Hallo,
ich verstehe nicht, wozu ein Widerspruch nach § 574 BGB da ist, wenn es doch auf jeden Fall eine Räumungsklage (Wohnraum) geben muß und dann das Gericht die Rechtmäßigkeit der Kündigung entscheidet? Kann mir jemand dies erklären?
Vielen Dank und viele Grüsse
Jürgen
im anderen Falle hätte doch der Mieter die Kündigung akzeptiert und belagert nur widerrechtlich die Wohnung. Die Grundlage auf der das Gericht zu entscheiden hat wäre also eine andere.
Es wäre also vom Gericht nur noch die Räumung zu verlassen anstatt zu prüfen ob die Kündigung rechtmässig ist.
just my 50 cents
Gruss
HighQ
Hallo.
Zunächst: der Titel ist falsch. Es gibt kein „Widerspruchsrecht bei einer fristlosen Kündigung“. Siehe § 574 Abs. 1 S. 2 BGB. Wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, greift das Widerspruchsrecht nicht ein.
Ansonsten ein Beispielfall: Eine Kündigung des Vermieters wegen Einbedarf ist wirksam. Im Verlauf des Prozesses stellt sich aber z. B. heraus, dass der 70jährige Mieter auf Grund einer Krebserkrankung nur noch ein halbes Jahr zu leben hat. Im Räumungsprozess macht er dann diesen Umstand geltend. Der Richter wird in diesem Fall den Mieter in der Wohnung lassen, weil eine Abwägung der Umstände ergibt, dass die Interessen des Mieters bis zu seinem Tod in der Wohnung verbleiben zu können höher wiegen als die Interessen des Vermieters, in die Wohnung einzuziehen.
Hallo,
danke für deine Antwort, die ich aber nicht ganz verstehe. Sollte der Grund vorm Gericht Bestand haben, verstehe ich ihn, aber sonst nicht.
Angenommen, die fristlose Kündigung wurde nicht wegen Zahlungsverzug ausgesprochen und in dieser steht die Widerspruchsmöglichkeit nach § 574 ohne dass eine Frist zum Widerspruch gesetz wurde. Wenn ich den anderen Beitrag richtig interpretiere, prüft das Gericht bei Widerspruch die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung, sonst nicht, so daß ein Widerpsruch schon möglich ist und Sinn machen könnte.
Wieviel Zeit hätte ich dann für den Widerspruch?
Viele Grüsse
Jürgen
Hallo,
danke für deine einleuchtende Antwort!
Angemommen, im Kündigungsschreiben wird zwar auf § 574 hingewiesen, aber keine Frist für den Widerpruch genannt, wieviel Zeit bleibt dann, Widerspruch einzulegen?
Liebe Grüsse
Jürgen
Hallo,
danke für deine Antwort, die ich aber nicht ganz verstehe.
Sollte der Grund vorm Gericht Bestand haben, verstehe ich ihn,
aber sonst nicht.Angenommen, die fristlose Kündigung wurde nicht wegen
Zahlungsverzug ausgesprochen und in dieser steht die
Widerspruchsmöglichkeit nach § 574 ohne dass eine Frist zum
Widerspruch gesetz wurde. Wenn ich den anderen Beitrag richtig
interpretiere, prüft das Gericht bei Widerspruch die
Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung, sonst nicht, so daß
ein Widerpsruch schon möglich ist und Sinn machen könnte.
Wieviel Zeit hätte ich dann für den Widerspruch?
Nein, das ist eben falsch. Das Gericht prüft immer die Rechtmäßigkeit der Kündigung, egal ob ordentlich oder fristlos gekündigt wurde.
Bei einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter allerdings Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn unzumutbar wäre. Er kann also Gründe geltend machen, die eine Kündigung für ihn untragbar werden lässt (klassischer Fall: der 90jährige Mieter, der nach 40 Jahren Mietdauer aus der Wohnung soll). Der Widerspruch ist an keine Frist gebunden. Der Mieter kann also auch noch im Räumungsverfahren besondere Umstände geltend machen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar machen.
Bei einer fristlosen Kündigung prüft das Gericht ebenfalls die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Der Mieter hat aber bei einer fristlosen Kündigung, die durchgreift (z. B. Straftat gegen den Vermieter, Zahlungsverzug, Einmietbetrug u. a.) K E I N E Widerspruchsmöglichkeit. Beispiel: der Mieter hat einen strafbaren Einmietbetrug begangen, zahlt seine Miete nicht und beleidigt andere Mieter und seinen Vermieter. Daraufhin kündigt ihm der Vermieter fristlos. Der Mieter kann vor Gericht nicht mehr geltend machen, dass er kurz vor Abschluss seines Studiums steht und daher noch in der Wohnung bleiben will, weil ihm ein Umzug mitten im Examen nicht zugemutet werden kann. Bei einer ordentlichen Kündigung z. B. wegen Eigenbedarf würde dieses Argument im Rahmen des Widerspruchsrechts durchgreifen.
Der Hinweis des Vermieters auf das Widerspruchsrecht in einer fristlosen Kündigung macht also keinen Sinn. Wenn die fristlose Kündigung durchgreift, hat der Mieter auch kein Widerspruchsrecht.
Es gibt keine Frist. Der Widerspruch kann auch im gerichtlichen Verfahren noch geltend gemacht werden. Allerdings hat der Mieter bei einer fristlosen Kündigung - wie bereits oben geschildert - keine Widerspruchsmöglichkeit.
fristloser Kündigung hat also nur Vorteile?
Hallo,
danke für eure Hinweise! Es wird mir immer klarer!
Angenommen, der Mieter ist wegen Nichtmeldung von Wasserflecken frist los gekündigt worden. Im Mietvertrag steht, daß er für Folgeschäden die durch Nichtmeldung entstehen, haftbar gemacht werden kann. Durch die fristlose Kündigung kann der Mieter kurzfristiger ausziehen, was er ggf. auch möchte. Der Mieter kann also flexibler eine neue Wohnung suchen und muß nicht die 3 Monate Kündigungsfrist abwarten. Sollte der Vermieter doch eine Räumungsklage einreichen und der Mieter bis zur Verhandlung keine neue Wohnung gefunden haben, kann er immer noch vor Gericht die Unverhälstnismäßigkeit der Kündigung darlegen.
Anders gefragt: Kann der Mieter heute oder in einem halben Jahr ausziehen und am Tag des Auszugs den Vermieter Bescheid geben, und er braucht ab diesen Termin keine Miete mehr zu zahlen?
Viele Grüsse
Jürgen
Hallo.
Nein, das stimmt nicht. Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist für den Mieter nicht billig. Es löst in der Regel Schadensersatzansprüche des Vermieters aus, wenn die fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Der Mieter muss bis zu einer Neuvermietung der Wohnung den entgangenen Mietzins zahlen. Es ist für den Mieter also keinesfalls „günstiger“, fristlos gekündigt zu werden, ganz im Gegenteil.
Am kostengünstigsten ist es immer, sich VOR einem gerichtlichen Räumungsverfahren mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und eine Aufhebungsvereinbarung auszuhandeln.
Nicht gemeldete Wasserflecken führen in der Regel auch nicht zu einer fristlosen Kündigung. Meine Vermutung geht in die Richtung, dass der Mieter einen Wasserschaden verursacht hat, diesen nicht gemeldet hat und das ganze sich zu einem enormen Schaden in der Mietwohnung und den anderen Wohnungen ausgeweitet hat. Hier sollte man unbedingt eine gütliche Einigung mit dem Vermieter aushandeln, sonst läuft man Gefahr, mit erheblichen Schadensersatzansprüchen (Sanierung, gerichtliche Verfahren, Mietzinsausfall bis zu einer Neuvermietung, etc.) konfrontiert zu werden.
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Schadensersatz des Mieters ohne Prozess?
Hallo Leopold,
danke für deine geduldige Erklärung. Jetzt ist es wieder unklar.
Die Wasserflecken sind an der Decke des Mieters, welche nicht durch mangelnde Lüftung oder gar stehendes Wasser entstanden sind, sondern durch ein minimal undicht gewordnes Rohr, welches in der abgehangenden Decke liegt. Feuchtigkeit im Bad gab es aber nie.
Daher ist meines Erachtens eine fistlose Kündigung nicht gerechtfertigt und ein vernünftiger Vermieter würde auch nicht das Risioko einer Räumungsklage eingehen.
Ich dachte, der Vermieter muß den Schaden nachweisen, den der Mieter verursacht hat? Ist dies nicht so? Der Vermieter hat ja die fristlose Kündigung verursacht und nun soll der Mieter ohne Nachweis den Mietausfall tragen? Muß dazu der Vermieter nicht eine Räumungsklage oder eine ggf. Zivilklage einreichen und gewinnen?
An eine Einigung hat der Mieter auch schon gedacht, aber wenn der Vermieter ohne Abmahung und ohne vorheriges Gespräch gleich eine fristlose Kündigung mit einer Woche Frist schreibt, dann könnte die Verhandlung schwierig, deswegen aber nicht unbedingt sinnlos, werden. Außerdem ist ist m.E. sinnvoll, vor der Verhandlung die rechliche Lage zu kennen. damsit er seine Verhandlungsposition kennt.
Viele Grüsse
Jürgen
Hallo Leopold,
danke für deine geduldige Erklärung. Jetzt ist es wieder
unklar.
Die Wasserflecken sind an der Decke des Mieters, welche nicht
durch mangelnde Lüftung oder gar stehendes Wasser entstanden
sind, sondern durch ein minimal undicht gewordnes Rohr,
welches in der abgehangenden Decke liegt. Feuchtigkeit im Bad
gab es aber nie.
Wer hat denn die Decke abgehängt? Der Mieter oder der Vermieter? Danach richtet sich ein möglicher Schadensersatzanspruch des Vermieters.
Daher ist meines Erachtens eine fistlose Kündigung nicht
gerechtfertigt und ein vernünftiger Vermieter würde auch nicht
das Risioko einer Räumungsklage eingehen.
Kommt darauf an, wer den Schaden verursacht hat und wie hoch er ist und was vielleicht sonst vorgefallen ist.
Ich dachte, der Vermieter muß den Schaden nachweisen, den der
Mieter verursacht hat? Ist dies nicht so? Der Vermieter hat ja
die fristlose Kündigung verursacht und nun soll der Mieter
ohne Nachweis den Mietausfall tragen? Muß dazu der Vermieter
nicht eine Räumungsklage oder eine ggf. Zivilklage einreichen
und gewinnen?
Sicher. Der Vermieter muss den Schaden nachweisen. Egal ob es um die abgehängte Decke, Wasserschäden oder Mietausfall geht. Dazu kann er eine eigene Klage einreichen oder die Schadensersatzklage mit der Räumungsklage kombinieren.
An eine Einigung hat der Mieter auch schon gedacht, aber wenn
der Vermieter ohne Abmahung und ohne vorheriges Gespräch
gleich eine fristlose Kündigung mit einer Woche Frist
schreibt, dann könnte die Verhandlung schwierig, deswegen aber
nicht unbedingt sinnlos, werden. Außerdem ist ist m.E.
sinnvoll, vor der Verhandlung die rechliche Lage zu kennen.
damsit er seine Verhandlungsposition kennt.
Wie gesagt: es kommt darauf an, wer den Schaden verursacht hat und wie hoch der Schaden ist.
Viele Grüsse
Jürgen
Hallo Leopold,
danke für deine Ausdauer!
Wer hat denn die Decke abgehängt? Der Mieter oder der
Vermieter?
Die Decke mit den drin liegenden Rohr war bereits abgehängt, als ich einzog, ich habe keine Veränderungen daran vorgenommen.
Kommt darauf an, wer den Schaden verursacht hat und wie hoch
er ist und was vielleicht sonst vorgefallen ist.
Daher habe ich den Schaden auch nicth verursacht, sondern nur nicht gemeldet.
Im Mietvertrag, steht, daß ich für Schäden, die durch Nichtmeldung entstehen, haftbar bin. Der Vermieter müßte doch erstmal schauen, ob ich den Mietvertrag entsprechend einhalte, bevor er mich frsitlos kündigt, oder?
Kann der Vermieter die fristlose Kündigung zurückziehen?
Wenn der Vermieter dann fristlos kündigt, hat er sich den Schaden des Mietausfalls doch selber zuzuschreiben, oder?
Viele Grüsse
Jürgen
Hallo.
Wenn wirklich nur ein Schaden nicht gemeldet wurde, rechtfertigt das meiner Meinung nach keine fristlose Kündigung.
Trotzdem bleibt der Mieter vermutlich schadensersatzpflichtig was die Folgeschäden anbelangt, die durch das nicht rechtzeitige Melden eines Rohrlecks eingetreten sind - vorausgesetzt der Mieter hätte den Wasserschaden erkennen können.