Nachzahlungen entstehen dann, wenn die Vorauszahlungssumme in Bezug auf den erst nach einer Abrechnung bekannt werdenden Abrechnungsbetrag zu niedrig war. Der Abrechnungsbetrag hängt von den Faktoren tatsächlicher Verbrauch und Kosten je Verbrauchs-Einheit ab.
D.h. ganz einfach: je höher die Vorauszahlung angesetzt wird, umso weniger wird man von Nachzahlungen überrascht …
Vorauszahlungen: wer mit dem Mieter abrechnet, der hat Anspruch auf ANGEMESSENE Vorauszahlungen - die Versorger verfügen i.d.R. über große Datenreihen und gehen von Allgemeinen Durchschnittswerten aus, die Vermieter können z.B. von Werten für exakt diese Wohnung (aber andere Benutzer) aus Vorjahren ausgehen
Verbrauch: hängt ab von den Außen-Temperaturen (kalter/warmer Winter), von der Wohnung selbst (Lage, Alter/Isolierung), von der Heizungsanlage (Alter/Effizienz) und nicht zuletzt vom Benutzerverhalten (unterschiedliches Wärmebedürfnis, Lüftungsverhalten, Umgang mit Heizenergie).
Nach meiner Erfahrung als Vermieter können Verbrauchswerte für exakt die gleiche Wohnung je nach Benutzer um 100% und mehr differieren!
Preis: die enorme Steigerung der Energiekosten - hier gerade: Öl/Gas ist ja bekannt - und mit weiteren Steigerungen ist zu rechnen …
Also viele Faktoren, die bei allen Verbrauchsabhängigen Kosten und bei allen Beheizungsarten (unabhängig von Heizungsart/Brennstoff) wirklich zutreffende Voraussagen schlicht unmöglich machen. - Das ist KEIN spezielles Gas-Etagenheizung-Problem!
Eigene Erfahrung: Als Mieter haben wir z.B. für’s erste Mietjahr die Hälfte unserer Vorauszahlungen (die der Versorger exakt nach dem Verbrauch unserer Mietvorgänger angesetzt hatte) zurückbekommen, obwohl die Preise gestiegen waren, weil unsere Mietvorgänger offensichtlich ein höheres Wärmebedürfnis hatten und/oder sorgloser mit Heizenergie umgegangen sind als wir. Das konnte aber vorher niemand abschätzen. Der Verbrauch unserer Vorgänger lag im normalen Durchschnittsrahmen und der Versorger hatte die Jahres-Vorauszahlung war mit 12€/m²/Jahr angesetzt (siehe dazu weiter unten).
Eine eigene Beheizungsanlage hat aber m.E. ganz enorme Vorteile, denn da hier tatsächlich nur der Gasverbrauch abgerechnet wird, merkt man Einsparungen deutlicher, als wenn nach Heizkostenverordnung ein Grundkostenanteil nach m²-Wohnfläche umzulegen ist (zum Ausgleich von Lage-Vor-/Nachteilen, zur Umlage der Fixkosten, Anlagenverluste usw).
Allerdings wird’s auch deutlicher teurer, wenn man viel Energie verbraucht …
Unsicherheitsfaktoren lassen sich z.B. so einschränken:
- letzte Gasabrechnung vom Vormieter zeigen lassen
- mit letzten Gasabrechnungen von zukünftigen Nachbarn (möglichst ähnlichen Wohnungen) vergleichen
- mit Heizkostenspiegel vergleichen >
Demnach wäre die Vorauszahlung zwischen 8,00 und 16,00 Euro je m²/Wohnfläche und je Jahr angzusetzen > eine Riesenspanne! (schon das zeigt, dass exakte Vorauszahlen nicht zu benennen sind)
Bei einigen mir bekannten Immobilien lag in den vergangenen Jahren keiner der Nutzer über 12,00 Euro/m²/Jahr, die Mehrzahl sogar bei bis zu 8,00 Euro/m²/Jahr.
Von daher meine ich, man sollte mit 12€/m²/Jahr auf der sicheren Seite sein - soweit nicht die Wohnung besonders exponiert liegt und Isolierung/Heizungstechnik einigermassen stimmen - UND soweit man vernünftig mit Heizenergie umgeht.
