2 Zimmer, 4 Zimmer, oder ganzes Haus?

[steve_m]

Hallo,

ich habe hier ja bereits vor einer Weile schon einmal zum Thema Immobilienkauf etwas gefragt und habe sehr hilfreiche Antworten erhalten. Auf eben solche hoffe ich auch dieses Mal

Kurz meine Eckdaten: 30 J, Single, fest angestellt, Eigenkapital ca. 100K, Kaltmiete jetzt ca. 650 EUR

Ich möchte mir mittelfristig (im Rahmen der nächsten 1-3 Jahre), wenn sich eine gute Möglichkeit biete, eine Immobilie im Frankfurter Stadtgebiet zulegen. Eigentlich hätte ich gerne ein Haus, mein Budget liegt jedoch bei max. ca. 300K wofür es in Frankfurt eigentlich nur schlechte Lagen, Renovierungsstau, Abstellkammern oder eine Kombination dieser gibt :-/. Daher habe ich mich eigentlich schon mit einer 3-4 Zimmer ETW angefreundet, deren qm-Preis wohl bei etwas über 2000 EUR/qm oder etwas höher liegen würde. Dies wäre aber eher ein (fauler) Kompromiss.

Die Dame von der Bausparkasse kam nun mit der Idee ein Mehrfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen und dann teilweise zu vermieten. Dieser Ideee (des Vermietens) bin ich nicht abgeneigt, allerdings kosten solche Objekte dann schon 400.000 aufwärts, was das Risiko natürlich extrem erhöht, sollte es einmal Engpässe bei Gehalt und/oder Mietern geben.

Da eine ETW sowieso nur ein Kompromiss wäre, überlege ich derzeit, ob es evtl. lohnend wäre eine kleinere ETW zu kaufen, für ca. 150.000. Dafür müsste ich nur einen überschaubaren Kredit aufnehmen und könnte diesen, grob überschlagen, in ca. 10 Jahren abbezahlen. Ich müsste mich dann zwar räumlich evtl. etwas einschränken (habe derzeit 3Z, 75qm), könnte damit aber, denke ich, leben.

Der dritte Weg, der mir eigentlich am wenigsten zusagt, wäre, noch einmal 5-10 Jahre zu sparen um dann direkt mit einem Haus einzusteigen. Auch hier hatte die Dame der Bank den, für mich nachvollziehbaren, Einwand, das gerade in dieser Preiskategorie (um 300K) die meisten Käufer vorhanden sind, die Auswahl daher eher klein, die Konkurrenz aber groß ist.

Wie würdet Ihr in dieser Situation agieren ? Ach ja, Frau und/oder Kinder habe ich derzeit nicht, sind auch nicht in Arbeit (obwohl das ja manchmal schnell gehen kann…)

Würde mich wirklich über Eure Meinungen freuen, da ich derzeit wirklich nicht weiß, in welche Richtung ich mich orientieren soll und in meinem Bekanntenkreis leider auch niemand ist, der im Bereich Finanzen und/oder Immobilien echte Expertise besitzt.

Vielen Dank,
Steve

[florestino]

Hallo steve.m,
ich habe die vorangegangene Diskussion nicht mit verfolgt, möchte aber zum Thema Mehrfamilienhaus - Miete etwas sagen:
Das sollte man sich wirklich sehr gut überlegen, denn bei Vermietung kann es auch sehr viel Ärger geben. Ich persönlich habe keine guten Erfahrungen mit der Vermietung gemacht. Für 400T€ wohnt man mit seinen Mietern in einem Haus, muss also damit rechnen, jederzeit mit allen möglichen Befindlichkeiten konfrontiert zu werden. Außerdem wird man für diesen Preis wahrscheinlich nur eine gebrauchte Immobilie bekommen, was bedeutet, dass über kurz oder lang Kosten für Instandhaltung/Modernisierung anstehen. Und die Mieter sitzen bei der mieterfreundlichen Rechtslage in Deutschland fast immer am längeren Hebel, können einem also mit allen nur vorstellbarenn Kleinigkeiten das Leben schwer machen und mit Mietminderungen möglicherweise die ganze Finanzierung ins Wanken bringen. Von dieser Variante würde ich die Finger lassen.
Gruß! florestino

[Birk_B]

Neben der sehr richtigen und wichtigen Warnung vor dem Vermieten würde ich auch die fehlende Sicherheit bei der Familienplanung als KO-Kriterium ansehen.

Es mag in Frankfurt anders sein als in großen Teilen Ds, aber ein schneller Wiederverkauf kostet in der Regel enorm viel Verlust beim Käufer. Wiedervermieten ist auch blöd.

Ich sehe bei der geschilderten Konstellation eigentlich keinen vernünftigen Grund in eine Immobilie zu investieren. Denn man sollte nicht dem Trugschluss erliegen, dass Mieten per se teurer wäre als Kaufen. Ein Blick auf „Miete-Kauf-Vergleichsrechner“ kann da sehr ernüchternd sein. Unter 10-15 Jahren selbst bewohnen lohnt Kaufen i.d.R. nicht. Aber so lang kannst Du offensichtlich gar nicht vorausplanen (Traumfrau + Kind = Pleite?)

Lieber die 100k gut anlegen und nach 10 Jahren dann mit den inzwischen 300k nochmal suchen.

[Birk_B]

Die Dame von der Bausparkasse kam nun mit der Idee ein
Mehrfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen
und dann teilweise zu vermieten.

[…]

. Auch hier hatte die Dame der Bank den, für mich

nachvollziehbaren, Einwand, das gerade in dieser
Preiskategorie (um 300K) die meisten Käufer vorhanden sind,
die Auswahl daher eher klein, die Konkurrenz aber groß ist.

Bitte nie vergessen, dass diese Dame dann am meisten verdient, wenn du einen möglichst hohen Kredit bei ihr beantragst. Ihr Empfehlungen sind deshalb zumindest tendenziös

[steve_m]

Vielen Dank schon mal für Eure beiden Antworten.

Den Punkt „mit den Mietern unter einem Dach“ hatte ich gar nicht auf dem Zettel. Meine Mutter ist zwar (erfolgreiche) Vermieterin, aber Ihr Objekt steht auch gut 300 km von Ihrem eigenen Haus entfernt, da klingelt also maximal das Telefon und es steht nie ein Mieter vor der Tür.

Was die Finanzierung eines „großen“ Objektes angeht ist mir natürlich klar, das die Provision immer auch am Wert des Objektes orientiert ist. Insgesamt finde ich den Hinweis aber dennoch zumindest beachtenswert. Der Effekt ist ja bei Wohnungen ähnlich. Eine Ein-Zimmer-Wohnung kostet leider nie ein Drittel einer Drei-Zimmer-Wohnung

Vielleicht habe ich mich aber tatsächlich zu sehr in diese „Immobilienkauf“-Idee verrannt. Ich denke, das kommt auch daher, das meine aktuelle Wohnung mich eigentlich nicht zufrieden stellt. Bad und Küche sind renovierungsbedürftig und auch die Wärmeisolation ist ziemlich mies. Richtig klasse wäre da natürlich ein Umzug in die (frisch) renovierten und gut isolierten, eigenen vier Wände…

[Birk_B]

Den Punkt „mit den Mietern unter einem Dach“ hatte ich gar
nicht auf dem Zettel. Meine Mutter ist zwar (erfolgreiche)
Vermieterin, aber Ihr Objekt steht auch gut 300 km von Ihrem
eigenen Haus entfernt, da klingelt also maximal das Telefon
und es steht nie ein Mieter vor der Tür.

Das ist dann was anderes. Zumal wenn man das Geld für die Immobilie eigentlich übrig hat und es so anlegt statt es mühsam leihen zu müssen.

Vielleicht habe ich mich aber tatsächlich zu sehr in diese
„Immobilienkauf“-Idee verrannt. Ich denke, das kommt auch
daher, das meine aktuelle Wohnung mich eigentlich nicht
zufrieden stellt. Bad und Küche sind renovierungsbedürftig und
auch die Wärmeisolation ist ziemlich mies. Richtig klasse wäre
da natürlich ein Umzug in die (frisch) renovierten und gut
isolierten, eigenen vier Wände…

Das Tolle am Mieten ist, dass man in so einem Moment einfach mal die Anzeigen durchgeht und sich „mal eben“ was neues holt. Wenn Du erst gekauft hättest und dabei aus finanziellen Gründen zu viele Kompromisse gemacht hättest, würde die gekaufte Wohnung sich noch als echter Klotz am Bein herausstellen können.

IMHO lohnt kaufen nur:

• man hat Geld übrig, dass man sonst versteuern müsste
• man will eh die nächsten 10 Jahre in der gleichen Ecke in der gleichen Familienkonstitution wohnen
• man kauft Schrott sehr billig und bringt es in Eigenleistung auf Stand und kann es mit Gewinn verkaufen
• man findet keine adäquate Mietwohnung bzw. Mieten ist exorbitant teurer als Kaufen.

[Petra_44]

Hallo Steve,

Eigentlich hätte ich gerne
ein Haus …

Tja, ein Haus in der Stadt. Hätte ich auch gerne. Meine Frage an dich: Warum hättest du gerne ein Haus? Was unterscheidet ein Haus so sehr von einer Eigentumswohnung? Was ist an einem Haus besser?

Ist es der Garten? Dann könntest du eine EG-Wohnung mit Gartennutzung kaufen.
Dass keine Nachbarn stören? Es gibt einige wenige Eigentumswohnungen, die nur an einer Seite Nachbarn haben (Anbau im Hof oder sowas. Ein Bekannter hatte auch mal eine sehr interessante Wohnung. Da stand im Innenhof eines normalen Mehrfamilienhauses noch ein kleines Häuschen, mit zwei Wohnungen. Eine davon war seine. Wenn er beide gemietet hätte, dann hätte er praktisch ein eigenes Haus gehabt.)) Ich wohne nun schon zum zweiten Mal in so etwas und mir gefällt’s. Man macht die Wohnungstür auf und steht direkt im Freien. Fühlt sich ein bisschen wie in einem Haus an.
Hat es einen anderen Grund? Finde ihn heraus.

Daher
habe ich mich eigentlich schon mit einer 3-4 Zimmer ETW
angefreundet, deren qm-Preis wohl bei etwas über 2000 EUR/qm
oder etwas höher liegen würde. Dies wäre aber eher ein
(fauler) Kompromiss.

Wenn’s ein fauler Kompromiss ist, ist es nicht gut.

Die Dame von der Bausparkasse kam nun mit der Idee ein
Mehrfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen
und dann teilweise zu vermieten.

Wie soll denn das gehen? Das Geld reicht noch nicht einmal für ein normales Haus, und dann sollst du ein Mehrfamilienhaus kaufen? Hmmm … ich bin sehr skeptisch, was diesen Rat angeht!

Da eine ETW sowieso nur ein Kompromiss wäre, überlege ich
derzeit, ob es evtl. lohnend wäre eine kleinere ETW zu kaufen,
für ca. 150.000. Dafür müsste ich nur einen überschaubaren
Kredit aufnehmen und könnte diesen, grob überschlagen, in ca.
10 Jahren abbezahlen. Ich müsste mich dann zwar räumlich evtl.
etwas einschränken (habe derzeit 3Z, 75qm), könnte damit aber,
denke ich, leben.

Das klingt doch vernünftig.

Der dritte Weg, der mir eigentlich am wenigsten zusagt, wäre,
noch einmal 5-10 Jahre zu sparen um dann direkt mit einem Haus
einzusteigen.

Und während du 5-10 Jahres sparst, wohnst du weiter in deiner teuren Wohnung für EUR 650,-? Hmmm … ich weiß ja nicht.

Wenn du eine Wohnung findest, die halb so viel kostet, musst du nicht ganz so lange sparen. Wie findest du den Gedanken, z.B. für einige Jahre in eine ruhige WG zu ziehen und dann eben gleich dein Wunschobjekt zu kaufen, und keinen Kompromiss?

Was würdest du mit der Kompromiss-Wohnung machen, nach den 10 Jahren? Wieder verkaufen?

Wie würdet Ihr in dieser Situation agieren ? Ach ja, Frau
und/oder Kinder habe ich derzeit nicht, sind auch nicht in
Arbeit (obwohl das ja manchmal schnell gehen kann…)

Ich denke, wenn ich bis zu einem bestimmten, vorher festgelegten Datum (z.B. April 2011) eine „Kompromisswohnung“ finden würde, die mir richtig zusagt, würde ich diesen Weg gehen. Wenn nicht, würde ich sparen, und um besser sparen zu können, auch eine wesentlich günstigere Wohnung beziehen.

Schöne Grüße

Petra

[Birk_B]

Beim „Sparen auf später“ gebe ich aber zu bedenken, dass man JETZT lebt. 10 jahre in einer unangenehmen oder zumindest suboptimalen Wohnung zu leben, heißt auch 10 Jahre Verzicht. Dann ist schon die Frage, ob sich das lohnt.

Es gibt leider genug mögliche Ereignisse, die einen dazu bringen sollten JETZT (schon) gut zu leben und nicht alles auf später zu schieben.

Ist natürlich Ansichtssache.

Und 650KM ist Für Ffm nicht wirklich teuer

[Helmut_Taunus]

Hallo,
Immobilien haben nicht nur die eine Dimension des Wohnens.

Wertsicherung
Gegenueber Geldkonten stellen immobilien einen Wert an sich dar, der bei jedem anderen kommenden Geldsystem immer noch vorhanden ist.

Kündigungsschutz
hat der Eigentuemer als Bewohner generell, der Mieter in Grenzen.

Selbstbestimmung
Der Hauseigentuemer als Bewohner braucht sich nicht so viel von anderen sagen zu lassen wie Mieter oder Eigentuemer von Eigentumswohnungen.

Zins
Der Mieter zahlt staendig Zins an den Vermieter. Der Eigentuemer in der Kaufphase, danach nicht mehr. Der Umverteil-Funktion des Zinses von unten nach oben entgeht der Eigentuemer. Es nutzt sie der Vermieter.

Vermoegenschutz
Das selbstbewohnte Haus wird als Vermoegen eher belassen wenn Hartz4 ansteht als gleich viel Bargeld.

Nebenjob
Kaum eine Firma gestattet ihren Angestellten weitere Jobs in der Freizeit. Nettolohn-Aufbesserung mit Wohneigentum oder Vermietung ist erlaubt, ebenso Eigenleistung an der Immobilie zur Vermoegensteigerung.
Genauso sind Nettolohn-Aufbesserungen mit Zinseinnahmen aus Geldanlagen erlaubt.

Selbstredend sind dies keine absolut immer finanziell lohnenden Fakten, man sollte sie trotzdem bei Immobilienentscheidungen mitbetrachten.

Gruss Helmut

[steve_m]

Vielen Dank Helmut für diese, aus meiner Sicht, sehr treffende Zusammenfassung.

Da der Thread hier ein bißchen auseinander fällt antworte ich hier einfach mal auf ein paar Fragen und gebe mal meine Meinungen dazu.

Kauf-Miet-Rechner: Finanziell betrachtet, mag es sein, das Kaufen nicht unbedingt wesentlich günstiger ist als mieten, es vernachlässigt aber den Punkt „Werterhalt“ und „persönliche Freiheit“ und, wie ich es nennen würde „Gestaltungsmöglichkeiten“. Das alles ist bei Miete zumindest eingeschränkt.

Warum möchte ich ein Haus: Ich bin so aufgewachsen, im Haus meiner Eltern mit großem Garten und viel Ruhe. Ein Mietshaus kann man da einfach nicht vergleichen. Ich möchte auch kein EG mit Gartennutzung, da würde ich mich auf der Terrasse immer „beobachtet“ fühlen. Ich will mein eigener Herr in meinem eigenen Haus sein. Ich möchte laut sein können, wenn ich um Mitternacht einen Action-Film auf voller Lautstärke sehen möchte und in Ruhe schlafen können, wenn sonst die Nachbarin mit Ihrem Stöckelschuhen um kurz nach 7 durchs Haus poltert.

Größeres Objekt: Die Lücke zwischen den ca. 300K, die ich mir leisten kann und denn 400+X für ein MFH müssten natürlich aus der Miete bedient werden können. Grob überschlagen funktioniert das, ich müsste das natürlich nochmal im Detail ausrechnen, bevor ich etwas derartiges mache.

Wiederverkauf: Dieses Problem sehe ich in Rhein-Main bzw. Frankfurt erstmal nicht. Wenn ich mir jetzt z.B. eine ETW kaufe und sie dann, z.B. wegen Familie, nicht mehr das richtige für mich ist, würde ich sie vermieten. Ich würde natürlich eine ETW suchen, wo ich mir relativ sicher sein kann, das die realisierbare Miete und meine Raten an die Bank mindestens Null auf Null rauskommen.

Nochmal vielen Dank an alle, die sich hier schon beteiligt haben, ich hoffe auf noch mehr Anregungen

Gruß,
Steve

[Helmut_Taunus]

Hallo,
ein Aspekt scheint indirekt gefragt zu sein.

Wie entsteht mit Immobilien maximales Vermoegen?

Generell entsteht Vermoegen durch Konsumverzicht.
Konsum runter - Sparbetrag hoch - spaeter Zins hoch.

Mit Immobilien bedeutet es, mal theoretisch, so billig wie moeglich selbst zu wohnen. Beinhaltet auch schlechter oder ausserhalb der Stadt zu wohnen, Fahrgeld mitrechnen. Und moeglichst viel Geld sparen. Damit moeglichst schnell eine Immobilie erwerben. Entweder damit die eigene Wohnsituation weiter verbilligen, oder vermieten.

Im Vermietungsfall koennte man zum Beispiel eine Haelfte der Immobilie bezahlen, die zweite Haelfte als Kredit bezahlt der Mieter. Bei heutigen Kreditzinsen in 10 Jahren. Diese Abschaetzung ist kein Gesetz, aber realisierbar. In der gleichen Zeit kann man wieder eine halbe Immobilie selbst ansparen.

Damit und mit der zweiten vermieteten Immobilie kann man die zweite ebenso bezahlen.
Und selbst wieder eine halbe ansparen.
Es steht gleichzeitig noch die Miete der ersten Immobilie zur Verfuegung. Zusammen mit dem Mieter der dritten Immobilie ist auch diese in denselben 10 Jahren bezahlt. Nur mit den beiden Mieten ohne Eigenkapital.

Angenommen, das Ansparen der ersten halben Immobilie und die beiden Kredite haetten je 10 Jahre gedauert.
Dann stehen nach 3x10 Jahren eine halbe angesparte Wohnung und 3 schuldenfreie Wohnungen und 3 Mieten als Nebeneinkuenfte auf der Vermoegensseite.

Im naechsten Jahrzehnt kommt fuer das Ersparte und jede vorhandene Wohnung eine weitere hinzu, also die Wohnungen 4 bis 7.

Der Vermieter sitzt in diesem theoretischen Beispiel immer noch in der schlechten Mietwohnung.

Haette er einen Stapel Bundesanleihen gekauft, waere die Situation aehnlich. Auch dort gibt es Zinseszins. Steuerlich nicht so guenstig, dafuer mit weniger Risiko.

Der Vermieter/Sparer hat sich Jahrzehnte nichts gegoennt. Das ist die eigentliche Entscheidung, die jeder fuer sich zu treffen hat.
Gruss Helmut

[Birk_B]

Kauf-Miet-Rechner: Finanziell betrachtet, mag es sein, das
Kaufen nicht unbedingt wesentlich günstiger ist als mieten, es
vernachlässigt aber den Punkt „Werterhalt“ und „persönliche
Freiheit“ und, wie ich es nennen würde
„Gestaltungsmöglichkeiten“. Das alles ist bei Miete zumindest
eingeschränkt.

Also „Werterhalt“ IST genau der Punkt eines Kauf-Mietrechners.

Warum möchte ich ein Haus: Ich bin so aufgewachsen, im Haus
meiner Eltern mit großem Garten und viel Ruhe.

Das ist natürlich besser, aber du beschriebst ja gerade, dass du dir DAS eben nicht leisten kannst. Warum solltest Du dir etwas schlechteres an’s Bein binden?

Größeres Objekt: Die Lücke zwischen den ca. 300K, die ich mir
leisten kann und denn 400+X für ein MFH müssten natürlich aus
der Miete bedient werden können. Grob überschlagen
funktioniert das, ich müsste das natürlich nochmal im Detail
ausrechnen, bevor ich etwas derartiges mache.

Bedenke aber das Risiko, dass du in das Haus mehr reinstecken musst, als dir vielleicht lieb ist (veränderte gesetzl. Anforderungen und Standards, Mietausfälle, …) und du eben gerade NICHT mehr allein im Haus wohnst. Und als Vermieter bist du alles andere als allmächtig (von wegen Ruhe und so). Im Gegenteil, du bist lediglich für ALLES verantwortlich.

Wiederverkauf: Dieses Problem sehe ich in Rhein-Main bzw.
Frankfurt erstmal nicht. Wenn ich mir jetzt z.B. eine ETW
kaufe und sie dann, z.B. wegen Familie, nicht mehr das
richtige für mich ist, würde ich sie vermieten. Ich würde
natürlich eine ETW suchen, wo ich mir relativ sicher sein
kann, das die realisierbare Miete und meine Raten an die Bank
mindestens Null auf Null rauskommen.

Da kann man sich eigentlich nie sicher sein. Gerade eine günstigere ETW zieht eine Klientel an, die selbst in eine Lage geraten kann, dass sie die Miete nicht zahlen kann/will.

Wenn Du dann dein Traumhaus siehst, schlag zu, aber kauf doch keinen Kompromiss. Was hättest Du außer Scherereien am Ende von dieser ETW gehabt? Sie verhindert eine berufliche und private Neuorientierung, kostet unkalkulierbar viel Geld und das Haus im Grünen ist es auch nicht.

BTW: Einen 2. Kredit zusätzlich aufzunehmen, wenn dann das Haus der Wahl auftaucht, ist quasi unmöglich. Da entstehen dann so lustige „erst wenn x, dann y“ Konstellationen, die einen ebenfalls einschränken.

Am Ende ist es dein Geld, aber du solltest da nicht zu nostalgisch und mit Argumenten der 60er Jahre drangehen. Immobilien gelten heute nicht mehr als empfehlenswerte Anlageform (insbesondere wenn man das Geld erst leihen muss).

HTH
Birk

[Birk_B]

Wertsicherung
Gegenueber Geldkonten stellen immobilien einen Wert an sich
dar, der bei jedem anderen kommenden Geldsystem immer noch
vorhanden ist.

Umgekehrt kosten sie aber auch jedes Jahr Geld und der Weltmarkt aber auch der deutsche Immobilienmarkt schrumpft stetig und wird immer käuferfreundlicher, will sagen, dass Gewinne immer seltener werden.

Kündigungsschutz
hat der Eigentuemer als Bewohner generell, der Mieter in
Grenzen.

Ist aber für einen 30 Jährigen nicht das Hammer-Argument.

Selbstbestimmung
Der Hauseigentuemer als Bewohner braucht sich nicht so viel
von anderen sagen zu lassen wie Mieter oder Eigentuemer von
Eigentumswohnungen.

(Freistehendes) Haus ist besser als Wohnung. Das stimmt. Aber kostet eben auch entsprechend Aufpreis, den der OP sich wohl nicht leisten kann.

Zins
Der Mieter zahlt staendig Zins an den Vermieter. Der
Eigentuemer in der Kaufphase, danach nicht mehr. Der
Umverteil-Funktion des Zinses von unten nach oben entgeht der
Eigentuemer. Es nutzt sie der Vermieter.

wer 200-250k leihen muss, wird bei einer erträglichen Rate 30 Jahre benötigen, um es abzuzahlen. Das dauert mindestens 15 Jahre, bis sich das lohnt.

Vermoegenschutz
Das selbstbewohnte Haus wird als Vermoegen eher belassen wenn
Hartz4 ansteht als gleich viel Bargeld.

Wenn man dann die Raten nicht mehr bedienen kann, ist Schluss.

jm2c