Hallo
Es geht um folgendes:
jemand bewohnt allein das Erdgeschoss eines Hauses mit 3 Wohnungen, die 1. Etage und das Dachgeschoß stehen seit längerem leer. Der Vermieter gibt den Abrechnungsschlüssel für die beiden unbewohnten Wohnungen mit insgesamt 0,1er Person an. So fallen also in der Nebenkostenabrechnung die personenbezogenen Kosten zu fast 100% auf den Mieter des Erdgeschosses.
Ist das rechtens?
Liebe Grüße und vielen Dank für hilfreiche Antworten.
Klar. Wie sollte es denn sonst sein?
danke für die Antwort
hab allerdings im Netz u.a. das gefunden:
„Abrechnung nach Personenschlüssel:
Der Vermieter muss die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich auch dann selbst tragen, wenn er nach Personenzahl abrechnet. Die unbewohnten Wohnungen sind als mit einer Person belegt anzusehen.“
und dies hier:
"…dass der Grundsatz gelte, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollten, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären, schließlich sind sie nicht Schuld am Leerstand "
Das deckt sich nicht mit deiner Aussage, was ist denn nun Recht?
Hallo
bei Leerstand Ansatz Personenzahl 0,1 - Ist das rechtens?
Meine Meinung: klares NEIN
M.E. hast Du selbst schon zutreffende Infos gefunden. Für’s Weitersuchen hilfreiche Stichworte sind z.B. auch „umlageschlüssel personen leerstand“
Was gibt es nun Handfestes (in Reihenfolge der Wichtigkeit+Verlässlichkeit):
Laut BGB ist Umlageschlüssel die anteilige Wohnfläche - soweit nicht nach Verbrauch abzurechnen ist und/oder soweit nichts anderes vereinbart ist.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html
Beim Umlageschlüssel „m²-Wohnfläche“ wäre bei Leerstand 100% der Wohnfläche anzusetzen.
Ein Leitsatz-Urteil des BGH besagt, dass die Leerstandskosten vom Vermieter zu tragen sind - BGH Az: VIII ZR 159/05 vom 31. Mai 2006
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nach…
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…
Wie das nun bei vereinbartem Umlageschlüssel „Personenzahl“ im Detail handzuhaben ist, darüber sind sich die Gerichte aber selbst nicht einig. Möglicherweise hängt das auch davon ab, um welche Betriebskostenarten es in den bereits „beurteilten“ Einzelfällen ging (verbrauchsabhängige oder nicht-verbrauchsabhängige) - siehe z.B. hier:
http://www.nebenkostenabrechnung.com/umlageschluesse…
z.B. wird in dieser Abhandlung die Rechtsprechung wie folgt interpretiert:
Teilweise fordert die Rechtsprechung, dass der Vermieter leer stehende Wohnungen mit mindestens einer Person bewerten muss.
aber auch:
Zur Berechnung der Verbrauchsanteile leerstehender Wohnungen wird mehrheitlich wohl auf die Durchschnittbelegungswerte aller Wohnungen im Objekt abgestellt (AG Köln WuM 2002, 285)
Von daher wäre also bei Leerstand und vereinbartem Umlageschlüssel „Personenzahl“ mindestens 1,0 Person je Wohneinheit anzusetzen.
Da der Abrechnungszeitraum gewöhnlich 1 Jahr = 12 Monate beträgt und da natürlich auch der Zeitanteil zu berücksichtigen ist, könnten dabei durchaus auch krumme Personenzahlen herauskommen
z.B. Leerstand 6 Monate: 1 : 12 * 6 = 0,5 Personen
Zu bedenken ist auch, dass kein „Kleinst-Richter“ an das Urteil eines anderen „Kleinst-Richters“ (z.B. AG=Amtsgericht) gebunden ist. Deswegen wäre vorstellbar, dass in einem bestimmten Einzelfall auch wieder ein anderes Urteil herauskommt.
Liebe Grüße zurück 
OT
Klar, bei Leerstand ist als Mindestbelegung 1,0 Person anzusertzen. Was mache ich aber, wenn der Mieter bereits (nachweislich) ausgezogen ist - Belegung 0 Personen - aber für mehrere Monate noch Mieter ist?
vnA
Guten Tag,
nachdem ich mich nun etwas belesen habe kann ich dazu sagen, daß der Mieter, auch wenn schon ausgezogen, bis zum Ende des Mietvertrages weiterhin als dort wohnend behandelt werden muß. Er zahlt also auch als ob er dort physisch anwesend wäre.
mfG
Hallo,
vielen Dank für diese sehr hilfreiche Auskunft, werde mich weiter in die Materie einlesen.
beste Grüße und einen schönen Tag
Auch wenn er gekündigt hat(wurde) und der Schlüssel bereits beim Vermieter sind, z.B. bis Ende der Kündigungsfrist?
Für Quellen wäre ich dankbar.
vnA
Hallo,
siehe § 537 BGB: Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.
Nur weitervermieten darf der VM nicht bzw. doppelt „verdienen“.
Gruß
Nita
Klar. Wie sollte es denn sonst sein?
nimmer!
Wenn man keine Ahnung hat ist´s sehr hilfreich mal die Finger von der Tastatur zu lassen, statt offensichtlich falsche Statements abzugeben.
ramses90
Miete ist klar. Betriebskosten WE oder m² abhängig auch. Aber wie ist das mit einer Mindestbelegung von 1 Person bei PT-Abrechnung? Da ist der Ärger mit dem ausgezogenen bzw entsorgten Mieter bereits vorprogrammiert.
vnA
hallo nochmal,
so lange der Mieter, und alle, die Nutznießer dieses Mietvertrages sind, noch nicht aus dem Vetrag entlassen sind müssen sie weiter zahlen wie bisher bis Vetragsablauf.
mfG
Klar müssen sie zahlen wie bisher. Das war auch gar nicht die Frage. Die Frage wie vom Vermieter die Betr.kosten abgerechnet werden für die Zeit zwischen Auszug und Vertragsende für die Betr.K. die mit Personen/Tage abgerechnet werden. Mit 0 oder mit 1 Person. Der Vermieter zumindest muss in einer anschließenden Leerstandszeit mit 1 Person abrechnen.
vnA
bis Vetragsende mit soviel Personen wie im Mietvertrag stehen
Das würde bedeuten, dass jegliche Veränderung im Verlauf des Vertrages unberücksichtigt bliebe. Geburt, Tod, Auszug der Kinder. Ich kann nicht wirklich glauben, dass dies tatsächlich so sein sollte. Hat es dafür irgendwo eine Quelle?
vnA
nein - nicht jegliche Änderungen unberücksichtigt
dazu hat sich der BGH recht klar geäußert > das Aktenzeichen ist übrigens: VIII ZR 82/07
http://www.brennecke.pro/113174/BGH-Umlage-der-Betri…
Ich persönlich halte ja (nach entsprechenden, leidigen Vorerfahrungen) den Umlageschlüssel „Personenzahl“ inzwischen für absolut unpraktikabel. Nach BGH-Vorgaben muss der Vermieter also Detektiv spielen: soll er etwa am 1. jeden Monats alle zum Appell antreten lassen oder jeden Morgen kontrollieren wieviele Personen da aus der Wohnung sich zur Arbeit schleppen? *grins* nene, darf er natürlich nicht; er wäre also letztendlich auf wahrheitsgemäße „Eigenauskünfte“ der Mieter angewiesen - den Stichtag schreibt der BGH nicht vor, den könnte man ja jedes Jahr neu auswürfeln - irrer Zeitaufwand und dazu wäre jede Betriebskostenabrechnung angreifbar, wenn ein anderer Mieter etwa bessere Detektivarbeit geleistet hätte. Sollte man vorher die „Personenzahlauskünfte“ veröffentlichen und den anderen Mietern Einwendungen ermöglichen? (wenn die Einwände nach erstellter Betriebskostenabrechnung kämen, hiesse das ja auch doppelte Abrechnungskosten/doppelter Zeitaufwand - wer würde das denn zahlen? - achja natürlich: der BGH *lach*) Dürfte der Vermieter das überhaupt oder wäre das ein Eingriff in die Privatsphäre der Mieter? Sorry - aber manchmal fragt man sich bei solchen Rechtsfirlefanzien „in welchem Irrenhaus bin ich denn da gelandet?“
Sogar die BMGEV meint „Insofern ist eine Umlage nach Personen mit Vorsicht zu „genießen“!“
http://www.bmgev.de/betriebskosten/tipps-und-infos/4…
Mit dem „defaultmäßigen“ Umlagschlüssel „Wohnfläche“ hat der Gesetzgeber m.E. tatsächlich doch auch mal einen sehr vernünftigen Text zustande gebracht, der ausnahmsweise wenig Rechtsprechungsbedarf erfordert.
Zum „ausgezogenen“ Mieter meine ich auch: Abrechnung nach bisheriger (letzter) tatsächlich wohnender Personenzahl (nicht nach Personenzahl laut Mietvertrag).
Nach dem Willen von Gesetz und Rechtsprechung darf der Vermieter keinen Mieter unbillig benachteiligen - er muss also im Interesse der Gesamtheit seiner Mieter und in seinem eigenen Interesse beachten, dass die Betriebskosten möglichst gerecht umgelegt werden. Würde der Vermieter nun den „ausgezogenen Mieter“ für die letzten Monate mit Null Personen rechnen, dann würde er alle anderen Mieter im Haus benachteiligen.
Außerdem BGB § 537 - hatte ja Nita schon erwähnt > persönliche Verhinderung (oder freiwillige Nicht-Ausübung seines Gebrauchsrechts) befreit den Mieter nicht von Mietzahlung > analog dazu eben auch nicht von Betriebskosten
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__537.html
Ich würde zugern mal live erleben, wie sich ein AG-Richter darüber den Kopf zerbrechen müsste …
Danke für die Ausführungen.
Abrechnung nach m² ist natürlich für den Vermieter (wenn die Zahlen belastbar sind) die einfachste Sache. In kleinen Wohneinheiten aber immer Stein des Anstoßes. Oben 5 Pers. unten die Oma alleine und dann gleiche Wasser und Müllgebühren. Das gibt schon ohne es darauf anzulegen ein ‚ungutes Gefühl‘.
Das Gesicht des Richters möchte ich allerdings nicht sehen. Da investiere ich lieber 3,50€ und finde eine für alle Seiten einvernehmliche Lösung. Man muss bei der Vermieterei nicht alles auf den Punkt - sprich vor den Richter - bringen.
vnA
Da investiere ich lieber 3,50€ und finde eine für alle Seiten einvernehmliche Lösung. Man muss bei der Vermieterei nicht alles auf den Punkt - sprich vor den Richter - bringen.
Das sehe ich wie Du
Ich würde zugern mal live erleben, wie sich ein AG-Richter darüber den Kopf zerbrechen müsste …
Nene, das sollte keineswegs heissen, dass ich in diesem Prozess gern involviert wäre. Ich meinte nur die Schwierigkeit der Fragestellung > ob jetzt nun der eine Mieter etwas bevor/benachteilt wird durch einen bestimmten Umlageschlüssel - oder alle anderen Mieter. Und wie der Richter dann seine Entscheidung begründen würde. Manchmal meint man ja die würfeln das nur aus … heute so und morgen wieder ganz anders …
Seit ich mal so eine ähnliche Äußerung hier im Forum loslies, habe ich streit mit einem der Juristen hier im Forum. Deshalb werde ich deine Aussage niiiemals gut heißen 
))
vnA