Schimmel in der Mietwohnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,

angenommen, jemand wohnt seit 3 Monaten in einem Zimmer in einer zuvor komplett neu sanierten Mietwohnung. An exakt den beiden unteren Ecken zur Außenwand hin, wurde starker dunkler Schimmelbefall festgestellt. Auf der einen, freieren Seite, wo ein Tisch stand, ist eine Fläche von etwa 20x40cm betroffen. Auf der anderen Seite sind es ca. 50x40cm. Dort waren z.B. Boxen von einer Anlage abgestellt.
Die Wände fühlen sich an den betroffenen Stellen nass an.

Ich habe gelesen, ein solcher Schaden muss sofort beim Vermieter meldet werden. Aber was, wenn dann dem Mieter gleich unterstellt wird,
er oder sie hätte den Schimmel selbst zu verantworten?

Fakten zum Wohnverhalten:

Die Raumtemperatur im durchweg bewohnten Zimmer beträgt 16-20 Grad. Manchmal wird geheizt, an manchem Tagen nicht.

Die Luft im Zimmer ist nicht keineswegs als feucht zu bezeichnen und es wird mind. einmal täglich gelüftet.

Das sind meine Fragen:

Was ist zu tun, wenn der Vermieter - möglicherweise wieder besseren Wissens - unterstellt, man hätte nicht richtig geheizt oder gelüft?

An der einen Stelle, wo der Befall deutlich stärker ist, standen die Boxen davor. Sicher kam dort auch weniger Luft hin. Kann man das dem Mieter anlasten? Dort hätte doch genauso gut ein Schrank stehen können und es muss doch erlaubt sein, in einer angemieteten Wohnung Dinge vor die Wand zu stellen. Oder gibt es ein Mietergesetz, dass z.B. einen Sicherheitsabstand zwischen Außenwänden und Schränken regelt?

Soll der Mieter einen Sachverständigen bestellen oder ist das die Pflicht des Vermieters?

Vielen Dank für Ihre Antworten. Sie helfen mir damit sehr weiter.

#2

Rein rechtlich, bzw. prozessual gesehen, liegt es am Vermieter, zu beweisen, dass der Schimmel durch den Mieter verursacht wurde.

Vor Gericht läuft das regelmäßig so, dass der Mieter die Miete mindert und der Vermieter den Rest dann einklagt. Wendet der Mieter Schimmel als Minderungsgrund ein, so muss sich zunächst der Vermieter dahingehend entlasten, dass dieser nicht bausubstanzlich bedingt ist.

BGH, Urteil vom 10.11.2004, Az. XII ZR 71/01:

„Ist also - wie hier - streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muß der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muß der Mieter beweisen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen“

Dies wird ein Gericht grundsätzlich nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens feststellen, dessen Kosten von dem Vermieter vorzuleisten sind.

Stellt der Sachverständige allerdings fest, dass der Schimmel auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten zurück zu führen ist, unterliegt der Mieter und trägt zudem die Kosten des Rechtsstreits inkl. der Gutachterkosten.

Gruß
Dea

#3

hallo,

deinem vortrag kann ich nicht entnehmen, dass du etwa richtig heizen und lüften würdest. (das gegenteil aber auch nicht)

fürs verständnis:
richtig geht aus bauphysikalischer sicht so:
kalte (damit immer auch trockenere) luft hinein lassen, aufwärmen (wobei sie zwangsläufig feuchtigkeit aus dem raum aufnimmt), und wieder hinaus lüften. … nun das ganze von vorn

eine idee, ob dein lüften ausreichend ist, kannst du bekommen, indem du dir ein hygrometer anschaffst. wenn dort häufig werte über 60% relative luftfeuchtigkeit abzulesen sind, solltest du für mehr luftaustausch nach dem oben beschriebenen prinzip sorgen.

lg dev

#4

Hallo,

angenommen, jemand wohnt seit 3 Monaten in einem Zimmer in
einer zuvor komplett neu sanierten Mietwohnung. An exakt den
beiden unteren Ecken zur Außenwand hin, wurde starker dunkler
Schimmelbefall festgestellt. Auf der einen, freieren Seite, wo
ein Tisch stand, ist eine Fläche von etwa 20x40cm betroffen.

also 80 cm²

Auf der anderen Seite sind es ca. 50x40cm.

also 0,2 m²

Dies bleibt alles deutlich unter 0,5 m² und wäre damit unkompliziert mit zuerst Alkohol, Bürste und alten Lappen mit Warmwasser zu beseitigen. Kontminierte Gegenstände danach sofort entsorgen.

Dort waren z.B.
Boxen von einer Anlage abgestellt.
Die Wände fühlen sich an den betroffenen Stellen nass an.

Wenn die Nässe nur Oberflächlich wäre und keine Wasserrohre in der Nähe mit Leck wären, so kann dies Kondensationsfeuchte aus der Raumluft sein.

Ich habe gelesen, ein solcher Schaden muss sofort beim
Vermieter meldet werden.

ja, wegen der Obhutspflicht des M

Aber was, wenn dann dem Mieter gleich
unterstellt wird, er oder sie hätte den Schimmel selbst zu verantworten?

Die Wahrscheinlickeit liegt bei ca. 80%.
Wenn vorher fachgerecht saniert wurde läge sie wohl noch höher…

Fakten zum Wohnverhalten:

Die Raumtemperatur im durchweg bewohnten Zimmer beträgt 16-20
Grad. Manchmal wird geheizt, an manchem Tagen nicht.

Es kommt auf den Feuchteeintrag in der Raumluft an, bzw. dessen gekonnte Abführung.

Die Luft im Zimmer ist nicht keineswegs als feucht zu
bezeichnen und es wird mind. einmal täglich gelüftet.

Am besten man prüft so etwas mit einem Hydrometer (in jedem gefährdeten Raum). Ab 60% rel. Luftfeucht wäre es zu viel.

Das sind meine Fragen:

Was ist zu tun, wenn der Vermieter - möglicherweise wieder
besseren Wissens - unterstellt, man hätte nicht richtig
geheizt oder gelüft?

Am besten wäre es, der M hätte darüber Protokoll geführt und die Zeiten genau aufgeschrieben (zB für die Folgezeit nach der S-Entfernung auch sinnvoll, s. dazu auch den Link unten).

An der einen Stelle, wo der Befall deutlich stärker ist,
standen die Boxen davor. Sicher kam dort auch weniger Luft
hin. Kann man das dem Mieter anlasten?

Hmm, genau dies wäre ein Hinweis auf mangelde Hinterlüftung an der Außenwand.

Dort hätte doch genauso
gut ein Schrank stehen können und es muss doch erlaubt sein,

Ja, wenn der Abstand zur Wand so gewählt wird, das mit Hinterlüftung etc. keinen Schimmel erzeugt wird, bzw. kein anderer Schaden entstehen kann.

in einer angemieteten Wohnung Dinge vor die Wand zu stellen.

Ja, aber die Schadensabwehr geht vor.

Oder gibt es ein Mietergesetz, dass z.B. einen
Sicherheitsabstand zwischen Außenwänden und Schränken regelt?

Die Sorgfaltspflicht des M steht üblicherweise auch im MV.

BGB §543
http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html

Soll der Mieter einen Sachverständigen bestellen oder ist das
die Pflicht des Vermieters?

Hier mal ein langer Tipp:
/t/alles-faul-in-dieser-wohnung-haus/5609540/8

Vielen Dank für Ihre Antworten. Sie helfen mir damit sehr
weiter.

Die Scnimmelfragen tauchen hier schon fast im Tagestakt auf…

vlg MC

#5

Meines Wissens ist ein Luftwechselrate (Austausch der Raumluft) von 0,5 bis 1 Luftwechsel pro Stunde zu gewährleisten. Dieses ist zuerst durch den Vermieter zu gewährleisten, da durch das Verhalten bzw. die Aufenthaltsdauer der Mieter der kontinuierliche Luftaustausch nicht gewährleistet werden kann (z.B. wie soll eine stündliche Stoßlüftung ausgeführt werden wenn der Nutzer z.B. auf Arbeit bzw. im Urlaub ist?)Damit ist der Vermieter m.W. in der Pflicht, den Luftwechsel z.B. durch eine Lüftungsanlage zu gewährleisten.

#6

Das mag ja sein. Ich hatte mich der Frage entsprechend lediglich zu Fragen der Beweislast im Bestreitensfall geäußert.

#7

relative Luftfeuchte
Hi,
hier nochmal ein guter Link dazu:

/t/luftfeuchtigkeit-taupunkt-und-temperatur/5022773/3

vlg MC

#8

Wie wäre es, wenn du die Quelle deines Wissens darlegen würdest?

vnA

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#9

Guten Tag,

Wie wäre es, wenn du die Quelle deines Wissens darlegen
würdest?

vnA

Die Infos bezüglich der Luftwechselrate findet man im Internet.
Bezüglich der Verantwortung des Vermieters gibt es Gerichtsurteile, diese Thematik hatten wir während der Weiterbildung zum Energieberater, von wem dieses Urteil ist und wo es zu finden ist weiß ich nicht genau- es hat mich seinerzeit jedoch einigermaßen befremdet >> daher hab ichs mir gemerkt.

Thomas

#10

Luftwechselrate ist mir bekannt. Das Prinzip ist mir schon klar.
Um was es mir ging ist die angebliche Verpflichtung des Vermieters eine Lüftungsanlage einbauen zu müssen.
Mir ist klar, dass ein Niedrigenergie-, 1 Liter- oder wie auch immer dieses Haus auch heißen mag, nur mit einer Lüftungsanlage funktioniert. Du hast sicher Recht, dass ein derart totgedämmtes Haus auf natürliche Art und Weise nicht zu lüften ist. Nicht umsonst ist dabei ja der erfolgreiche Blow-door-Test nachzuweisen.
Auf den absolut überwiegenden Wohnungsbestand ist das Urteil allerdings nicht anzuwenden.

vnA *an mein Haus kommt keine Wärmedämmung*