1. Eigenbedarf möglich? Wenn doch: 2. Kündigungsfristen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe Berater,
Der Fall also:
1 Mieter X „übernahm“ vom Vater die Wohnung und den Mietvertrag . In Anführungszeichen weil nach Tod des Vaters und nie ein neuer schriftlicher Vertrag zwischen die Wohnungseigentümer und X, also dann einer auf seinem Namen zustande kam, obwohl die Eigentümer das wiederholt so ankündigten. Kündigten dabei auch an, dass der Vertrag unter denselben Bedingungen wie für den Vater (dieser Punkt für die weitere Ausführung unter sehr wichtig) gelten würde, also nicht einmal eine Mieterhöhung erfolgte für Mieter X . Aber wie gesagt schriftlich gab es keinen solchen Vertrag
Mieter x wohnte also mehr als …4 Jahre lang…(Todeszeitpunkt des Vaters: Januar 2015) weiter in der Whg und reichte dafür dass die Mitte immer überwiesen wurde. Dann wurde die Whg dieses Jahr verkauft und die neue Eigentümer teilten…auch nur bisher rein mündlich…mit .dass Eigenbedarf möchten und Mieter X rechtlich 5 Monate hätte um die Wohnung zu verlassen. Auf dem Mietvertrag welchen Mieter X vom Vater also noch hat (wurde doch nie auf seinem Namen erneuert) steht aber „Herrn X (Nachname des Vaters also identisch zu Mieter, eben X ) wird Wohnrecht auf Lebenszeit zugesagt -Kein Eigenbedarf“ Hat also Mieter X diesen Passus des Vertrages seines Vaters auch übernommen?, Darf also auch ihm nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden? Gilt etwa Gewohnheitsrecht auf diesen Vertrag für Mieter X?

2.Wenn doch nicht: Wie lang wäre die Kündigungsfrist in Anbetrachtet dessen dass Mieter X auch schon vor „Übernahme“ des Vertrages vom vestorbenen Vater (also die 5 Jahre) in dieser selben ursprünglich vom Vater gemieteten Whg seit 8 Jahren angemeldet ist?

#2

Bedarf es auch nciht, der Mietvertrag wurde einfach weiter vererbt. (563 BGB)

kann er gerne machen, nur ist das nichts weiter als eine Ankündigung. Denn eine Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. (573 BGB)

nun ja das ist ja mit dem Ableben des Wohnrechtsbesitzers hinfällig.

zunächst muss der neue Eigentümer erstmals Eingentümer der Sache werden, das ist dieser in der Regel ab Grundbucheintrag.

Der Mietvertrag läuft schon seit?

siehe zu den Firsten § 573c BGB erster Absatz.

#3

Vielen Dank für die präzisen Antworten:
Also habe ich richtig verstanden dass der Mietvertrag an Mieter X vom Vater vererbt wurde, aber nicht der Punkt darin „Wohnrecht auf Lebenszeit“? Das erlisch mit dem Tod des Vaters und dieselbe Bedingung wird nciht an Mieter X vererbt?

Der Mietvertrag vom Vater gilt ab Mai 2010, der Sohn meldete sich 2011 in der Wohnung an.
Die neuen Eigentümer dürften so September 2019 die Wohnung erworben haben

#4

ja hast du so verstanden,

Wann der neue Eigentümer die Wohnung gekauft hat und wann er im Grundbuch steht sind 2 paar Schuhe.

#5

Vielen Dank.

Na ja wenn der Eigentümer mit Eigenbedarf gekomen ist…mündlich… dann wird er schon im Grundbuch eingetragen haben oder muss das anhand eines offiziellen Eigenbedarfsschreiben, was nach ihrer Aussage unbedingt vorgelegt werden muss, noch zusätzlich bewiesen werden?

Der so wichtige Punkt für Mieter X ist aber nicht ob der Grundbucheintrag einige Monate hin oder her erfolgt ist, sondern erstens ob sein „Countdown“ zum Verlassen der Whg erst überhaupt ab Vorlage eines soclhen Eigebnbedarfsschreibens anfängt -oder ab rein mündlichen Mitteilung (Anfang Oktober dieses Jahres geschehen) und zweitens und vor allem welche Kündigungsfristen für ihn gelten würden:
-Die eines Mieters der Whg ab Anfang 2015, also ab Tod des Vaters, also für 4 Jahre oder
-Solche ab seiner Anmeldung auch in der Whg, also ab Mitte 2011, also 8 Jahre. oder gar
-Ab Anfang des Mietvertrages des Vaters, denn er doch vererbt hat, also ab Frühjahr 2010

Danke nochmal im voraus

#6

Die Paragraphen nicht angeschaut die oben genannt wurden?

#7

Nix da.
Es muss eine schriftliche Kündigung erfolgen, in der eine Begründung des Eigenbedarfs formuliert ist.
Diese Begründung prüft man dann (besser: lässt man prüfen) und entscheidet danach, ob man das überhaupt akzeptieren sollte.

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#8

Vielen Dank, habe mir diesen Paragraphen angeschaut und die Kündigungsfrsiten, also unter 5 Jahre die normale 3 Monate, darüber bis zu 8 Jahre dann 6 Monate und ab 9 Jahre sind es 9 Monate, aber vielleicht können Sie mir noch helfen das im besonderen Falle von X einzuordnen:

  • X war und ist in der Whg vom Mieter Vater ab Anfang 2011 angemeldet und hat wie sie meinten den Vertrag vererbt, gilt also für ihn
    a) der Zeitpunkt der Vererbung (= Todestag des Vaters oder erst ab Ausstellungsdatums der notarieller Bestimmung dass er Erbe ist? -das sind einige Monate Unterschied, aber in der Erbbescheinigung ist nciht einmal Meitvertrag als Erbmasse bezeichnet) oder aber
    b) Sein Anmeldezeitpunkt in der Wohnung, welcher schon viel früher war oder gar
    c) Der Zeitpunkt der Abschliessung des Mietvertrages durch den Vater?

Nochmals vielen Dank im voraus

#9

Auf diese Fragen kann ich dir so auch keine Antwort geben wie das Zeitlich betrachtet wird.

#10

§564 BGB:
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt.

Meiner Meinung heißt das: Am Tage des Todes ist der Erbe in den Vertrag eingetreten.
Nun läuft eine Frist zur außerordentlichen Kündigung.
Die Wohnung dürfte als „an den Erben überlassen“ gelten, wenn er in den Vertrag eingetreten ist.

Ich weiß das nicht sicher, hielte es aber für eine logische Konsequenz.

Jedenfalls ist es deine Aufgabe, das Eintreffen einer schriftlichen Kündigung (Brief, nicht SMS oder WhatsApp) abzuwarten. Und dann lässt du den Brief prüfen, ob die Form stimmt, die Fristen korrekt sind und der Eigenbedarf korrekt benannt und nachvollziehbar begründet wurde.
Das solltest du einen Anwalt machen lassen, wenn dir am Verbleib in der Wohnung etwas liegt.

#11

Vielen Dank X_Strom.

Bisher kam keine schriftliche Kündigung sondern nur…Wohnungsangebote… wohin gewechselt werden könnte… Könnte daran liegen dass die Leute seher nett sind und X nicht einfach auf die Strasse setzen möchten oder sonst keine grosse Umstände, Streitigkeiten beim Wechseln in die Whg von X haben möchten. Ist es aber wirklich so dass ein „Countdown“ zur Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Eintreffen eines solchen Schreibens…per Einschreiben(?)…erfolgt? Bisher hat X nur eine mündlcihe Eigenbedarfsäusserung bekommen und die liegt etwa drei Monate zurück. Danach kamen also nur die paar Wohnungsangebote wohin X wechseln könnte per email

#12

Ohne eine schriftliche Kündigung beginnt keine Frist.
Eine mündliche Kündigung erfüllt nicht die vorgeschriebene Form, selbst mit zwanzig Zeugen ist sie komplett nichtig.
Du hast eine starke Position, nutze sie.

Wurde der Grund für den Eigenbedarf schon genannt?

#13

Danke x_Strom nochmals

Nur der Sohn der Person welche einziehen möchte war mal anwesen um nett mündlich mitzuteilen dass sein Vater in die Wohnung einziehen möchte. Es war also anscheinend auch der Vater die Person welche die Wohnung damals noch vor dem Kauf besichtigt und Fotos gemacht hatte…Wobei x nicht weiss wer der Eigentümer ist, also der Vater oder Sohn oder beide, aber die Mietzahlung gehen auf jedem Fall an dem Sohn

#14

Ob Vater oder Sohn, beides wäre Eigenbedarf. Aber ohne Kündigung gibt es keine Kündigung.

Diese Wird aber vermutlich bald kommen, wenn man merkt, dass du auf die „freundliche“ art nicht raus gehst.

Als Mieter kann man da übrigens auch schön verhandeln und ggf, sich das Ausziehen durch eine Geldsumme erkaufen lassen. Eine Möglichkeit die beiden Parteien Ärger erspart.

#15

Danke Naseweis,

Was bei dieser Konstellation und zunehmend sehr verdächtig nach…vorgeschobenen, falschen Eigenbedarf…vorkommt sind die Bemühungen des Sohnes -beide meine ich sind türksicher Abstammung, auf jedem Fall ausländischer, und irgendwo habe über solche Maschen bei dieser Bevölkerungsgruppe schon gehört- denn irgendwie hat der Sohn sehr viel Information über andere Wohnungen welche ständig anbietet und das obwohl in anderer Stadt wohnt, nämlich in Frankfurt. Hat Kontakte mit Vermietern wer weiss wie und…vermittelt…für x. Zuletzt kommt mit „Diese Whg ist noch nicht im Internet, Sie müssen zugreifen“. Sind das nicht eher Geschäftsleute im Immobereich welche x so schenll wie möglich raus haben möchten um dann zu renovieren und viel teuerer zu vermieten? Vor allem: Wenn Eigenbedarf sofort schriftlich, also offiziel mitgeteilt worden wäre dann verkürzt sich doch die Kündigungszeit, wo wenn jetzt erst später das geschehen sollte erst dann fängt der „Countdown“ erneut. Scheint also dass sie überhaupt keine Fristen haben möchten
Wie könnte aber solchen Menschen solches möglcihe Vorgehen überhaupt beweisen werden? Privatdektetiv beantragen um auf sie anzusetzen?

#16

Ergänzung. Was auch schwer zu verstehen ist, das ist dass jemand der eine Whg für sich gekauft haben… soll, nicht…6 Monate warten könnte… um dann für immer einzuziehen , also so versteht sich…Eigenbedarf…Hingegen solche rein Geschätemacher die möchten so schnell wie möglich den bisherigen Mieter loshaben, renovieren um dann sofort…viel teurer weiterzuvermieten oder tuerer weiter zu verkaufen

#17

Puh…
Die Menge schleimiger, deutscher Miethaie und Makler ist ebenfalls grenzenlos.

Eigenbedarf bedeutet, dass die Wohnung BENÖTIGT wird.
Wenn er schon eine Wohnung hat, dann reicht als Grund nicht aus „ich möchte lieber in dieser Wohnung wohnen“.
Wenn er aber in diese Wohnung ziehen möchte, weil seine alte weit von seiner Arbeitsstelle liegt, oder weil sie zu klein ist (Heirat, Nachwuchs), dann liegt so ein Grund vor.
Deswegen wartet man ja auch die Begründung ab.
Und deswegen schaut man sich auch genau an, was mit der Wohnung nach dem Auszug tatsächlich passiert.
Denn wenn der Grund nur vorgeschoben war, muss der Vermieter Schadensersatz bezahlen!

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#18

Danke X_Strom

Ich meine das war so bei dem Fusballspioelert Özil das er sein Vater so eingesetzt hatte und flog irgendwie auf. Ich habe auch eine Begründug hiere im Internet für Eigenbedarf gelesen welche lautet „Altersruhesitz für die Eltern“. Scheint dass lustig angewandt wird. Es ist der Sohn der sowieso sehr mobil ist, und neurdengs kam bei x mit „Sie müssen diese Whg welche ich für sie gefunden habe nehmen. Ich werde morgen (heute) aus Frankfurt kommen und wird unterschrieben“. Scheinen die Eigenbedarfmeldung so weit es ginge vermeiden zu wollen. Schon mehr als 3 Monate wo es die mündlciche Ankündigung gab, da hätten sie doch schon diese Monate vom Countdown gewonnen wenn sofort was schriftlich gekommen wäre, also die Kündigung wegen dann auch schriftlich zu begründenden Eigenbedarf.

#19

Und so lange diese Kündigung nicht kommt, kannst du das Spiel mitspielen und Zeit schinden.
Stell dich dumm, tue so, als ob du Interesse hättest, nimm die andere Wohnung dann doch nicht - außer, sie würde dir gefallen, natürlich.

#20

Danke X_Strom.

Tatsächlich wird so gespielt wie Sie meinen. Die Wohnungen angeschaut und nicht als passend gefunden -Wirklich nicht passend.
Das auch mitgetielt und auch beweisen dass Wohnungen angeschaut wurden und so kam jetzt dass sie „die weiteren Modalitäten schriftlcih mit X fixieren möchten“(?!)
Also m.E. und aus dem ganezn hier von Ihnen Mitgeteilten die einzige schriftlcihe Fixierung welche geben kann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und da muss X doch nciht anwesend sein und auch ncihts unterschreiben sondern nur eine soclhe empfangen -unterschreiben wahrscheinlich dann nur das Einschtreiben beim Briefträger…