Hallo,
kann uns jemand helfen? Wir (meine Frau und ich) überlegen, gemeinsam mit einem befreundeten Ehepaar eine Immobilie zu erwerben und auszubauen. Gibt es für solche 2-Parteien-Käufe Checklisten, was dabei alles zu beachten ist oder gute Bücher? Gibt es Musterverträge für solche Geschäfte? Sind getrennte Verhandlungen mit den Banken in einem solchen Fall möglich bzw. sinnvoll?
Danke im voraus für die Tipps!
robeson
Moin aus Bremen,
Zuerst mal müsste man wissen, um welchen Typ Haus es sich handelt, (Doppelhaus, MF-Wohnhaus, Resthof, etc.) ob eine Trennung der Einheiten möglich ist, oder ob man z.B. gemeinsame Treppenhaus- Keller- oder Gartennutzung hat.
Allgemein ist zu sagen, dass die Bau-/ Umbauphase die schwerste Prüfung in einer Beziehung ist, um so mehr gilt dies, wenn sich zwei Paare bewähren müssen, mir sind Fälle bekannt, in denen beste Freunde nachher bei Gericht lagen, und genauso oft auch das Gegenteil - alles ist da möglich.
Ich gebe jetzt mal ein paar Punkte, die hilfreich sein können, damit es gut klappt…
Jede Partei MUSS für sich unabhängig sein können, die erforderlichen Verträge macht Ihr beim Notar, die Immobilie muss im Grundbuch aufgeteilt werden, und es muss eine schriftliche „Hausordnung“ gemeinsam verfasst werden, die jederzeit im Einvernehmen geändert werden kann, aber im Falle von Unstimmigkeiten gilt.
Beide Parteien vereinbaren eine Schiedsstelle, die im Falle von Unstimmigkeiten moderiert und ggf. eine Entscheidung fällt, und binden sich an diese Entscheidungen.
Jede Partei hat Ihre eigene Finanzierung, und führt die Verhandlungen mit der Bank selbst, keine Partei bürgt für die andere.
Jede Partei muss genug Rückzugsmöglichkeiten haben, sonst wird das neue Wohnen schnell zum Beziehungskiller.
Man kann sich ein gegenseitiges Vorkaufsrecht einräumen, damit, falls eine Partei doch ausziehen will, muss - die andere nicht irgentwelche neuen Nachbarn akzeptieren muss, aber dieses muss zeitlich befristet werden, damit ein Verkauf nicht blockiert werden kann.
Gegenseitige Rücksicht ersetzt nicht das einmal im Monat zu führende „Gespräch über den Gartenzaun“, in dem jeder von sich erzählt, bei sich bleibt, nicht den anderen kommentiert, und keine Emotionen hochkocht.
Einvernehmen untereinander setzt auch volles Vertrauen voraus, und die Annahme, wenn etwas anliegt, dies habe der andere aus Versehen gemacht, und es steckt kein böser Wille dahinter, stärkt das Vertrauen.
So - jetzt habe ich genug philosophiert, wenn Ihr noch Fragen habt, könnt Ihr mich auch anrufen 0421 / 2217576
Grüße, Heinrich Ostermeier
Hallo Robeson,
ergänzend zu den sehr passenden Hinweisen von Hr. Ostermeier,
kann ich persönlich aus eigener Erfahrung nur abraten: Auch wenn es banal klingt: Bei Geld hört einfach die Freundschaft auf. Wir haben vor mehreren Jahren mit einem damals gut befreundeten Ehepaar eine Eigentumswohnung gemeinsam gekauft.
Vor 1 1/2 Jahren haben wir nur auf Umwegen erfahren, dass unser „Freund“ bei der Bank im Verzug ist und diese erwägt, dass Objekt zwangszuversteigern.
Nur nach schneller Reaktion unsererseits und dem von uns eigentlich nicht unbedingt so gewollten Erwerb der anderen Hälfte der Wohnung konnte die Zwangsversteigerung abgewendet werden. Wir hatten feststellen müssen, dass die Bank im Falle eine öffentlichen Zwangsversteigerung auch unsere Hälfte mit angeboten hätte und wir dann auf dem restlichen Kredit sitzen geblieben wären.
Unser „Freund“ hatte uns erst nach mehrfacher energischer Nachfrage reinen Wein eingeschenkt.
Wir sind nur mit einem blauen Auge davon gekommen, weil die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung effektiv noch weniger bekommen hätte, als das was wir letztendlich zahlen mussten, um den Verlust unseres Geldes/Eigentums abzuwenden.
Für mich kommt definitiv keinerlei Geldgeschäft mit Freunden mehr in Frage.
MfG M.P.
Hallo zusammen,
Heinrichs wunderbaren Ausführungen ist wenig hinzuzufügen. Nur um es noch einmal an dem rechtlichen terminus festzumachen. So eine Geschichte sollte man wirklich nur machen, wenn das Objekt nach WEG in Eigentumswohnungen sauber getrennt wird. Also gerade nicht das passiert, was man mit „gemeinsamen Erwerb“ eigentlich vermuten würde. Vielmehr wird nur ein gemeinsames Konzept erarbeitet und dann wird das Objekt geteilt und jeder erwirbt schon brav für sich seinen Anteil, den er autark nutzt, ausbaut und finanziert. D.h. es muss möglich sein, dass der eine Partner vollkommen ausfällt, ohne dass dadurch der andere Partner tatsächlich oder finanziell größere Nachteile erleidet.
Diese können insbesondere auch in Bezug auf gemeinsam zu erbringende Leistungen oder gemeinsam genutzte Anlagen und Teile des Objekts auftreten. D.h. es ist sicher zu überlegen, ob jeder eine eigene Heizungsnalage braucht, oder ob man diese gemeinsam betreibt, es muss dann aber auch sichergestellt sein, dass die Anlage weiter läuft, wenn ein Partner ausfällt. Man kann sich zum gemeinsamen Pflastern des Hofes verpflichten, sollte dies dann aber auch vertraglich fixieren. Man kann den Garten gemeinsam nutzen, sollte dann aber auch klar definieren wie diese Nutzung aussieht, und wo wer seinen privaten Teil hat, den er unter Ausschluss des anderen nutzen darf (gehört in die Teilungserklärung).
D.h. bei aller Begeisterung und aktueller Friede-Freude-Eierkuchen-Stimmung, sollte man immer nach dem Motto agieren: „Hope the best, be prepared for the worst“ Die entsprechenden Verträge sind umfangreich und bergen durchaus auch Zündstoff. Es ist allerdings immer besser, diesen vorab abzubrennen (und z.B. sogar die Gestaltung des gemeinsamen Treppenhauses im Detail festzulegen), als den Kopf in den Sand zu stecken und darauf zu vertrauen, dass schon alles gut gehen wird, um dann just drei Tage nach Abschluss einer Finanzierung, die das größte Finanzgeschäft des privaten Lebens ist, sich zu wünschen diesen Blödsinn nie begangen zu haben. Wenn man sich ansieht, wieviel Ehen - mit nur zwei Beteiligten - schon scheitern, dann kann man sich ausmalen, um wieviel komplizierter es wird, wenn man vier Beteiligte und nicht mal die Chance auf klare Mehrheitsentscheidungen hat.
Ich würde daher dringend empfehlen, alle Antworten hier ganz gründlich durchzuarbeiten, dann darüber zu schlafen, und dann zu einer ersten Einschätzung zu kommen. Dann das Spiel bis zum Vertragsabschluss in jeder Phase neu spielen. Und nur wenn man wirklich vor Vertragsabschluss mindestens zum dritten Mal zu der selben Entscheidung gekommen ist, die Sache angehen. Für die vertragliche Gestaltung und als Berater und späteren Schlichter würde ich mich an einen Anwaltskollegen wenden.
Gruß vom Wiz
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Hallo,
ich denke, das Wichtigste ist, dass man auch wieder unabhängig da raus kommt. D.h. dass später jeder seinen Anteil verkaufen kann, ohne den anderen fragen zu müssen.
Gruß
Peter
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Danke erstmal für eure Tipps und ernstgemeinten Ratschläge. Hausordnung und Schiedstelle sind Punkte an die wir noch nicht dachten. Gibt es irgendwo Checklisten oder gute Literatur zu diesem Thema?
Noch ein paar weitere Informationen und Rückfragen von meiner Seite:
Zuerst mal müsste man wissen, um welchen Typ Haus es sich
handelt, (Doppelhaus, MF-Wohnhaus, Resthof, etc.) ob eine
Trennung der Einheiten möglich ist, oder ob man z.B.
gemeinsame Treppenhaus- Keller- oder Gartennutzung hat.
>Das Objekt ist ein vormals städtisch genutztes „Langhaus“, d.h. es gibt einen gemeinsamen Eingangsbereich und Hausflur, aber jede Partei hat ihre Haushälfte, inklusive Keller und Dachboden. Der Garten hat genug Arbeit für zwei Parteien, aber auch dort könnten wir eine Aufteilung vornehmen. Allerdings ist das Objekt praktisch kaum teilbar (z.B. mit einem Gartenzaun) sondern eher virtuell.
Allgemein ist zu sagen, dass die Bau-/ Umbauphase die schwerste
Prüfung in einer Beziehung ist, um so mehr gilt dies, wenn sich zwei
Paare bewähren müssen, mir sind Fälle bekannt, in denen beste
Freunde nachher bei Gericht lagen, und genauso oft auch das
Gegenteil - alles ist da möglich.
>Ja, das wissen wir. Da wir auch wissen, was wir gemeinsam erreichen wollen, ÜBERLEGEN wir jetzt die nächsten Schritte.
Ich gebe jetzt mal ein paar Punkte, die hilfreich sein können,
damit es gut klappt…
Jede Partei hat Ihre eigene Finanzierung, und führt die
Verhandlungen mit der Bank selbst, keine Partei bürgt für die
andere.
> Geht das mit einer praktisch unteilbaren Immobilie? Spielen die Banken mit, wenn man „nur“ einen nicht separat verwertbaren Anteil an dem Grundstück hat?
So - jetzt habe ich genug philosophiert, wenn Ihr noch Fragen
habt, könnt Ihr mich auch anrufen 0421 / 2217576
>ich komme darauf zurück …
danke nochmal an alle
robeson
Jede Partei hat Ihre eigene Finanzierung, und führt die
Verhandlungen mit der Bank selbst, keine Partei bürgt für die
andere.> Geht das mit einer praktisch unteilbaren Immobilie?
Spielen die Banken mit, wenn man „nur“ einen nicht separat
verwertbaren Anteil an dem Grundstück hat?
hallo robeson!
Die Bank spielt da sicher nicht mit.Die möchte im Falle eines Falles niemand fragen ob sie die Immobilie versteigern kann oder nicht.
Die haben entsprechend Erfahrung.
Also müsst ihr zusammen auf eine Bank.Da fängts schon an.
Gruss Alex