2 Familienhaus in ETW umwandeln

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Folgender Sachverhalt:
ein älteres Ehepaar hat vor 20 Jahren gemeinsam mit Sohn und Schwiegertochter eine Doppelhaushälfte gekauft (alle vier stehen als Eigentümer im Grundbuch).
In dieser befinden sich zwei Wohnungen mit separaten Eingängen links und rechts, beide Wohnungen verfügen über Erd- und Obergeschoss (quasi Viertelhäuser). Oben gibt es eine Verbindungstür, welche aber problemlos verschlossen werden kann.
Der Garten zieht sich um das gesamte Haus herum und wird gemeinschaftlich von allen genutzt.
Nun ist das ältere Ehepaar gesundheitlich nicht mehr ganz auf der Höhe und es kommt so langsam die Frage auf, was mit dem Haus geschieht, wenn das Paar verstirbt. Es gibt zwei weitere (längst erwachsene) Kinder, die im Erbe (was hoffentlich noch lange kein Thema ist, aber bedacht werden muss) berücksichtigt werden müssen.
Es kam die Frage auf, ob es nicht am naheliegendsten wäre, das Haus mit einer Teilungserklärung in zwei eigenständige ETW umzuwandeln.
Entweder mit jeweils eigenem Grundstücksanteil oder mit Gemeinschaftsfläche und Sondernutzungsrechten für jede Partei.

Wenn das ältere Ehepaar verstirbt, könnte man somit deren Wohnung als abgeschlossene Einheit verkaufen und den Erlös unter den drei Kindern aufteilen. Oder gibt es da einen Denkfehler?! Was ist mit dem jüngeren Ehepaar, das jetzt bereits als Miteigentümer im Grundbuch steht, müsste das gesondert ausgezahlt werden?

Mit was für Kosten muss man rechnen bei so einer Umwandlung?

Oder habt Ihr einen anderen Tipp, wie diese Situation am besten/einfachsten gelöst werden kann?
Die Familie möchte sich nicht erst Gedanken darum machen, wenn es zu spät ist.
Danke für Eure Hilfe.

#2

Hallo,

informiere dich mal, ob die Stadt bzw. der Kreis bereit ist, eine AB auszustellen:

Zwei mögliche Probleme sehe ich:

  • bei 50/50 wird in zukünftig in der Eigentümerversammlung alles nur im Konsens gehen
  • die (dann neu gegründete) WEG verfügt über keinerlei Rücklagen für Reparaturen

Beides könnte eventuelle Käufer abschrecken, bzw. den erzielbaren Preis mindern.

Gruß,
Steve

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#3

„Grundstückesanteile“ im Sinn von Eigentumsanteilen an Grundstücken sind immer rein ideell. Sie können sich rechtlich nicht auf Teile der Fläche beziehen. Es kommen also nur Sondernutzungsrechte in Betracht (abgesehen von rein schuldrechtlichen Vereinbarungen, die nicht ins Grundbuch eingetragen werden).

Der Gedanke, dass man die Wohnung nebst (ideellem) „Grundstücksanteil“ dann verkaufen kann, ist richtig. Richtig ist auch, dass das ohne Teilungserklärung (also Umwandlung in Wohnungseigentum) nicht möglich wäre (wenn man nicht wortklauberisch darauf besteht, dass man einen Kaufvertrag schließen, nur eben nicht erfüllen könnte, also verkaufen, aber nicht übereignen).

Das ist auch der erste dringende Grund dafür, die Idee der Teilungserklärung ziemlich gut zu finden. Der zweite liegt in der Reduzierung von Konfliktpotenzialen. Konflikte gibt es auch in Wohnungseigentumsanlagen, aber die jetzige Konstellation verlangt noch mehr nach dem guten Einvernehmen der Miteigentümer und Miteigentümerinnen. Was ich zu den „Grundstücksanteilen“ geschrieben habe, gilt übrigens auch für die Wohnungen. Momentan gehören also allen vier Personen beide Wohnungen − und die getroffenen Vereinbarungen über die Nutzung gelten für Nachfolger nicht automatisch.

Wie meinst du das? Wer sollte sie warum „ausbezahlen“ müssen? Sie bleiben doch Miteigentümer.

Das hängt (teilweise) vom Immobilienwert ab.

Nein. Die Teilungserklärung, eine Gemeinschaftsordnung und das Wohnungseigentumsgesetz sind bestens geeignet, so etwas vernünftig zu regeln.

Ohne Teilungserklärung ist mehr Konsens erforderlich. Die einzelnen Miteigentümer können „ihre“ Wohnungen nicht einmal ohne Zustimmung aller verkaufen, außer über eine Teilungsversteigerung des (ganzen) Grundstücks. Und auf den Eigentümerversammlungen werden nur Belange der Gemeinschaft erörtert, immerhin kann jeder zuverlässig mit seiner Wohnung machen, was er will.

Und ohne Teilungserklärung gibt es diese Rücklage oder wie? In einer Wohnungseigentumsanlage kann jeder Miteigentümer die Bildung einer Instandhaltungsrücklage verlangen.

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