Wie kann man hier vorgehen.
Nach Übernahme eines Mietshauses wird festgestellt das die Wasser- und Wärmemengenzähler nicht geeicht sind.
Im Haus sind allerdings seit Jahren ein Gewerbe und Mieter die dies beim Vorbesitzer nie angemeckert haben.
Gewerbe meckert dies bei Abrechnung nun beim neuen Besitzer an. Haus ist allerdings erst seit 3 Monaten in neuem Besitz und Eigentümer hat Austausch bereits veranlasst.
Welche Möglichkeiten bestehen hier für die Abrechnung der NK für den neuen Eigentümer?
Hallo,
den Kaufvertrag prüfen, ob ggfs. hier diesbezüglich Rückgriff genommen werden kann oder nicht.
Die Verträge mit Dritten prüfen, sofern diese vorliegen, ob Wartung/Eichung eingeschlossen worden ist, denn die Eichpflicht gehört zur Wartung. Oft werden auch direkt neue Geräte aus Kostengründen verwandt.
Bei nicht geeichten Geräten können die gemessenen Werte nicht zur Abrechnung herangezogen werden.
Es besteht die Möglichkeit nach HeizkVO § 9a, Kostenverteilung in Sonderfällen abzurechnen bzw. zu korrigieren.
Aber wenn das Objekt erst seit 3 Monaten in neuem Besitz ist, ist, sofern nichts gegenteiliges vereinbart worden ist, der vorherige Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs für die Abrechnung zuständig (Zufluß-/Abflußprinzip), da ihm die abzurechnenden Beträge auch zugeflossen sind. Hierzu existiert auch das Urteil des BGH vom 03.12.2003 VIII ZR 168/03.
was ist „anmeckern“? Hat der Mieter einer NKA widersprochen?
Ich gehe davon aus, dass nun die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2010-31.12.2010 erfolgt ist, die ja offensichtlich vom neuen Eigentümer auf Basis der Daten des alten Eigentümers erstellt wurde.
Leider sind die Infos in dieser Frage nicht ausreichend, um qualifiziert zu antworten.
Bitte schildere den Sachverhalt klarer.
Hallo,
hier wäre eine Berechnung nach Quadratmetern eine Alternative. Allerdings haben hierbei die Parteien schlechte Karten wo die Wohnung als Einzelperson bewohnt wird. Eine andere Alternative sehe ich allerdings in diesem Fall nicht. Der Vermieter sollte es aber, sofern es nicht im Mietvertrag steht das nach qm abgerechnet wird mit den Mietern besprechen. Wäre ja auch nur das eine Mal diese Berechnung - denke ich mal.
für die Verfehlungen des Vorbesitzers haftet der neue Besitzer nicht, sondern er ist verantwortlich ab Übernahme des Hauses.
Da der neue Eigentümer sofort den Austausch der ungeeichten Zähler veranlasst hat, sehe ich hier keine Schwierigkeiten.
Beim Austausch der Zähler genaues Datum und Zählerstände notieren, was ja auch hoffentlich schon bei der Übernahme des Hauses gemacht wurde und dann am Ende des 12-monatigem Abrechnungszeitraumes nach der Endablesung der neuen geeichten Zähler, nun Vergleiche zu den früheren Verbrauchsdaten ziehen.
Wenn ein Mieter glaubt, dass er bei den neuen geeichten Zählern besser weg kommt, dann irrt er meistens, denn je länger ein Zähler in Betrieb ist,um so träger kann er in seinem Umlauf werden,d.h.er kann
etwas verkalken und dadurch etwas abbremsen zum Nachteil des Vermieters.
Es ist also völlig in Ordnung, wenn Sie schnellstmöglich den Zählertausch durchführen lassen, die Mieter davon in Kenntnis setzen und dann alle abgelesenen Zählerstände ganz normal berechnen,einschl. der bis dahin ungeeichten Zähler.
Wichtig ist nur dass der Abrechnungszeitraum immer genau 12 Monate beträgt.
Ein erklärendes Gespräch mit den Mietern kann hier nicht schaden.
Hallo was der alte Vermieter eingebrockt hat, sollte der Neue nicht auslöffeln. Der Neue Vermieter hat ja zeitnah reagiert, also bleibt nur dass der Vermieter bis zu dem Zeitpunkt der Neuausstattung die Heizkosten und Wasserkosten um 15% zu kürzen.
Das ist für beide Seite eine einvernehmliche Lösung.
Wir führen selbst keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes durch.
Bei rechtlichen Problemen übergeben wir Ihre Fälle dem mit uns kooperierenden Rechtsanwalt
Beispiel: Eigentümerwechsel per 1.9. d.Jahres;
Nebenkostenabrechnungszeitraum ist vom 1.6. bis. 31.5. d. Jahres.
Für die NK-Abrechnung bis z.B. „31.5.“ inkl. Vorauszahlungen ist der Voreigentümer verantwortlich.
Nur für den Zeitraum ab Beispiel 1.6. bist du verantwortlich. Da du aber den Mißstand nicht zu vertreten hast, ist eine gütliche Eingigung mit den Gewerbemietern gegeben. Vielleicht kann hier ein kleiner Nachlaß helfen, z.B. aufgrund der Aussgaben von der Firma, die die Zähler neu eicht bzw. austauscht. Diese Firmen haben meistens auch Hinweise, in welcher Höhe überhaupt Abweichungen vorhanden waren.
Nun weitere Hinweise zur Abrechnungspraxis der NK bei Eigentümerwechsel:
Geht das Eigentum an einer Wohnung während des
Abrechnungszeitraums (z.B. 1.6. bis 31.05.) auf den Käufer über (z.B. am 1.09.), ist der Käufer zur Abrechnung der Betriebskosten für den gesamten Abrechnungszeitraum verpflichtet - nicht nur für den Zeitraum ab Eigentumsübergang
(hier: 1.09.). Dementsprechend stehen ihm auch evtl.
Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter zu. Allerdings muss er dem Mieter auch ein evtl. Guthaben auszahlen (BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99, WuM 2000, 609; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.4.1994, 10 U 155/93, NJW-RR 1994, 1101; LG Berlin, Beschluss v. 27.7.1998, 62 T 34/98, NZM 1999, 616).
Der Verkäufer ist gegenüber dem Mieter weder berechtigt noch verpflichtet, eine Zwischenabrechnung für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang (hier: vom 1.6. bis 31.8.) zu erstellen.
Hi, schau mal nach unter § 11 Heizkostenverordnung. Ich glaube, dann muss er 20% von den GEsamtkosten abziehen und kann dann erst umlegen. Bin mir aber nicht ganz sicher und etwas im Stress, so dass ich nicht selbst nachsehenkann.
die Abrechnung hat grundsätzlich so zu erfolgen wie im Mietvertrag verankert.
Gewohnheitsrecht kann hier (Vermieterseits) nicht geltend gemacht werden, da von Mieterseite von einer richtig geeichten Wasseruhr ausgegangen wurde.
Sollte von Mieterseite eine Nachforderung wegen ungeeichter Zähler erfolgen, betrifft dies den Voreigentümer.
Um keine Probleme zu bekommen, würde ich als neuer Eigentümer die Geräte entsprechend eichen lassen!
Und die Abrechnung (ab Kaufdatum) ordentlich darstellen, auch wenn durch eine richtige Abrechnung evtl. der Voreigentümer Probleme bekommen könnte (Mieter stellen evtl. fest, dass sie anscheinend vorher zuviel gezahlt haben!).