Abrechnungszeitraum Wasser etc. umstellen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe Experten,

wie kann folgendes Problem gelöst werden:

z.B. Abrechnung der Stadtwerke (Wasser) wird über den Zeitraum 08.2006 - 07.2007 erstellt. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung ist allerdings: 01 - 12.2006.

Der Verwalter hat hieran nie etwas geändert und den, nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Nebenkosten korrespondierenden Zeitraum in die Abrechnung übernommen . Nun ist das aber aus mietrechtlicher Sicht bedenklich.

Wenn jedoch der neue Verwalter ab sofort den Abrechnungszeitraum der Stadtwerke entsprechend ändert, umfasst dies einen Zeitraum von 08.2006 - 12.2007 und er ist in der Erklärungspflicht. Alle Mieter werden misstrauisch.

Welcher FACHMANN weiss Rat für dieses Dilemma?

Besten Dank.

Viele Grüße
Joy

#2

Hallo,

aus mietrechtlicher Sicht ist dies überhaupt nicht bedenklich.

Der Hausverwalter stellt die Vorauszahlungen an die Wasserwerke als Kosten ein und zudem die Jahresabrechnung ( Guthaben oder Nachzahlung ).

wie kann folgendes Problem gelöst werden:

z.B. Abrechnung der Stadtwerke (Wasser) wird über den Zeitraum
08.2006 - 07.2007 erstellt. Der Abrechnungszeitraum für die
Nebenkostenabrechnung ist allerdings: 01 - 12.2006.

Der Verwalter hat hieran nie etwas geändert und den, nicht mit
dem Abrechnungszeitraum der Nebenkosten korrespondierenden
Zeitraum in die Abrechnung übernommen . Nun ist das aber aus
mietrechtlicher Sicht bedenklich.

Wenn jedoch der neue Verwalter ab sofort den
Abrechnungszeitraum der Stadtwerke entsprechend ändert,
umfasst dies einen Zeitraum von 08.2006 - 12.2007 und er ist
in der Erklärungspflicht. Alle Mieter werden misstrauisch.

Selbstverständlich kann der Hausverwalter bei der Umstellung - was allerdings die Zustimmung der Eigentümer erfordert - hier für das Wasser einmalig einen größeren Zeitraum wählen. Allerdings muss er dann - wenn die Wasserwerke wie bisher abrechnen - die Zählerstände per 31.12. erfassen und bei den Kosten weiterhin Vorauszahlungen und Endabrechungen beachten. Der Hausverwalter muss dann aber auch in Kauf nehmen, dass in jedme Jahr die Wasserpreise nicht mit den abgerechneten Preisen übereinstimmen und zumindest für Mieter, die ausziehen sich bei den Hochpreisen das Problem ergibt, dass im Folgejahr die günstigeren Preise nicht beachtet werden.

Empfehlung. System - wenn es bisher funktioniert hat - so lassen.

Grss Günter

Welcher FACHMANN weiss Rat für dieses Dilemma?

Besten Dank.

Viele Grüße
Joy

#3

Hallo wunhtx,

vielen Dank für Deine schnelle Antwort aber warum findest Du das nicht bedenklich? Würde mich zwar sehr freuen… aber…

nehmen wir an, Abrechnung Wasser 08.2005 - 07.2006 fließt in die Nebenkostenabrechnung 01.01.-31.12.2006. Damit wird dem Mieter doch ein völlig falscher Verbrauchszeitraum berechnet.

Bei Mieterwechseln wird es dann ja erst interessant. Der Folgemieter zahlt ja dann für einen Zeitraum der ihn überhaupt nicht betrifft.

Nehmen wir weiter bitte an, es gäbe keine Wasserzähler. Abrechnung nach Wohnfläche. Wäre das nicht groß unbillig? Die Mieterverein würden den Vermieter doch berechtigterweise zerreisen:smile:

Gruß und Danke
Joy

#4

Hallo,

vielen Dank für Deine schnelle Antwort aber warum findest Du
das nicht bedenklich? Würde mich zwar sehr freuen… aber…

nehmen wir an, Abrechnung Wasser 08.2005 - 07.2006 fließt in
die Nebenkostenabrechnung 01.01.-31.12.2006. Damit wird dem
Mieter doch ein völlig falscher Verbrauchszeitraum berechnet.

Grundsätzlich gehe ich bei der Beantwortung zunächst davon aus, dass für jeden Haushalt Wasserzähler installiert sind. Somit wird der
Verbrauch ohnehin abgerechnet und bei Überschneidungen erfolgt immer im Folgejahr ein Ausgleich.

Bei Mieterwechseln wird es dann ja erst interessant. Der
Folgemieter zahlt ja dann für einen Zeitraum der ihn überhaupt
nicht betrifft.

Muss er auch nicht, wenn abgelesen wird, andererseits ist bei einer Überschreitung der Mietbeginn mit geringeren Kosten als üblich und höheren Folgekosten im kommenden Jahr, bei höheren Kosten bei Einzug mitb geringeren Kosten im Folgejahr der Ausgleich vorhanden. Klingt etwas kompliziert, aber es ist so.

Nehmen wir weiter bitte an, es gäbe keine Wasserzähler.
Abrechnung nach Wohnfläche. Wäre das nicht groß unbillig? Die
Mieterverein würden den Vermieter doch berechtigterweise
zerreisen:smile:

Wenn nach Personenzahl oder Wohnfläche abgerechnet wird, kann der VM selbstverständlich den Verbrauch am Hauptwasserzähler zum Jahresende ablesen und aus diesem Verbrauch mit den aktuellen Preisen der Wasser-und Abwasserwerke inkl. Mehrwertsteuer und Zählermiete die Gesamtkosten ermitteln. Und dann nach Personenzahl oder Wohnfläche verteilen.

Gruss Günter

#5

Hallo Günter,

ich bin mir nicht sicher ob Dich richtig verstanden habe.

Nehmen wir an, die nächste Abrechnung wäre für 01-31.12.2006 noch zu erstellen. Wasser, Gas etc. von den Stadtwerken liegt vor für 08.2005 - 07.2006 und fließt in diese Abrechnung ein. stände zum 31.12.2006 existieren nicht.

Wie würdest Du das Problem lösen, dass hier Zeiträume abgerechnet werden, die nicht in diese Abrechnung gehören und wie gesagt, das Problem durch fehlende Wasseruhren (Einzel) noch verstärkt wird?

Bei Abrechnungen ist doch das Leistungsprinzip zu Grunde zu legen und das stimmt ja hier eindeutig nicht mehr.

Wärst Du nochmal so lieb…?

Gruß
Joy

#6

Hallo,

ich bin mir nicht sicher ob Dich richtig verstanden habe.

Nehmen wir an, die nächste Abrechnung wäre für 01-31.12.2006
noch zu erstellen. Wasser, Gas etc. von den Stadtwerken liegt
vor für 08.2005 - 07.2006 und fließt in diese Abrechnung ein.
stände zum 31.12.2006 existieren nicht.

Wie würdest Du das Problem lösen, dass hier Zeiträume
abgerechnet werden, die nicht in diese Abrechnung gehören und
wie gesagt, das Problem durch fehlende Wasseruhren (Einzel)
noch verstärkt wird?

Ich würde die Vorauszahlungen an die Wasserwerke ab 08/05 bis 07/06 und die Kosten der Endabrechnung 2006 in die Abrechnung nehmen und dann verteilen.

Für 2007 würde ich die Umstellung vorsehen und die Zählerstände Ende Jni 2006 bis 12/2007 nach dem tatsächlichen Verbrauch des Hauptzählers umlegen. Diese Massnahme würde ich jetzt bereits ankündigen und hinweisen, dass künftig auch die Wasserkosten jährlich abgerechnet werden.

Bei Abrechnungen ist doch das Leistungsprinzip zu Grunde zu
legen und das stimmt ja hier eindeutig nicht mehr.

Üblicherweise ist es so. Es ist aber auch zulässig die Kosten anteilig umzulegen, auch wenn nicht der übliche Zeitraum gegeben ist.

Gruss Günter

1 Like
#7

Hallo Günter,

vielen Dank für Deine Geduld und überaus qualifizierte, sachliche Auskunft.

Eine letzte Frage:

Kriegt der Vermieter dann nicht die Abrechnung der Vorjahre von den Mietern um die Ohren gehauen? Die Mieter werden ja dann regelrecht drauf gestossen, dass was nicht so richtig stimmte, oder?

Danke.
joy

#8

Hallo,

nein, wenn der VM alles richtig darstellt düfte es keine Probleme geben.

Gruss Günter

vielen Dank für Deine Geduld und überaus qualifizierte,
sachliche Auskunft.

Eine letzte Frage:

Kriegt der Vermieter dann nicht die Abrechnung der Vorjahre
von den Mietern um die Ohren gehauen? Die Mieter werden ja
dann regelrecht drauf gestossen, dass was nicht so richtig
stimmte, oder?

Danke.
joy

#9

Hallo Joy

Wenn jedoch der neue Verwalter ab sofort den Abrechnungszeitraum der Stadtwerke entsprechend ändert

Hast du das wirklich schon mal versucht? Ich kenne keinen, der das wirklich geschafft hätte - i.d.R. scheitert das an der Unflexibilität (Sturheit?) der Wasserversoger.
Bevor du dir Gedanken wegen möglicher Änderungen machst, frage doch einfach erst mal beim Wasserversorger an, ob der dazu bereit ist.
Die Strom-/Gasversorger erstellen z.B. für Zwecke der Betriebsksotenabrechnung auf Wunsch -rein informationshalber- Zwischenabrechnungen zu einem gewünschten Stichtage (manchmal fällt dafür eine Zusatzgebühr an). Ich kenne allerdings keinen Wasserversorger, der auf derartige Wünsche eingeht.

Betriebskostenabrechnungszeitraum 01-12 halte ich für die praktikabelste Lösung (z.B. auch für die Zusammenstellungen zwecks Steuererklärung, die Abrechnungen an Eigentümer etc.). Dieser Zeitraum wird daher auch meistens so gelegt.
Mit dem gleichen Problem haben also viele zu kämpfen und absolute gleiche Abrechnungszeiträume für „normale“ Jahresabrechnungen, Betriebskosten-Abrechnungen an Mieter/Nutzer und sämtliche Kostenarten der Betriebskostenabrechnung/Jahresabrechnungen der Versorger sind schlicht nicht zu erreichen.

Ich würde alles beim Alten lassen (d.h. hier Abflussprinzip) - oder:
z.B. BK-Abr 01-12/2006
du liest zum 31.12. ab (falls das nicht getan wurde, dann das Beispiel eben für 2007 hernehmen)
in die BK-Abrechnung stellst du ein

  1. Verbrauch 01-07/2006 - anteilige Kosten gemäß vorliegender Rechnung des Versorgers
  2. Verbrauch 08-12/2006 - anteilige Kosten gemäß Vorausberechnung aufgrund zuletzt berechneter Preise des Versorgers (oder aufgrund der zum 31.12. erstellen Zwischenabrechnung des Versorgers)

Wenn es keine Wohnungswasseruhren gibt und daher kein Wasserverbrauch der einzelnen Wohnungen zur Umlage in der Betriebskostenabrechnung ermittelt wird, dann sehe ich das Ganze noch umproblematischer.
Ohne Wohnungswasseruhren ist ja nicht mal feststellbar, ob überhaupt eine nennenswerte Abweichung besteht!

Bei Abrechnungen ist doch das Leistungsprinzip zu Grunde zu legen und das stimmt ja hier eindeutig nicht mehr.

Da diskutieren immer noch Fachleute - m.W. kann durchaus auch das Abflussprinzip gewählt werden.

#10

Hallo Rudi,

ich würde hier die Zwischenablesung heranziehen. Das sich die Stadtwerke hier wenig kooperativ zeigen, liegt wohl daran, dass Sie nicht die ganze Stadt zum 31.12. ablesen wollen - nehme ich an.

Wenn es keine Wohnungswasseruhren gibt und daher kein
Wasserverbrauch der einzelnen Wohnungen zur Umlage in der
Betriebskostenabrechnung ermittelt wird, dann sehe ich das
Ganze noch umproblematischer.
Ohne Wohnungswasseruhren ist ja nicht mal feststellbar, ob
überhaupt eine nennenswerte Abweichung besteht!

Das verstehe ich nicht bzw. sehe es gerade umgekehrt, denn durch das Fehlen der Wasseruhren ist es zwar ohnehin ungenau aber, der nach qm umgelegte Wasserverbrauch beruht ja auf dem angegebenen Gesamtverbrauch des Hauses UND wenn dieser stets einen Zeitraum betrifft der garnicht im Abrechnungszeitraum liegt (z.B. im Jahre 2005 = 08.2004-07.2005) ist das doch falsch bzw. jeder Mieterverein würde vermutlich so argumentieren. Vor allem wenn ein Mieterwechsel vorliegt.

Sollte man nun umstellen auf den Dezember - werden alle Mieter auf einen Schlag eine Abrechnung über einen längeren Zeitraum erhalten und das scheint mir ebenso wenig praktikabel.

Ich finde die Mietrechtsreform und auch die BGH-Urteile haben die Sache mal wieder nicht erleichtert. Jetzt ist alles noch wachsweicher und letztlich weiss jeder Vermieter erst vor dem Richter was er falsch gemacht hat. Das kann`s doch irgendwie auch nicht sein, oder?

Vielen Dank für Eure Hilfe.

joy

#11

Hallo Joy

ich würde hier die Zwischenablesung heranziehen.

ich auch :wink:
(bei Allgemeinstrom-Kosten stelle ich aber der Einfachheit halber jeweils den letzten Rechnungsbetrag ein, da hier die Schwankungen äußerst gering sind)

Das sich die Stadtwerke hier wenig kooperativ zeigen, liegt wohl daran,
dass Sie nicht die ganze Stadt zum 31.12. ablesen wollen - nehme ich an.

Das ist eben das Problem - die einen Versorger wollen alle Kunden zum gleichen Termin abrechnen (natürlich jeder Versorger noch zu einem anderen Wunschtermin) - die anderen nur über’s Jahr verteilt - jeder Versorger hat da seine eigenen Abrechnungs-Systeme und der Kunde/Vermieter hat i.d.R. keinerlei Einflussmöglichkeit, da den Versorger mietrechtliche Probleme/Rechtsprechung nicht zu interessieren brauchen …

Wenn es keine Wohnungswasseruhren gibt und daher kein
Wasserverbrauch der einzelnen Wohnungen zur Umlage in der
Betriebskostenabrechnung ermittelt wird, dann sehe ich das
Ganze noch umproblematischer.
Ohne Wohnungswasseruhren ist ja nicht mal feststellbar, ob
überhaupt eine nennenswerte Abweichung besteht!

Das verstehe ich nicht bzw. sehe es gerade umgekehrt, denn
durch das Fehlen der Wasseruhren ist es zwar ohnehin ungenau
aber, der nach qm umgelegte Wasserverbrauch beruht ja auf dem
angegebenen Gesamtverbrauch des Hauses UND wenn dieser stets
einen Zeitraum betrifft der garnicht im Abrechnungszeitraum
liegt (z.B. im Jahre 2005 = 08.2004-07.2005) ist das doch
falsch bzw. jeder Mieterverein würde vermutlich so
argumentieren. Vor allem wenn ein Mieterwechsel vorliegt.

Ich bin davon ausgegangen, dass ebenso wie die Kosten auch der Verbrauch lt. Rechnung des Wasserversorgers angegeben wird. Dann deckt sich das doch - Problem bei Mieterwechsel bleibt aber.
D.h. entweder werden nur die Wasserkosten nach Abflussprinzip berechnet oder für die Kostenart Wasser wird der abweichende Abrechnungszeitraum angegeben (was aber zu ggfs. neuen Umrechnungsproblemen bzgl. der Vorauszahlungsanteile führt).

„Unter Umständen wird es bei einer Abweichung von Verbrauchsperiode und Abrechnungszeitraum für zulässig angesehen, den Verbrauch der abweichenden Periode anzusetzen, …“
http://www.ista.de/ista_infothek/recht_gesetz/weg_mi…

für unterschiedliche Betriebskostenarten können auch unterschiedliche Abrechnungszeiträume vereinbart werden > Seite 45 (sehr lesenswert!)
http://www.steuern-online.de/gratis-info/vdv0001/pdf…

Müssen sich Abrechnungszeitraum und Verbrauchszeitraum decken?
das unbedingt lesen!
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/recht_ve…

aber auch:

Leistungsprinzip/Abflussprinzip > uneinheitliche Rechtsprechung
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteil…

hier kannst du dir mal auf der Zunge zergehen lassen, wegen welcher Kleinigkeiten der Mieterbund gegen ein Abrechnungsunternehmen klagt bzw. die Abrechnung angreift:
http://www.mieterverein-dortmund.de/musterklage_gask…

Sollte man nun umstellen auf den Dezember - werden alle Mieter
auf einen Schlag eine Abrechnung über einen längeren Zeitraum
erhalten und das scheint mir ebenso wenig praktikabel.

praktikabel ja, aber ebenso rechtlich wackelig > denn das ist einer großer Punkt auf den „Prüf-Checklisten“ der Mietervereine - obwohl das (richtig gemacht) keinen Mieter benachteiligt!
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/betriebskosten/
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterverein-merk…
Anscheinend geht es eben manchmal einfach nur darum, den Vermieter zu strietzen.
Oder durch rechtliche Spitzfindigkeiten sich davor zu drücken, das was eigentlich vereinbart ist, doch nicht einhalten zu müssen.
Und „Blöd“-Kommentare helfen dabei kräftig …
http://www.bild.t-online.de/BTO/tipps-trends/geld-jo…
Also: bloss alles korrekt beachten! :wink:

Ich finde die Mietrechtsreform und auch die BGH-Urteile haben
die Sache mal wieder nicht erleichtert. Jetzt ist alles noch
wachsweicher und letztlich weiss jeder Vermieter erst vor dem
Richter was er falsch gemacht hat. Das kann`s doch irgendwie
auch nicht sein, oder?

Das ist leider genau so - und das Prinzip „im Zweifel zu Ungunsten des Vermieters“ bzw. die Assymetrie des Mietrechts ist durch die Mietrechtsreform ja noch weiter ausgebaut worden …

Ist der Versorger nicht dazu zu bewegen, sich dem Abrechnungszeitraum des Vermieters anzupassen (und das ist in vielen Fällen so), dann steckt der Vermieter immer in der Klemme - oder er muss erhebliche Mehrarbeit machen - also z.B. die 2 Wasserrechnungen, die EINEN Betriebskosten-Abrechnungszeitraum betreffen, zeitanteilig auseinanderklabustern und jeweils aus beiden Rechnungen den entsprechenden Kostenanteil in seine Abrechnung an die Mieter einstellen.

Rudi