1. Nebenkostenabrechnung nach 4 Jahren - Rechtens?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

Ein Mieter hat eine Wohnung vom 1.1.2009 bis 31.9.2012 gemietet.
(Kündigung, Übergabe und Auszug lief alles fristgrecht und ohne Mängel)

Der Vermieter hat während des ganzen Mietzeitraumes keine Nebenkostenabrechnungen an den Mieter geschickt.
Der Mieter hat sie aber auch nicht eingefordert (wozu schlafende Geier wecken).

Fast drei Monate nach dem Auszug erhielt der Mieter seine erste Nebenkostenabrechnung (Einschreiben Einwurf - ohne Rückschein!) zum 28.12.2012 (also Fristgerecht).

Die Nebenkostenabrechnung beinhaltet Angaben und Daten nur für 2011.

Es gibt keine Abrechnungen für 2009 und 2010, bzw. eine Erwähnung dazu.

Ist es nicht auch Bestandteil der formellen Anforderungen, oder darf der Vermieter die nicht erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Vorjahre einfach ignorieren?

Es ist bekannt, dass der Mieter das Recht auf Nachforderung der vorherigen Nebenkostenabrechnungen (2009 & 2010) hat.

Aber hat der Vermieter das Recht, ohne Berücksichtigung der Vorjahre, eine Nebenkostenabrechnung mit gehöriger Nachzahlung zu schicken und zu fordern?

Gibt es Obergrenzen in der Höhe der Nachzahlungssumme in Bezug auf die Nebenkostenvorauszahlung, bzw. auf eventuelle Vorjahresnachzahlungen?

Der Mieter hat den Kenntnisstand, dass der Vermieter keine Rechte auf Nebenkostenabrechnungsforderungen hat, wenn sie schon vorher nicht erhoben wurden (Kenntnisstand durch Informationen einer Immobilienkauffrau vor längerer Zeit).

.

#2

Hallo,

Ein Mieter hat eine Wohnung vom 1.1.2009 bis 31.9.2012
gemietet.

Der Vermieter hat während des ganzen Mietzeitraumes keine
Nebenkostenabrechnungen an den Mieter geschickt.
Der Mieter hat sie aber auch nicht eingefordert (wozu
schlafende Geier wecken).

Fast drei Monate nach dem Auszug erhielt der Mieter seine
erste Nebenkostenabrechnung (Einschreiben Einwurf - ohne
Rückschein!) zum 28.12.2012 (also Fristgerecht).

Die Nebenkostenabrechnung beinhaltet Angaben und Daten nur für
2011.

Es gibt keine Abrechnungen für 2009 und 2010, bzw. eine
Erwähnung dazu.

***Warum auch, zumindest 2009 ist verjährt, vermutlich auch 2010.

Ist es nicht auch Bestandteil der formellen Anforderungen,
oder darf der Vermieter die nicht erstellten
Nebenkostenabrechnungen für die Vorjahre einfach ignorieren?

***Der Vermieter macht keine Nebenkostenabrechnungen geltend, aus welchen Gründen auch immer: für den Mieter wäre nur von Interesse, wenn er Nachzahlungen erwarten würde.

Es ist bekannt, dass der Mieter das Recht auf Nachforderung
der vorherigen Nebenkostenabrechnungen (2009 & 2010) hat.

*** ???

Aber hat der Vermieter das Recht, ohne Berücksichtigung der
Vorjahre, eine Nebenkostenabrechnung mit gehöriger Nachzahlung
zu schicken und zu fordern?

***Ja, ergibt sich aus dem MV und dem Gesetz.
Der Gedanke ist wohl, dass die hohe Nachzahlung nicht in der Höhe ausgefallen wäre, wenn der VM die Abrechnungen der Vorjahre auch geltend gemacht hätte und folge dessen die Vorauszahlungen angepasst worden wären? Aber das wäre ja auch nach dem 1. Mietjahr gewesen

Gibt es Obergrenzen in der Höhe der Nachzahlungssumme in Bezug
auf die Nebenkostenvorauszahlung, bzw. auf eventuelle
Vorjahresnachzahlungen?`

***Warum sollte ein vom Mieter zu verantworteten Verbrauch der Nebenkosten zu Lasten des Vermieters eine Obergrenze haben? Der Vermieter muss ja die Kosten des Mieters den Lieferanten gegenüber erbringen.

Der Mieter hat den Kenntnisstand, dass der Vermieter keine
Rechte auf Nebenkostenabrechnungsforderungen hat, wenn sie
schon vorher nicht erhoben wurden (Kenntnisstand durch
Informationen einer Immobilienkauffrau vor längerer Zeit).

***Gibt es hierzu eine Frage?

.

#3

Der Mieter kann seine gesamten Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter nich abrechnet.
http://www.mieterverein-bochum.de/mietrecht/ratgeber…
Im Absatz „Bis wann muss abgerechnet werden?“, ziemlich am Ende

http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Vorauszahlungen_B…
[Zitat]
_Vorauszahlungen zurückfordern
Der Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich beharrlich weigert, über Betriebskosten und Vorauszahlungen abzurechnen (LG Berlin 64 S 509/99).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes stützte sich das Landgericht Berlin auf eine Grundsatzentscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig (1 RE-Miet 1/99). Das Oberlandesgericht hatte per Rechtsentscheid festgestellt, dass ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses alle bisher geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Der Mieter müsse allerdings die unstreitig und tatsächlich entstandenden Nebenkosten berücksichtigen und von seiner Rückforderung abziehen. Hierzu müsse der Mieter, soweit ihm dies möglich ist, seinen Mindestverbrauch ermitteln oder schätzen. Anhaltspunkt könnten auch frühere Abrechnungen sein oder Abrechnungen anderer Mieter in vergleichbaren Wohnungen, notfalls müsse der Mieter vorhandene Rechnungsbelege beim Vermieter einsehen.

Das alles war in dem Fall nicht möglich. Der Mieter hatte keine Anhaltspunkte über die tatsächliche Höhe seiner Nebenkosten und noch nie eine Abrechnung erhalten. Auch die Mitbewohner im Haus hatten noch nie eine Abrechnung ihres Vermieters erhalten. Konsequenz ist, dass der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordern kann._ [Zitat]

vnA

#4

In diesem Fall gibt es ja jetzt eine Nebenkostenabrechnung, aber erst nach Auszug und nur für 2011.

Kann man es als formellen Fehler betrachten, da die Jahre 2009 und 2010 nicht berücksichtigt wurden?

#5

???
Hallo,

Es gibt keine Abrechnungen für 2009 und 2010, bzw. eine
Erwähnung dazu.

***Warum auch, zumindest 2009 ist verjährt, vermutlich auch
2010.

Soweit ich informiert bin, sind Nachzahlung von Seiten des Mieters verjährt, ja.
Aber Gutschriften von Seiten des Vermieters sind nicht verjährt.

LG Jasmin

1 Like
#6

Die Abrechnung bezieht sich immer nur auf einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten. Was hat das vorausgegangene Jahr mit der Abrechnung zu tun? Nichts!
Vorauszahlungen, bzw. zu geringe Vorauszahlungen sind letztendlich nichts weiter als ein zinsfreier Kredit des Vermieters. Es muss überhaupt keine Vorauszahlung gefordert werden, trotzdem darf/muss abgerechnet werden, wenn es so vereinbart ist.

vnA

#7

Nachzahlungen sind nicht verjährt, sie dürfen nur vom Vermieter nicht mehr gefordert werden. Da ist schon ein gewisser Unterschied, auch wenn es rein finanziell für den Mieter auf das gleiche hinausläuft.

vnA

#8

Hallo vnA,

also dabei habe ich ein wenig Bauchweh…weil:

http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Vorauszahlungen_B…
[Zitat]
Vorauszahlungen zurückfordern
Der Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen
Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich
beharrlich weigert , über Betriebskosten und Vorauszahlungen
abzurechnen (LG Berlin 64 S 509/99).

Das ist ja hier gar nicht so. Hier in diesem Beispiel haben beide Parteien jahrelang die Füsse still gehalten und der Mieter offenbar sogar bewusst…und will nachträglich dem VM einen Strick draus drehen?
Der VM hat zwischenzeitlich wohl gemerkt, dass er da was verbaselt hat und auch, dass da die ein oder andere Abrechnung verjährt sein dürfte.
Für mich ist die Sachlage da keineswegs eindeutig.

Gruß
M.

2 Like
#9

Der Mieter kann seine gesamten Vorauszahlungen zurückfordern,
wenn der Vermieter nich abrechnet.

Der hat der BGH inzwischen zum Großteil abgeschafft:

http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-schrae…

1 Like
#10

Wie weiter?
Kann der Mieter jetzt die Nebenkostenabrechnungen für 2009 + 2010 einfordern?

Bis zu welchem Termin müsste der Vermieter sie nachliefern?

Kann der Mieter die Nachzahlung für 2011 ablehnen, bis er die 2009er + 2010er Abrechnungen hat?

Was ist, wenn der Vermieter die Nachlieferung der alten Nebenkostenabrechnungen ablehnt?

Dem Mieter würde dadurch ein finanzieller Nachteil entstehen, wenn es Nachzahlungen aus den Vorjahren gegeben hätte.

#11

Hallo,

okay, man kann den Zeigefinger heben und dem Kind einen anderen Namen geben.
Aber de facto macht es kein Unterschied in der Konsequenz.

Grüße
Jasmin

#12

BGH Urteil vom 26.9.2012 (VIII ZR 315/11)
Hallo,

Der hat der BGH inzwischen zum Großteil abgeschafft:

http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-schrae…

da der Link im Moment nicht funktioniert mal diese Entscheidung des BGH:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…

Gruß

Joschi

1 Like
#13

Sag ich doch. Aber man sollte schon bemüht sein auch als Nichtjurist eine einigermaßen juristisch richtige Antwort zu formulieren.

vnA

#14

Hallo,

okay, man kann den Zeigefinger heben und dem Kind einen
anderen Namen geben.
Aber de facto macht es kein Unterschied in der Konsequenz.

aber sicher macht das einen Unterschied, bei einer Verjährung darf der Vermieter nämlich durchaus nachfordern, hier bedarf es der Einrede der Verjährung. Ganz großer Unterschied zur Ausschlußfrist

#15

Wie weiter???
Kann der Mieter jetzt die Nebenkostenabrechnungen für 2009 + 2010 einfordern?

Bis zu welchem Termin müsste der Vermieter sie nachliefern?

Kann der Mieter die Nachzahlung für 2011 ablehnen, bis er die 2009er + 2010er Abrechnungen hat?

Was ist, wenn der Vermieter die Nachlieferung der alten Nebenkostenabrechnungen ablehnt?

Dem Mieter würde dadurch ein finanzieller Nachteil entstehen, wenn es Nachzahlungen aus den Vorjahren gegeben hätte, oder geben würde.

#16

…der Mieter sollte sich unter Bereitstellung aller Fakten bei einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.