Hi Sascha,
meine Antworten, wie bisher, zwischen den Zeilen platziert.
Hallo Bracco.
Mehr als DANKE kann ich dir nicht sagen, deine Antworten sind
immer so präzise, freundlich und sehr hilfreich. Ich kann dir
nur von Herzen anbieten, dass wenn du mal wieder nach Südtirol
kommst, dass ich dich gerne zu einem Essen auswärts einladen
würde bzw. auch irgendwo bezahlt lassen kann, das gerne.
Ich getraue mich also noch einmal, dir, hoffentlich
abschließende, Fragen zu stellen, ich fühle mich nun recht gut
in die Sachverhalte der ZV einstudiert, möchte diese aber noch
vervollständigen und bitte deshalb um deine Mithilfe:
- auch wenn mir das Gericht am Telefon gesagt hat, dass keine
weiteren Schulden eingetragen sind bzw. keine anderen Summen –
außer den Spesen – als das Meistgebot zu zahlen sind, heisst
das:
a. dass es also keine Grundschuld gibt?
Antwort: Wie Du schreibst, gibt es ausser dem Finanzamt keinen weiteren Gläubiger im Grundbuch.
Das geringste Gebot ist das Mindestgebot, das Du bringen musst, damit das Gebot zugelassen wird (das Gericht will, dass deren Kosten abgedeckt sind, ferner stehen dort auch auch öffentlichen Lasten, wie unbezahlte Grundsteuer, Erschließungskosten usw.).
Beim geringsten Gebot muß ein Bieter beachten, dass er mindestens dieses bietet. Ansonsten ist es für einen Bieter ziemlich uninteressant. Das geringste Gebot
wird zu allererst bedient (aus dem Versteigerungserlös).
b. Um die endgültige Sicherheit darüber zu haben, dass keine
Grundschuld vorhanden ist und ich nur das Bargebot zahlen
muss, kann ich das nicht aus dem Mindestgebot entnehmen?
Antwort:
-zahlen mußt Du mal noch gar nichts - Deine Intention ist ja, das Objekt mal erst einzusteigern.
-das Bargebot ist der erste Betrag, den Du mindestens bieten mußt - siehe oben
-aus diesem kann nicht abgeleitet werden, dass es keine weiteren Gläubiger im Grundbuch gibt.
Besorge Dir beim Amtsgericht, Unterabteilung Grundbuchamt einen unbeglaubigten (billiger als ein beglaubigter) Grundbuchauszug. Aus dem kannst Du alles ersehen, auch ob nur das Finanzamt im Grundbuch platziert ist. Evtl. gehst Du den bestbetreib. Gläubiger an, dass er Dir einen aktuellen GBA faxt.
Das ist immer eine Zeitfrage (je nachdem wann der ZV-Termin stattfindet).
Ob Du ihn wirklich bekommst, entscheidet § 12 der Grundbuchordnung (GBO), der das Thema „berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht“ behandelt.
Neugierige werden ihn nicht bekommen, aber jemand der Erstehensinteresse hat, kann ihn bekommen. Sache des Grundbuchbeamten.
Soweit ich verstanden habe, wirs am Anfang der Versteigerung
das Mindestgebot genannt, welches auch die Grundschuld
beinhalten müsste… Stimmt das so,
Antwort:
Vor Beginn der Bieterhalbstunde (30 Minuten, geht aber weiter, wenn Schlag auf Schlag Gebot auf Gebot noch kommt, wenn also die Bieter noch nicht fertig sind)
wird das geringste Gebot genannt.
Darin ersiehts Du n i c h t die Grundschulden von Gläubigern.
Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus
-ZV-Kosten des Gerichts
-öffentliche Lasten (Grundsteuer unbezahlt, Erschließungskosten unbezahlt usw.
-Zinsen aus Grundpfandrechten, die bestehen bleiben
usw.
Tun Dich mal nicht runter mit dem Thema geringstes Gebot. Es ist so wie ich Dir oben geschrieben haben.
Du mußt nur beachten, dass Du als Erstgebot das geringste Gebot bietest. Alles Weitere juckt Dich als Bieter nicht. Es hat nur Bedeutung für die Verteilung des ZV-Erlöses und die kann Dir ziemlich egal sein.
oder erfahre ich von evt.
Grundschulden (zu übernehmenden Schulden) nur durch einen
Grundbuchsauszug? Den werde ich erst an Ort und Stelle
einsehen können.
Antwort:
Natürlich führt der Rechtspfleger im ZV-Termin aus, welche Rechte bestehen bleiben. Die mußt Du dann von Deinem Gebot abziehen, weil Du sie nach der ZV auf dessen Aufforderung zahlen mußt, also:
Erstehermaximalgebot (u. Zuschlag bekommen)
- bestehen bleibende Rechte
= Gesamtpreis, den Du zahlen mußt (+ gesetzl.Zinsen).
Ob weitere Rechte - nach dem Finanzamt - im Grundbuch drin sind, sagt Dir der Rechtspfleger auch am Telefon.
Am sichersten gehst Du, wenn Du einen Grundbuchauszug
bekommst.
- Ob in meinem Fall (Gläubiger ist Land vertreten von FA) ein
Grundpfandrecht oder eine Zwangssicherungshypothek
eingeschrieben ist, sehe ich das aus dem Grundbuchsauszug (GBA)?
Macht es aber eigentlich einen Unterscheid?
Antwort:
Du siehst es aus dem GBA.
Kein für Dich nennenswerter Unterschied.
- sollten wenige Anbieter sein, und ich nur 50 % bieten und
somit klar ist, dass das Angebot nicht angenommen wird,
Antwort:
Ein Gebot von 50% vom gerichtlichen Verkehrswert sind zulässig, auch zuschlagsfähig, denn die Schuldnerschutzgrenze wurde mit diesem Gebot ja erreicht. Es sei denn, das geringste Gebot ist höher,
dann musst Du das geringste Gebot bieten
(kommt vor, wenn bestehen bleibende Rechte vorhanden sind - das sind dem betreibenden Gläubiger vorgehende Rechte, die aktiv der Versteigerung nicht beitreten, sondern, sich damit benügen, bestehen zu bleiben.
Warum? Sie sind i.d.R. bestens gesichert.
Solche Gläubiger stellen deren Grundpfandrecht nach der ZV fällig und verlangen Zahlung - Gegenleistung:
Löschung des Rechts.
Ob Du dann wirklich mit 50%-Gebot den Zuschlag bekommst hängt u.a. davon ab
-ob Du von anderen Bietern überboten wirst (dann ist Dein Gebot überrundet, also tot, dann musst Du den den Höherbietenden überbieten, wenn Du willst.
Was will ich damit aussagen?
Ein 50%-Gebot ist zulässig, zuschlagsfähig und nicht, wie Du meist, automatisch zu wenig.
hätte
es einen Sinn darauf zu spekulieren, dass die Verhandlung
vertagt wird und das nächste Mal die Grenzen von 50 bzw. 70%
nicht mehr gelten?
Antwort:
-das ist das alte Lied von hätte, wollte, könnte, sollte.
Der bestbetreibende Gläubiger hat das Verfahren in der Hand. Er kann Anträge stellen, einstweilen einstellen, das Verfahren aufheben lassen, er ist also „Herr des ZV-Verfahrens“. Das Vollstreckungsgericht (am Amtsgericht) ist, sozusagen, per Gesetz (ZVG) sein Handlanger.
Mit anderen Worten:
-Du spekulierst auf das Fallen der Grenzen
(50% = Schuldnerschutzgrenze, gilt von amts wegen automatisch,
70% Gläubigerschutz, gilt nicht von amts wegen, nur auf Antrag eines berechtigten Gläubigers).
Der bestbetreibende Gläubiger hat aber das Recht, Eigengebote abzugeben (um die Bieter hochzutreiben).
Bleibt der bestbetr. Gläubiger Höchstbietender, kann er Abbiegen, das Objekt dann tatsächlich nehmen zu müssen, nämlich über die Einstellung des Verfahrens nach § 30 ZVG. Mit der Einstellung ist das Verfahren selbst noch nicht aufgehoben. Es kann vom Gläubiger innerhalb von 6 Monaten wieder per Antrag fortgesetzt werden. Dann läuft wieder alles von vorne.
Stellt er keinen Fortsetzungsantrag, wird es vom Gericht dann aufgehoben.
Wenn Du ein Gebot unter 50% abgibst (oder wenn es Andere machen), so ist das Gebot zulässig.
Einen Zuschlag wirst Du (nach der Bieterhalbstunde) in der sogenannten „Verhandlung über den Zuschlag“
nicht bekommen (Schuldnerschutz).
Es hat aber zur Folge, dass beide Grenzen, 5/10 und 7/10 (so nennt man im Fachjargon diese 50%- und 70%-Grenzen) gemeinsam untergehen, also für weitere Termine nicht mehr gelten.
Dann ist das geringste Gebot maßgeblich, das man bieten muß, wenn man ein zuschlagsfähiges Gebot legen will.
Sicherlich achten die Rechtspfleger auch darauf, dass Gebote unter 30% des gerichtl. VWT (wenn die Grenzen beide gefallen sind, also ab dem 2.ZV-Termin oder später) meist den Zuschlag nicht sofort im ZV-Termin bekommen. Meist gibt es ein sogenannte „Zuschlagsaussetzung“, d.h., der Rpfl. entscheidet in einem separaten Termin über den Zuschlag, also 2-4 Wochen später.
Er will dem Schuldner nochmals Gelegenheit zur Anhörung bieten. Man darf nicht vergessen, dass der Staat eine Haftung eingeht, wenn ein Objekt verschleudert wird (z.B. bei Geboten unter 30%).
Trotzdem kommt es in der Masse solcher Fälle zum Zuschlag, also der 30%- oder Darunter-Bieter bekommt das Objekt.
Also: Von der Taktik her mußt Du das Fallen der Grenzen nicht abwarten. Der bestbetr. Gläubiger, wenn er nicht will, lässt Dich nicht zum Ersteher werden.
Fakt ist aber auch, je mehr ZV-Termine stattgefunden haben, um so weicher sollte der Gläubiger werden, weil er sieht, dass über Gebote kaum nach dem Objekt nachgefragt wird. Er wird dann vermutlich eher bereit sein, das Objekt zu einem günstigen Gebot weggehen zu lassen als er sich das vor dem 1. ZV-Termin noch vorgestellt hat.
Es kommt immer darauf an ob viele Bieter im Termin sind und um sich das Objekt reissen.
Dann wird der Gläubiger dies ausnützen und die Gebote hochtreiben.
Oder kann es auch gar nicht mehr zu einer
neuen Verhandlung kommen und es zahlt sich aus, wenn man das
Grundstück gerne hätte, im Zweifel die 70% bieten, da wird das
Gericht bzw. der Gläubiger wohl wenig Chancen haben, mein
Angebot abzulehnen?
Antwort:
Natürlich kommt es zu einem 2.ZV-Termin. Weitere Ausführungen siehe - wie vorher beschrieben.
- du schreibst von einer Biethalbstunde. Ist es immer eine ½
h oder auch eine ganze, habe auch von letzterer reden
gehört…Jedenfalls werde ich ja immer aufmerksam, wenn es dem
ende zugeht, wenn ein Angebot 3 mal aufgerufen wird, nicht
wahr?
Antwort:
Wie oben beschrieben, dauert die Bieter"stunde" tatsächlich nur 1/2 Stunde (seit einigen Jahren, früher war es eine ganze Stunde). Sie kann sich durch fleissige Bieter etwas verlängern, und wenn diese nicht aufhören sich gegenseitig zu überbieten, wesentlich länger.
Dazwischen -wenn keine Gebotshöherlegung kommt- schreitet der Rpfl. mit seinen „zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten“ in Richtung Ende.
Nach der Aussage „zum Dritten“ kann (obwohl sich das nicht so anhört) immer noch geboten werden.
Kommt kein Gebot mehr, geht der Zuschlag an den Höchstbietenden. Dann ist absolut kein Gebot mehr möglich.
- wenn man den Zuschlag erhalten sollte, und dann der
Verteilungstermin festgesetzt wird, du sagst ich müsste dann
ja nicht mehr nach Deutschland fahren, sozusagen kann ich
einfach das Geld nur mehr an das Gericht überweisen, oder?
Antwort:
So ist es in aller Regel. Außerhalb dieser Regel
kommt sehr selten vor.
Und
je früher ich zahle, um so geringer würden die 4% Zinsen
ausfallen, klarerweise, nicht?
Antwort:
ja.
- sollte ich der Meistbietende sein, dann muss ich mich
erinnern, darum zu fragen, dass die evt. 10% schon dem
Bargebot angerechnet werden. Macht man das sofort nach
Zuschlagserteilung im Gerichtsaal?
Antwort:
Wenn Du also bei Gericht vor dem ZV-Termin „hinterlegt
hast“, wird der Rpfl. im Termin darauf hinweisen, dass dieser Betrag dem Meistgebot angerechnet wird, also zinsfrei bleibt.
- du schreibst von 16-18 % Zinsen auf Grundschuld, sollte es
– wie in meinem Fall – keine geben, gibt es solche auch nicht
zu bezahlen, oder?
Antwort:
Das sind die Grundschuldzinsen eines evtl. bestehen bleibenden Gläubigers, die er verlangen kann vom
Tag des Zuschlages bis zur gestellten Fälligkeit, bis zu der zu zahlen ist.
Die Zinsen vorher (vor dem Tag des Zuschlages) bekommt der bestehen bleib. Gläubiger bereits über das geringste Gebot (für Dich unerheblich, allerdings erhöhen solche Zinsen das geringste Gebot tlw. beträchtlich). Wenn in Deinem Fall kein bestehen bleib. Gläubiger vorhanden ist, interessiert Dich diese Variante absolut nicht.
- die Spesen (Gerichtsspesen, Grundbuch…), im Falle keiner
vorhandenen Grundschuld, dürften sich also insgesamt auf 7-10
% auf das Bargebot bieten, nicht wahr? Klarerweise abgesehen
von den 4% Zinsen.
Antwort:
Hier gilt es von Nebenkosten zu sprechen.
Das von Dir Geschriebene ist richtig. Bei 7-10% liegst Du aber schon im sehr sicheren Bereich, i.d.R. fallen diese geringer aus. Aber: wie immer im Leben soll man vom „worst case“, also „schlechtesten Fall“ ausgehen.
- du sagtest, im Osten bekommen die Banken oft nur 20/30% des
VW: soweit ich verstanden habe, bei der 1. Verhandlung darf
kein Angebot unter 50% - aus Gläubigerschutzgründen –
angenommen werden, das zwischen 50 und 70% vielleicht.
Antwort:
Biete halt unter 50% und die Grenzen, beide, fallen.
Kommen keine weiteren Fremdgebote (Gläubiger, Bieter)
sind die Grenzen gefallen und im 2. ZV-Termin gibt es keine mehr. Es ist also dann ein psychologischer Moment erreicht.
Das
bedeutet also, dass es hier meistens zu einer 2. Verhandlung
kommt, bei der die Banken lieber als gar nichts, ebene die
20/30 % im Sack haben, oder?
Antwort:
Grundsätzlich ist es so.
Aber man muß immer berücksichtigen, was für ein Grundstück ist es, stehen Gebäulichkeiten drauf, ist es eine gute Lage, Baugebiet?
Bei landwirtsch. Grundstücken: welche Ertragsmeßzahlen gibt es usw. Wenn das Objekt „gut“ ist usw. wirst Du es nicht geschenkt bekommen. Mußt Dich also erkundigen, wie „gut“ es ist.
- bzgl. des eingetragenen Fahrrechts: du sagst ich soll vom
Grunddienstbarkeitsberechtigten eine Abschrift der
seinerzeitigen Bewilligung holen: wo finde ich diesen, ist
dieser am Grundbuch oder auf der Gemeinde zu finden?
Antwort:
Im Grundbuch unter Abteilung II (Lasten und Beschränkungen). Fordere den GBA bei Gericht an,
ebenso die Bewilligung, die seinerzeit Eintragungsgrundlage für die Grunddienstbarkeit war.
So, das wär’s jetzt wirklich, nochmals danke im Voraus und
würde gerne mein Angebot einlösen bzw. wenn du mal was von
oder bzgl. Südtirol oder Italien brauchst, nur melden, halte
dich dann nächste Woche vom Ausgang der ZV am Laufenden, ich
teile aber absolut deine Einstellung, sollte ich das
Grundstück nicht bekommen, wird es mein Schutzengel schon so
gewollt haben…
Mal schauen, was dieser für mich ausgewählt hat…
Viele Grüße
Sascha
Servus, viel Glück, aber Du wirst schon bemerkt haben, dass ich nicht jeden Tag im E-Mail bin.
Was natürlich sofort ins Auge fällt ist die Frage, warum ein Distanzinteressent sich es antut, in Ostdeutschland zu investieren. Wenn Du spekulieren willst, sei vorsichtig.
