Wer weiss was zum Vorverkaufsrecht einer Eigentumswohnung:
(hab leider in den bereits vorhanden fragen nichts ähnliches gefunden)
ein haus- 3 Brüder- 3 Wohnungen-
jeder eine wohnung, auf dem Grundstück wo einstmals das Elternhaus stand.
Der eine bruder bewohnt selbst, der 2. Bruder hat an die Tochter vermietet und der dritte Bruder tritt nur als vermieter seiner wohnung auf.
Normal: bei eigentumsversammlungen müssen alle 3 an einen tisch.
Problem: die tochter des einen wird aus der wohnung ausziehen.
nun will ihr Vater
diese wohnung verkaufen, weil er kein interesse daran hat als vermieter für fremde zu fungieren und auch oder erst recht nicht mehr mit seinen brüdern an einen tisch.
die eigentümer sind alle im grundbuch für das vorkaufsrecht eingetragen.
die 2 übrigen miteigentümer haben die wohnung angeboten bekommen, aber kein interesse am kauf.
es wurde ein formular verfasst, in dem festgehalten wird, das die brüder vom vorkaufsrecht zurücktreten.
nun verweigert der vermietende bruder die unterschrift, weil er verhindern möchte das der bruder aus der eigentümergemeinschaft ausscheidet und somit evtl ein fremder mit eigentümer wäre.
die brüder sind nicht zerstritten. aber die stimmung wird zunehmend schlechter
gibt es eine frist, nach der die wohnung trotzdem verkauft werden kann, ohne das der bruder die abtretung des vorkaufsrechts unterschreibt.
Abgesehen von der moralischen sache, braucht der zu verkaufende bruder das geld aus dem verkauf.
was gibt es sonst für möglichkeiten die wohnung zu verkaufen, wenn es zu keiner einigung unter den brüdern kommt?
vielen dank,
R.B.
Als Erstes stellt sich die Frage ob das Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt ist, wenn nicht, einfach vergessen. Wenn das Vorkaufsrecht eingetragen ist die Wohnung verkaufen, an wen auch immer. Der Notar wird die Verzichtserklärung dann einholen, hier wird eine Frist gesetzt, sobald diese verstrichen ist, gilt der Verzicht.
Rechtlich ist das dingliche (=ins Grundbuch eingetragene) Vorkaufsrecht in den §§ 1094 ff iVm 463 ff BGB geregelt.
Die Umsetzung erfolgt danach nicht in der Weise, dass die Wohnung zunächst den Vorkaufsberechtigten angeboten wird und diese dann einen „Verzicht“ erklären und bestätigen müssen.
Das BGB regelt den Vorgang vielmehr so: Mit einem Interessenten wird ein Kaufvertrag über die Wohnung geschlossen. Hierüber sind die Vorkaufsberechtigten zu informieren. Binnen 2 Monaten müssen diese eine Erklärung abgeben, wenn sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen. Erklären sie nichts, kann die Wohnung endgültig an den Interessenten verkauft werden. Üben sie ihr Vorkaufsrecht aus, müssen sie die Wohnung zu den Bedingungen des mit dem Interessenten geschlossenen Kaufvertrages kaufen.
vielen dank Herr Klaukien, das ist doch mal eine konkrete Aussage mit der man was anfangen kann,
wenn auch für die kaufinteresenten eine sehr undankbare geschichte, den die haben ja bis dahin schon Finanzierung und Notartermine(geld) investiert und müssten ja auch die Wohnung kündigen.
hallo,
ich denke, dass man solche spitzfindigen Rechtsfragen besser den Experten,
also Rechtsanwälten zur Beantwortung überlassen sollte,
zumal wir hier in einem privaten Forum m. E. nicht berechtigt sind,
Rechtsfragen zu beantworten.
danke
Sehr geehrte Dame,
der Bruder kann die WOhnung verkaufen. Das dingliche Vorkaufrecht besagt nur, dass die Personen, denen das Vorkaufsrecht eingeräumt ist, vorangig kaufen können. Nehmen sie das Vorkaufrecht nicht war, gibt es keine Möglichkeit der anderen Brüder den Verkauf der Wohnung zu blockieren.
Mit freundlichen Grüßen
Nicolai F. Kutz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Hallo,
gerne beantworte ich Ihre Frage, möchte jedoch vorher entsprechend den gesetzliche Bestimmungen und der Nutzungsbedingen von wer weiss was auf folgende Bedingungen hinweisen:
Aus rechtlichen Gründen ist eine konkrete Rechts- und Steuerberatung bei wer-weiss-was nicht erlaubt. Entsprechende Anfragen werden von unseren Moderatoren gelöscht.
Erlaubt ist die Behandlung abstrakter Fragen.
Bitte stelle deshalb keine Fragen zu persönlichen Fällen (in ich-Form).
Ausführliche Informationen unter http://www.wer-weiss-was.de/app/faqs/classic?entries…
Zu Ihrer Frage:
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, gehört jedem Bruder eine Wohnung in einem Haus, für die jeweils ein Vorkaufsrecht zugunster der Geschwister eingetragen ist. Da Sie von einer Eigentümerversammlung geschrieben haben, gehe ich davon aus, dass es sich bei den Wohnungen um Sondereigentum im Sinne des Wohneigentumsgesetz handelt.
Zunächst ganz allgemein:
Ein Vorkaufsrecht bedeutet folgendes:
Sobald ein Kaufvertrag mit einem Interessenten geschlossen wird, muss der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten dies mitteilen. Dann hat der Vorkaufsberechtigte bei einem Grundstück, bzw. Wohnungen 2 Monate Zeit zu erklären, dass er den Kaufvertrag zu den selben Bedingugen abschließt (jedenfalls vom Grundsatz her). Tut er dies nicht, so gilt der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer. Das ganze lässt sich im BGB nachlesen, insbesondere in § 469 BGB.
ACHTUNG: Diese Frist kann durch Vereinbarung auch verlängert und verkürzt werden.
So, nun speziell zu dem Fall, den Sie geschildert haben, denn hier könnte eine Besonderheit bestehen.
Handelt es sich um Sondereigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wovon ich wie gesagt ausgehe, dann ist es zulässig die Veräußerung der Wohnung von einer Zustimmung der Eigentümerversammlung abhängig zu machen. Ob so eine Beschränkung besteht, müsste sich aus dem Grundbuch ergeben. Diese sogenannte Zustimmungsbeschränkung kann durch Mehrheitsbeschluss, also durch 2 der 3 Brüder auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Selbst wenn so ein Zustimmungserfordernis besteht, darf die Zustimmung nur bei wichtigen Gründen verweigert werden. Der Wunsch keinen Fremden einziehen zu lassen, ist grundsätzlich kein wichtiger Grund. Dies alles ist nachzulesen in § 12 WEG.
Zusammenfassend ist also zu sagen:
Ausgehend davon, dass das WEG anwendbar, braucht eine Veräußerung nur die Zustimmung der anderen, wenn dies so vereinbart ist. Selbst dann ist jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Beschränkung wieder löschbar. Und selbst wenn sie nicht gelöscht wird, darf die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigert werden.
Die beiden anderen Brüder müssen dann aber über den Kaufvertrag immer noch informiert werden und haben dann, je nach Vereinbarung, eine gewisse Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und damit selbst zu kaufen. Ist keine Frist vereinbart haben sie 2 Monate Zeit.
Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen und möchte abschließend auf Folgendes hinweisen:
Weder bin ich Rechtsanwalt, noch kann ich den Rat eines solchen ersetzen. Durch meine Auskunft ist kein Beratungsvertrag zustande gekommen. Es handelt sich um eine bloße Gefälligkeit. Keinesfalls sollen daraus Ansprüche entstehen. Ich bitte Sie vor etwaigen rechtserheblichen Erklärungen oder anderen Schritten, Hilfe bei einem Rechtsanwalt oder zuständen staatlichen Stellen zu suchen. Eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben kann ich nicht übernehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Kornahn
Vielen Dank
für Ihre zeitnahe und so ausfürliche Antwort, die uns auf jeden Fall erstmal weiterhilft.
Gruß aus dem Spessart R.B.
Ich verstehe Ihre Frage nur bedingt, und zwar insbesondere ab dem Punkt „es wurde ein Formular verfaßt …“, und „Abtretung des Vorkaufsrechts“. Rechtlich kann man von einem Vorkaufsrecht nicht „zurücktreten“, man kann nur darauf verzichten, es auszuüben. Wer hat denn dieses Formular in die Welt gesetzt? Normalerweise ist der übliche Gang der Dinge so, daß der Notar, der einen Kaufvertrag beurkundet und dabei feststellt, daß ein Vorkaufsrecht existiert, den Vorkaufsberechtigten anschreibt und fragt, ob er bereit ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben. Hierzu muß sich der Vorkaufsberechtigte innerhalb einer bestimmten, vom Notar gesetzten Frist erklären; tut er es nicht, gilt das Vorkaufsrecht als nicht ausgeübt, und der Dritte kann kaufen. Sollte in Ihrem Fall etwas anders geregelt sein, ist es ggf. auch möglich, die grundlos verweigerte Zustimmung durch ein Gerichtsverfahren zu ersetzen.
Was Sie mit „Abtretung des Vorkaufsrechts“ meinen, ist mir nicht klar. Bitte verstehen Sie auch, daß man zur rechtssicheren Beantwortung der Frage Grundbuch und Grundakte einsehen müßte, weshalb die Antwort nicht zuverlässig sein kann. Im Ergebnis kann aber ein Vorkaufsberechtigter, der keine Erklärung abgibt, den Verkauf des Objekts an einen Dritten eigentlich nicht verhindern.
Wohnung am Markt anbieten, Käufer finden.
Zeitgleich: Fristsetzung zum formgerechten Ablehnen der Wahrnehmung des Vorkaufrechts (die Wohnung muss dem Bruder dazu zu einem bestimmten Preis angeboten werden!) -> Notar, Wohnung verkaufen. Gruß Grebnell.
Hallo Ricarda,
es ist schade wenn man sich als Familie zerstreitet aber es sieht aus als ob ihr auf keinen Nenner kommt.
Wenn bei 3 unabhängige Wohnungseigentümern einer verkaufen will ist es eigentlich egal ob die anderen das möchten denk ich. Moralisch nicht schön aber wenn er das Geld braucht und ihr 2 euer Vorkaufsrecht nicht wahrnehmt steht es dem 3. sicher frei zu verkaufen.
Ob er bei der Marktlage seinen Preis bekommt steht auf einem anderen Blatt.
Vielleicht könnt ihr treuhänderisch für ihn Vermieter spielen ? Regelmäßig kleine Summen sind besser als Verluste. Es sei denn ihr habt die Top Lage und er wird die Wohnung reißend los…
Das mit der Verweigerung wird nichts bringen, ihr könnt ja auch Niemanden zwingen !! Wenn er partout nicht möchte und das Geld brauch.
Setzt euch doch nochmals friedlich zusammen vlt findet ihr einen Weg der allen gerecht wird ?
Ich wünsche euch dass alles gut wird und ihr euch nicht deswegen für immer zerstreitet.
Frohe Ostern
ein Notar kann Euch dazu die richtige Antwort geben.
MfG
Hallo,
Nunja Angelegenheiten in der Familie sind da sehr defizil.
Aber ich denke Wikipedia hilft in diesem Fall schnell weiter.
Es kommt darauf an wie das Vorkaufsrecht formuliert wurde. Denn es gibt die Möglichkeit ein Rücktrittsrecht vorzusehen.
Außerdem erwähnt Wikipedia,dass das Vorkaufsrecht nicht geschützt ist gegen den Tausch und die Schenkung, es sei denn es ist ein Umgehungsgeschäft,was aber schwer zu beweisen ist meistens.
Da aber genau der Wortlaut zählt und der eigentliche Wille (da ein Vertrag eine Willenserklärug darstellt) sollte vielleicht wirklich von einem Juristen geprüft werden was genau vorliegt.
Dies könnte im Zuge eines Erstgespräches der Fall sein,bei einem Fachkundigen Anwalt. Die Kosten für ein solches Erstgespräch kann man leicht zb telefonisch erfragen.
Vielleicht helfen auch Verbraucherzentralen in diesem Fall,aber darüber habe ich keine genauere Kenntniss.
Denn das Recht auf einen Vorkauf ist meiner Meinung nach verwirkt. Sie haben Ihm das Vorkaufsrecht eingeräumt und es angeboten, er will/kann es nicht und hat damit sein Recht bekommen,wenn auch nicht genutzt. Ich würde an Ihrer Stelle beiden ein Angebot schriftlich zukommen lassen(mit Einschreiben am besten mit Rückschein) owohl um eine schriftliche Rückmeldung bitten,als auch einen Passus einbauen der nach einer angemessenen Zeit das Angebot als verstrichen kennzeichnet (und dies am besten noch bei einem Juristen abfragen). Dann hätten Sie in meinen Augen dem Vorkaufsrecht der Brüder genüge getan und können die Wohnung dem frien Markt anbieten,wobei es selbst dann ja noch jedem der Brüder offen stünde die Wohnung selbst zu kaufen.
Das Vorkaufsrechts ist eben auch eine Willenserklärung und Sie waren gewillt die Wohnung gemäß der Vereinbarung den beiden zuerste anzubieten und nur weil die nicht wollen sind Sie meines Erachtens nicht Zeitlebens dennoch an dieses Vorkaufsrecht gebunden.
Was das jedoch mit der Familie macht vermag ich nur zu erahnen und das muss jeder für sich wissen.
LG
Hallo, vielen Dank für Ihre Antwort
das war mal so eine ganz andere Antwort: so menschlich und sozial, schön das es menschen gibt die so anteil nehmen.
Schöne Ostern
Vielen Dank für Ihre ausführliche Gedanken zu meinem Problem. Schöne Ostern
Vielen Dank für Ihre ausführliche Gedanken zu meiner Anfrage, das bestätigt im wesentlichen meine Vermutungen zum Thema.
Schöne Ostern
Vielen Dank für Ihre Gedanken zu meiner Anfrage.
SChöne Ostern
Vielen Dank für Ihre Gedanken zu meiner Anfrage.
SChöne Ostern
Vielen Dank für Ihre Gedanken zu meiner Anfrage.
Das bestätigt nochmal meine „Idee“ zu dem Thema.
SChöne Ostern