Ab wann fristlose kündigung wegen zahlungsverzug?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

hallo.

angenommen, ein mieter zahlt für zwei aufeinanderfolgende monate (z.b. januar und februar) keine miete. die märz-miete wird wieder normal gezahlt.
die mietzahlung sei vertragsgemäß zum dritten werktag des jeweiligen monats fällig.

nach meinem verständnis von §543, Abs. 3 BGB

  • könnte sich der vermieter entweder auf Abs. 3a ("…für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete […] in Verzug") berufen und nach dem dritten werktag im märz eine fristlose kündigung aussprechen

  • oder er begründet die fristlose kündigung nach dem dritten werktag im april mit Abs. 3b BGB ("…in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.").
    also:
    erster versäumter zahlungstermin: anfang februar (ab da beträgt die minderzahlung zwei monatsmieten)
    zweiter versäumter zahlungstermin: anfang märz
    dritter („mehr als zwei“) versäumter zahlungstermin: anfang april -> kündigung

ist das so richtig?

gruß

michael

#2

Hallo,

die Mietzahlungen sind spätestens am 3. des Monats fällig; wenn der Mieter die Miete im Januar nicht bezahlte und auch am 3. Werktag des Februars auch die Februarmiete nicht bezahlt hat, kann dem Vermieter bereits am 4. Werktag im Februar fristlos gekündigt werden, denn es kommt auf den Termin der fälligen Mietzahlung an und dies ist jeweils der 3. d. M.
Viele Vermieter machen allerdings den Fehler, dass sie glauben, dass auch beim 2. Monat das Monatsende abgewartet werden muss. Das ist im Gesetz nicht zu entnehmen.

Die fristlose Kü bereits am 4. Werktag im 2. Verzugsmonat wird durch verschiedene Gerichte wie folgt begründen:
wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten (Nichtzahlung der Miete) dem Vermieter gegenüber nicht kommentiert oder nicht deutlich macht, das vertragswidrige Verhalten (Nichtzahlung) zu beenden, kann der Vermieter aufgrund des Vertragsfehlverhaltens des Mieters und dessen Schweigen davon ausgehen, dass auch eine 3. Mietzahlung nicht erfolgen werde und somit dem VM das Verhalten des M nicht mehr zuzumuten ist.

Zudem bestet seitens des Mieters die Versplichtung, dem Vermieter seine „zukünftige“ „Vertragstreue“ zu bestätigen.
(Leider etwas kompliziert ausgedrückt, aber nicht einfacher zu erklären:wink:

lG

#3

Kommentar vs. Handlung
Hallöchen,
sorry wenn ich hier „halb offtopic“ mit einer Frage reingrätsche.

wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten (Nichtzahlung der Miete) dem Vermieter gegenüber nicht kommentiert oder nicht deutlich macht, das vertragswidrige Verhalten (Nichtzahlung) zu beenden, …

Wie sieht der Fall aus, wenn der Mieter schriftlich erklärt, die Miete werde bezahlt, tut das dann jedoch nicht: wie lange muss der Vermieter das dulden?

Wie sieht es aus, falls der Mieter die Miete nur anteilig (z.B. 80%) bezahlt mit der Begründung, er habe akute finanzielle Schwierigkeiten und würde den Rest bezahlen, sobald das besser wird? Wie lange muss der Vermieter hier dulden?
Muss der Vermieter in so einem Fall bis zum Vorliegen eines Mietrückstands i.H.v. 2 vollen Monatsmieten, d.h. im Beispiel 10 Monate, abwarten, bevor er etwas tun kann?

Gruß,
Michael

#4

Huhu,

nun so ein Zahlungsversprechen ist nicht viel wert und der Betrag wurde ja immer noch nicht gezahlt, daher ist die Kündigung möglich.

Bei einer Zahlung von 80 % der Miete kann erstmal nicht fristlos gekündigt werden, da die Zwei Moantsmieten bzw. den Betrag einer Monatsmiete über mehr als 2 Monate noch nicht vorliegt.

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#5

hallo.

die Mietzahlungen sind spätestens am 3. des Monats fällig;
wenn der Mieter die Miete im Januar nicht bezahlte und auch am
3. Werktag des Februars auch die Februarmiete nicht bezahlt
hat, kann dem Vermieter bereits am 4. Werktag im Februar

oha! das ist aber schlecht für den vermieter :wink:

fristlos gekündigt werden, denn es kommt auf den Termin der
fälligen Mietzahlung an und dies ist jeweils der 3. d. M.
Viele Vermieter machen allerdings den Fehler, dass sie
glauben, dass auch beim 2. Monat das Monatsende abgewartet
werden muss. Das ist im Gesetz nicht zu entnehmen.

klar! für den 543 Abs. 2, Satz 1 Nr. 3b hatte ich das ja in meinem eigenen beispiel richtig gemacht.

danke & gruß

michael

#6

Tatsächlich könnte der M mit vollständiger Begleichung des erstmalig enstandenen Rückstandes die fristlose Kündigung abwenden, sie gälte dann als nicht erfolgt :frowning:

Auf Ratzenzahlungen sind Banken und Freunde spezialisiert, die man als VM daher weder gewähren noch anerkennen muß :smile:

Eine n. § 573 Abs. 2 Nr. 1 hilfsweise mit erklärte ordentliche Kündigung würde das Risiko weiterer Zahlungsausfälle wirksam minimieren.

G imager