Antwort:
Es gibt einen variablen Sollzinssatz. Dieser kann höher oder kleiner werden, je nach Entwicklung der Zinsen am Geldmarkt (kurzfristiger Markt) oder Kapitalmarkt (langfristiger Markt). Für Hausbau-/Kauf-/Darlehen regelmäßig nicht zu empfehlen.

Tilgungszins:

Antwort:
Diesen Begriff kenne ich nicht. Entweder Tilgung (=Rückzahlung des Darlehens oder Teile davon) oder Sollzins (siehe oben).
Womöglich meinen Sie damit die bei einem Annuitätendarlehen entstehenden, sogenannten „ersparten Zinsen“.
Sehen Sie dazu nachfolgend Erklärungen:
http://de.wikipedia.org/wiki/Annuit%C3%A4tendarlehen

Wie und welchen Einfluss üben diese auf Laufzeit und Rate des
Darlehens aus ?

Antwort:
Siehe obigen Link bzw. nachfolgenden Link:
http://www.immobilienscout24.de/de/baufinanzierung
/darlehen/annuitaetendarlehen/index.jsp

Da im Verlaufe der Tilgung des Annuitätendarlehens der Zinsbetrag in Euro immer weniger wird, die mtl. Belastung aber trotzdem gleich bleibt, entsteht ein sogenannter „ersparter Zins“. Dieser wird der Regulärtilgung zugeschlagen, so dass das Darlehen zusätzlich getilgt wird.

Sorry bin in sochen finanziellen Angelegenheiten sehr
unwissend !

Möchte mit Frau und 3 Kindern ein Haus kaufen (155.000 €) (110
qm) (5 Zimmer) (Grundstück knapp 600 qm). Bin bald 43 Jahre
alt und möchte wenn nur noch 25 Jahre abzahlen und dann auch
nur in einer Ratenhöhe von etwa 600 €

Anmerkung: Hier ein Link zu einem Annuitätenrechner
http://www.annuitaetenrechner.org/

(jetzige Warmmiete 612

€). Im Inneren des Hauses müssen Fussböden und Wände renoviert
werden. Die Hauskaufnebenkosten habe ich knapp mit etwa 20000
€ (Notar, Grunderwerbsteuer, Marklercourtage,
Grundbucheintragung, Nebenkosten der Finanzierung und
Hausgutachter

Anmerkung: Dürfte gut ausreichen.

(bei Besichtigung für Wertschätzung und

Mängelfindung)) überschlagen. Wieviel Eigenkapital müsste ich
bei der Rechnung aufbringen wie ich sie oben im Text
beschrieben habe ?

Danke und Gruss Frank

Antwort:
Sie können sich das mit dem Annuitätenrechner durchrechnen.
Ich habe das mal so getimt, dass die 600 Euro mtl. herauskommen:

Online Annuitätenrechner:
Beim Annuitätendarlehen zahlt man zusammen mit den Zinsen auch die Tilgung zurück. Die monatliche Rate ist dabei immer gleich hoch. Mit zunehmender Laufzeit wird somit die Höhe der Tilgung immer höher, bei gleichzeitig abnehmender Zinsrate. Dieser Annuitäten-Darlehensrechner gibt nach Eingabe der Darlehenshöhe, des Zinssatzes und der anfänglichen Tilgung einen schnellen Überblick über die monatlich zu zahlende Darlehensrate.
Die Höhe der Darlehenssumme: Euro 120.000,00
(entspricht also einem Eigenmitteleinsatz von
Euro 35.000,00 + Euro 20.000,00 Nebenkosten, insgesamt
also Euro 55.000,00)
Jahreszinssatz: 4,0 % fest auf 20 Jahre
(dürfte derzeit am Kapitalmarkt so hingehen).
Höhe der anfänglichen Tilgung: 2,0 % pro Jahr (ersparte Zinsen kommen hinzu)
Mögliche jährliche Sondertilgung: 0 Euro

Zu zahlende monatliche Rate: Euro 600,00
Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 27,5 Jahre
Geleistete Zinszahlungen im Zeitraum: Euro 78.079,73
Zins- und Tilgungsaufwand im Zeitraum: Euro 198.079,73.

Sonstiges:
Eigenmittel verlangen die Banken i.d.R. mind. 20% vom Wert der Liegenschaft.
Da die Nebenkosten den Wert der Liegenschaft nicht erhöhen (aber anfallen!), sind diese gesondert zu bezahlen, also aus Eigenmitteln.
Wenn Sie wesentlich mehr als 20% Eigenmitteln einsetzen, können die Nebenkosten natürlich mitfinanziert werden, die Bank fin. aber i.d.R. max. nur 70 - 80% des Obj.Werts.
Banken, die mehr finanzieren gibt es auch, die muß man suchen. Persönliche Kreditbeurteilung (Bonität) sowie Objektsbewertung muß natürlich passen.

Ich hoffe, das war schon mal die Antwort die Sie erwartet haben. Falls Sie noch Fragen haben, bitte schreiben Sie.

Grüsse
Bracco

#11

Hui, das sind so viele und so dezidierte Fragen, dass man sie in einem ca. 1stdg. Gespräch bereden müsste. Das kann ich nicht leisten, sorry. Wir haben über den Internetmakler Geld und Plan finanziert und sind grundsätzlich bisher und nach 5 Jahren zufrieden: Annuitätendarlehen. Am besten bei niedrigem Sollzins (das ist der Zins, den du der Bank für die Bereistellung der Kohle zahlst)und derzeit ist der niedrig, möglichst lange (meist wird max. 15 J. angeboten) Laufzeit vereinbaren.
Tilgungszins sollte möglichst hoch sein, dann wirst du wahrscheinlich mit 600,00 nicht auskommen. Wir tilgen (=zahlen vom geliehenen Geld zurück) nur 1% und dann dauert es halt…haben aber auch keine Kinder etc.
Du musst dich mit 3 Kids erkundigen. So könnt ihr auf jeden Fall z.B. von der KfW (www.kfw.de) noch zinsgünstiger einen Teil der Summe finanzieren.
Lange Rede, kaum noch Sinn: Womöglich lohnt sich für ca. 20,00 ein Besuch bei der örtlichen Verbraucherzentrale. Es gibt ansonsten auch zig Darlehenrechner im Netz, z. B: http://www.geld-und-plan.de/
Viel Erfolg.

#12

Hallo Frank,
ds sind gute und wichtige Fragen.
Also Zins und Tilgung haben Einfluss auf die Höhe Deiner monatlichen Rate an die Bank. Die Tilgung beeinflusst die Läufzeit. Je höher die Tilgung um so schneller die Rückzahlung.
Die Dauer der Sollzinsbindung hat Einfluss darauf wie lange Deine Rate stabil bleibt.Meine Empfehlung ist mindestens 10 Jahre SOLLZINSBINDUNG. Höhere Zinssicherheit kostet mehr. Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren liegt bei 0,5%. Das macht ca. 42€ im Monat aus.

Mit 600 € Kreditrateim Monat kannst du circa 100.000 bis 117.000 € finanzieren.Hinzu kommen die laufenden Kosten fürs Haus, wie Versicherung,Wasser, Grundsteuer,Heizung, Instandhaltungsrücklage,Strom,TV etc.

Finanzierungsplan:
Kaufpreis: 155.000 €
Hausnebenkosten: 20.000 €
Modernisierung: ??? (10.000€)Annahme
Gesamtkosten: 175.000 €
Eigenkapital: 60-75.000 €
Kredit: 100-115.000 €
Es gibt in den einzelnen Bundesländern Mittel zum Kauf und Bau von Immobilien, die zinslos oder zinsgünstig sind. Hierzu kannst Du dich im Internet oder bei deiner Stadt erkundigen. Auf diese Weise kannst Du das errechnete Eigenkapital reduzieren.

Hoffe ich konnte Dir weiterhelfen.
Ich wünsche Dir viel Erfolg.

#13

Hallo Frank,

aufgrund eines aktuellen Trauerfalles kann ich derzeitig leider keine Anfragen beantworten.
Vielen dank für Dein Verständnis.
Gruß
Jürgen

#14

Sorry, befinde mich derzeit im Urlaub.
N.Bayer

#15

wie viel EK hätten Sie denn?