Liebe/-r Experte/-in,
ich bewohne seit 7 Jahren eine finanzierte (Hypothek) Immobilie, die ich jetzt vermieten möchte.
Welche Kosten kann ich bei der Steuererklärung geltend machen? Ich habe etwas von 2% des Wertes gehört. Wie weise ich den Wert nach.
Kann ich bei möblierter Vermietung auch den Kauf von Möbeln absetzen?
Gruß,
Andreas
Hallo Herr Hoff, z. Zt. befinde ich mich auf Reisen und kann Ihre Frage nicht angemessen beantworten, bitte wenden Sie sich an einen Kollegen.
Herzlichen Gruß
Jan van Diekn
Liebe/-r Experte/-in,
ich bewohne seit 7 Jahren eine finanzierte (Hypothek)
Immobilie, die ich jetzt vermieten möchte.
Welche Kosten kann ich bei der Steuererklärung geltend machen?
Ich habe etwas von 2% des Wertes gehört. Wie weise ich den
Kann ich bei möblierter Vermietung auch den Kauf von Möbeln
absetzen?Gruß,
Andreas
Hallo,
Finanzierungskosten (schuldendienst), afa 2%, instandhaltungskosten,grundsteuer, verwaltungsk., steuerber.k., rechtsber.k. und vers.k. des vermieteten objektes sind gegen die einnahmen anzusetzen.
Ebenso sind gekaufte und überlassene möbel mittels afa erfassbar.
mfg ignaz
Danke für die Antwort, aber wie genau verhält es sich mit den 2% afa?
Ich habe 150.000 Euro bezahlt vor 7 Jahren. Ein Gutachten bescheinigt mir einen Wert von 180.000 Euro.
Auf welcher Grundlage kann ich die 2% geltend machen? Und wie lange?
43 jahre je 2% von 180 T€ (7 jahre sind verloren)
Hallo,
das lässt sich so pauschal nicht sagen, da Sie mit der Vermietung in eine weitere steuerliche Einkunftsart treten, welche, wie alle positive wie negaive Eigenschaften hat.
Zunächst haben Sie zu prüfen, ob das Objekt bereits steuerlich gefördert wurde, bei Neubau wird anders geförsert wie bei Altbauten.
Wenn Sie von Selbstnutzung auf Vermietung gehen können Sie im Regelfall die so genannte Abschreibung auch bei der Einkunftsart Vermietung+Verpachtung geltend machen, das sind die 2%, welche Sie meinen, im Regelfall bringt Ihnen das Vorteile.
Sie müssen feststellen Neubau/Altbau usw. ab Baujahr, der Herstellungswert (Anschaffungs und Herstellungskosten) abzgl. der Abschreibungen Ihrer 7 Jahre eigenen Nutzung ergibt dann den Wert, mit dem Sie die weiteren Abschreibungen ermitteln können.
Wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten wollen, werden die Möbel ebenfalls abzugsfähig, das gilt für so genannte slebständige Nutzbare Gegenstände, also auch für Gardinen etc. Die Kosten pro Einzelstück bis netto 410 € können Sie im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten absetzen, höhere Werte werden je nach Art der Abschreibung, sprich Verteilung der Werbungskosten auf mehrer Jahre unterworfen.
Für die Abrechnung der Vermietung und Verpachtung müssen Sie eine Einnahmen/Überschußrechnung führen, der Überschuß wird dann der Steuer unterworfen und Ihnen in der Progression zugerechnet.
Einnahmen ist alles das, was Sie vom Mieter bekommen, Ausgaben sind neben der Abschreibung im Prinzip alle Kosten, welche zur Instandhaltung, Unterhaltung und der laufenden Gebühren und Abgaben anfallen.
Zur Ermittlung der Abschreibung für das Objekt sowie für die Möbel etc. lassen Sie bitte ggfl. den Steuerberater die Ermittlung machen, da dass sehr umfangreich ist, dieser kann Ihnen gleichzeitig aufzeigen welche Vor- und Nachteile sich ergeben könnten.
Grüße
AL
sorry, von 150 T€.
mfg ignaz
Sehr geehrter Herr Hoff,
sie können die Immobilie mit 2% Abschreibung 43 Jahre lang abschreiben! Jedoch ist zu beachten ob es sich um Denkmalschutz handelt etc. Das wäre eventuell noch interessant weil es dafür besondere Regeln gibt! Des weiteren sind alle Kosten die für diese Immobilie absetzbar die anfallen! Die vermieteten Möbel können auch abgesetzt werden. Hierfür sollte beachtet werden, um welchen Wert es sich bei den Möbeln handelt! Da eine Küche zum Beispiel teurer ist muss diese auf die Nutzungsdauer abgeschrieben werden! Ich würde empfehlen sich an einen qualifizierten Steuerberater zu wenden, da dies allein nicht zu bewältigen ist. Zu mal mir Ihre Fragen zu denken geben. Als Laie ist das nicht zu hin zu bekommen!
Mfg
Das heißt, es gilt der Kaufpreis. Da ich viel Eigenleistung erbracht habe: Wie weise ich das denn nach? Muß ich dann alle Materialrechnungen einreichen? Meine Arbeitsleistung zählt dann wohl nicht, oder?
sorry, von 150 T€.
mfg ignaz
Hallo,
vorab eine schlechte nachricht: das grundstück ist nicht abschreibbar, wird also noch aus dem kaufpreis herausgerechnet (notfalls wertermittlung über katasteramt). Wenn sie bisher keine förderung oder afa auf das objekt hatten, können sie wenigstens doch die 50 jahre a 2% nutzen (sie hätten also keine 7 jahre verloren).
Mit dem Instandh.aufwand ist es kniffliger:
war er notwendig, um zu vermieten, dann alles an rechnungen einreichen u. mit dem finanzamt reden (fachgerecht? notwendig?).
Das fa wird wohl versuchen, alles nicht anzuerkennen, da es in die zeit der nichtvermietung fällt und dann rein privat wäre.
Die eigenleistungen gehen in jedem fall unter - nicht abzugsfähig, da nicht gewerblich ausgeführt.
mfg ignaz
Hallo Andreas,
das mit den 2 % ist zutreffend, § 7 Abs. 4 EStG.
Die 2 % beziehen sich aber nur auf den Gebäudewert.
Wenn Sie aber ein Grundstück mit Haus gekauft haben, dann muss erst der Boderwert abgezogen werden. Wenn dies der Fall ist, dann bitte noch mal melden.
Ansonsten gäbe es noch die Möglichkeit, nach § 7 Abs. 5 EStG abzuschreiben, aber in diesen Staffeln befinden Sie sich bereits im 8. Jahr und da sind die großen Abschreibungsprozentsätze bereits vorbei. Googeln Sie mal danach.
Möbel dürfen auch abgeschreiben werden, in der Regel auf 10 - 13 Jahre, am einfachsten Sie schreiben auf 10 Jahre ab und nehem vom Kaufpreis einfach 10 % für jedes volle Jahr. Ansonsten bitte nach Monaten mit je 1/12 des Jahresbetrages.
Das gilt übrigens auch für die Gebäude-Abschreibung.
Wenn och Details-Infos gewünscht sind, gerne noch mal melden.
Gruß
Ralf