170€ Warmmiete für 58qm und neuer Eigentümer

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

mal angenommen man könnte eine stark renovierungsbedürftige Wohnung mit 58qm als DG Wohnung, die in den 80ern recht notdürftig mit Rigips auf den Dachboden gebaut wurde, für 170€ warm mieten und in absehbarer Zeit wird das Haus den Besitzer wechseln.
Was könnte der neue Besitzer gegen diesen Mietpreis unternehmen, bezüglich Mieterhöhung, Kündigung oder ähnlichem…
Um die Wohnung wieder bewohnbar zu machen müsste man etwa 1000€ in bauliche Maßnahmen und Grundsanierung stecken welche dann in Eigenleistung ausgeführt werden müssten…

#2

Hallo

Es wäre verschiedene Situationen denkbar:

  • der neue Eigentümer möchte die DG-Whng selbst bewohnen und kündigt wegen Eigenbedarf
  • der neue Eigentümer modernisiert die DG-Whng nach seinem Gusto und erhöht die Miete wegen Modernisierung > BGB § 559
  • der neue Eigentümer könnte ganz normal die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben > BGB 558 (dabei müsste er aber die jeweils gültigen Kappungsgrenzen einhalten)
    http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html

Grundsätzlich kauft der neue Besitzer das Objekt samt Mieter und Mietvertrag, d.h. sämtliche mietvertraglichen Vereinbarungen sind auch für den Erwerber bindend. > BGB § 566

Von daher wäre für den Mieter eine gewissen Absicherung ratsam - in Bezug auf Mietpreis und Mietdauer - z.B. der günstige Mietpreis wird bis (Datum) fest vereinbart, da der Mieter sich die Wohnung erst auf eigene Kosten/in Eigenleistung in bewohnbaren Zustand versetzt, und der Vermieter verzichtet bis (Datum) auf sein Recht zur ordentliche Kündigung.

Natürlich würde eine solche Vereinbarung sich hinderlich auf den Verkauf/Verkaufspreis auswirken - wäre also nachteilig für den Vermieter/derzeitigen Eigentümer.
Dem wäre eher zu raten, besser die Wohnung im derzeitigen Zustand leerstehen zu lassen, denn 170€ Warmmiete ist ja eigentlich nix:
58m²*2€=116€ (durchschnittliche Betriebskosten) - d.h. wegen möglicherweise 63€ monatlich würde der sich das Risiko schlechterer Verkaufschancen einhandeln und hätte noch dazu das Risiko, ob die Betriebskosten nicht doch deutlich höher ausfallen oder er am Ende vielleicht noch draufzahlen muss (bei nichtisoliertem Rigipsausbau würde es wohl eher darauf hinauslaufen).

#3

Danke erst mal für die Antwort…

-der Eigenbedarf müsste doch aber belegt werden das die wirtschftlichen Verhältnisse des Vermieters das nutzen der Wohnung unabdingbar machen, oder liege ich da falsch…

-eine Modernisierung der Wohnung aus dem „stehgreif“ heraus wenn diese bewohnt wird ist doch in dem sinne nicht möglich wenn im Vorfeld die Whg vom Mieter entsprechen saniert wurde…

-die Anhebung der Miete auf den ortsüblichen Preis ist derzeit auf 20% für 3 Jahre festgelegt wenn ich da richtig informiert bin, wären nach 6 Jahren 160€ kalt plus Nebenkosten…

Da liegt die Überlegung aus meiner Sicht nahe, wenn möglich, aufgrund des derzeitigen Zustandes der Wohnung bei Vertragsabschluss mit einzufügen, das die Whg aufgrund der Sanierungsarbeiten bei einem Mietpreis von XY festgesetzt wird auf eine Laufzeit von z.B. 5 Jahren…

Wenn diese"Klausel" mit in den Vertrag übernommen werden könnte, wäre dann der Mieter grundsätzlich doch abgesichert, oder…?

MFG

#4

Hallo,

der neue Eigentümer muß samt Mieter mit sämtlichen mietverträglichichen Vereinbarungen mit übernehmen - sind für den neuen Eigentümer bindend.

#5

Huhu,

Dachboden - notdürftig, da stellt sich mir die Frage, ab das nach der vor Ort geltenden Bauordnung überhaupt als Wohnraum zulässig ist. so gibt z.B. es ab bestimmte Höhen die Pflicht zum Notausgang.

ansosnten wie schon beschrieben bleibt der Mietvertrag erhalten.

#6

Hallo - ich antworte erstmal hier zwischenrein

-der Eigenbedarf müsste doch aber belegt werden das die wirtschftlichen Verhältnisse des Vermieters das nutzen der Wohnung unabdingbar machen, oder liege ich da falsch…

es geht nicht um die wirtschaftlichen Verhältnisse, sondern darum dass objektiv gesehen Bedarf für diese Wohnung vorliegt - z.B. von der Wohnungsgröße her könnte ja auch ein Kind des Vermieters diese Wohnung benötigen

-eine Modernisierung der Wohnung aus dem „stehgreif“ heraus, wenn diese bewohnt wird ist doch in dem sinne nicht möglich, wenn im Vorfeld die Whg vom Mieter entsprechen saniert wurde…

doch, z.B. zur Energieeinsparung, eine umfassende Sanierung würde aber auch evtl. ein temporäres „ausquartieren“ des Mieters mit sich bringen - einfacher und mit weniger Kosten für den Eigentümer ginge das natürlich, wenn die Wohnung gerade mal nicht vermietet wäre

-die Anhebung der Miete auf den ortsüblichen Preis ist derzeit auf 20% für 3 Jahre festgelegt wenn ich da richtig informiert bin, wären nach 6 Jahren 160€ kalt plus Nebenkosten…

in bestimmten Gebieten wurde das sogar noch begrenzt
http://www.test.de/Mieterhoehungen-Bayern-und-Berlin…

Da liegt die Überlegung aus meiner Sicht nahe, wenn möglich, aufgrund des derzeitigen Zustandes der Wohnung bei Vertragsabschluss mit einzufügen, das die Whg aufgrund der Sanierungsarbeiten bei einem Mietpreis von XY festgesetzt wird auf eine Laufzeit von z.B. 5 Jahren…

ja

Wenn diese"Klausel" mit in den Vertrag übernommen werden könnte, wäre dann der Mieter grundsätzlich doch abgesichert, oder…?

Ja - wie schon gesagt > ein Käufer ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden

Einen möglichen Konfliktpunkt gibt es allerdings noch:
Eigentlich gibt es gar keine Warmmiete mehr, denn der Vermieter ist (außer in wenigen Ausnahmefällen) nach Heizkostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der warmen Betriebskosten verpflichtet (Heizung, Warmwasserbereitung).
Nach BGB § 556a darf der Vermieter daher auch bei vereinbarter Pauschale auf verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen. Die „gewachsenen“ BGB-Texte bergen da in Zusammenhang mit Heizkosten-/Betriebskostenverordnung m.E. immer ein gewisses Auslegungs- und Konfliktpotential.

Gruss Rudi

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