Liebe/-r Experte/-in,
vor 20 Jahren haben mein Mann und ich einen Kredit aufgenommen und bei meiner Schwiegermutter An- und Umgebaut. Meine Schwiegermutter bestand auf eine Teilungserklärung(aus Einfamilienhaus wurden 2 Eigentumswohnungen) und auf einen Übergabevertrag mit Auflassung nach dem Tode. Die Schwester meines Mannes wurde ausgezahlt und hat auf weitere Erbansprüche verzichtet.Die eine Eigentumswohnung gehört ihm schon jetzt. Mein Mann und seine Mutter möchten nun, dass die andere Wohnung schon zu Lebzeiten an ihn übergeht.Grund: wenn seine Mutter ein Schwerstpflegefall würde und wir sie nicht zu Hause pflegen können,dann müsste Sie in ein Pflegeheim. Leider wäre dann die Wohnung weg und wir hätten das ganze Geld , noch anfallende Investitionen und die viele Arbeit in all den Jahren umsonst investiert. Schenkung scheidet ja wegen des §528 aus.
Wie kann man die Auflassung ändern ohne dass hohe Notarkosten anfallen und die andere Eigentumswohnung bei Eintreten eines Pflegefalles (wollen wir nicht hoffen) an den Sozialträger übergeht.
Wäre ein Kaufvertrag sinnvoll? Wenn ja, wie tief kann man den Kaufpreis ansetzen?(Haus ist Baujahr 1950) Kann im Extremfall die Wohnung trotzdem noch an den Sozialträger übergehen. Der Gedanke ist schon zermürbend. Leider haben wir uns vor 20 Jahren keine Gedanken darüber gemacht.
Ich wäre so froh und erleichtert, wenn Sie eine Lösung für uns hätten.
Mit freundlichen Grüßen
Ihre Frage betrifft hauptsächlich das Sozialrecht, welches im Falle der Bedürftigkeit zum Tragen kommen würde. Einerseits müssen Sie bedenken, dass die Gemeinschaft (wir alle/der Staat) nicht Unterhaltspflichten übernehmen kann, wenn und soweit Vermögen vorhanden ist, und/oder Unterhaltspflichtige (Abkömmlinge) hierfür leistungsfähig sind. (In erster Linie sind die Einkommen der Abkömmlinge zu prüfen, bevor die Verwertung einer zunächst geschützten Wohnung Thema wird.)
Andererseits verstehe ich Ihre Sorge. Ein Kauf hätte nur Sinn, wenn die Preiszahlung beweisbar erfolgt ist, denn sie ist ungewöhnlich und mit Zweifeln behaftet. Üblich ist z.B. ein Altenteilsvertrag wobei die Gegenleistung z.B. in einer Rente, einem Nießbrauch, einem Wohnungsrecht, und/oder einer Pflege in kranken und alten Tagen besteht. Lösungen, wie man den Staat -also uns alle- austricksen kann, sind mir nicht geläufig. Den genannten Vertrag stimmen Sie am besten mit einem erfahrenen Notar vor Ort in einem eingehenden Gespräch mit allen Beteiligten ab.
H.G.
Hallo,
also, Ihr Ehemann ist bereits Eigentümer der einen, jetzt von Ihnen bewohnten Wohnung.
Die Wohnung der Mutter sollte schon auf Ihren Ehemann auch übertragen werden. Wichtig ist jedoch, dass der Notar in dem Schenkungsvertrag aufnimmt, dass es sich um eine „gemischte Schenkung“ handelt. Soweit Ihr Ehemann Investitionen in Geld und in Arbeitsleistung in diese Wohnung gemacht hat, muss das in „Summe“ im Übertragungsvertrag stehen. Die geschenkte Summe sollte so klein wie möglich gehalten werden. Darüber hinaus ist der Mutter ein Wohn- oder sogar ein Wohnungsrecht evtl ein Nießbrauchsrecht eingeräumt werden, was möglicherweise sogar die Schenkungssumme auffrisst und somit gar keine Schenkung vorliegt. Evtl. könnte der Notar den Vertrag auch als Kaufvertrag beziffern. Der Kaufpreis X ist dann bereits in Höhe von … bezahlt. Der Restbetrag wird durch die Einräumung des … -rechts erbracht. Evtl. könnte man auch eine kleine Leibrente in den Vertrag für den zu zahlenden Restkaufpreis aufnehmen. Nicht vergessen, immer Quittungen schriftlich über jede Zahlung erstellen, um die Zahlungen auch nachweisen zu können. Das Sozialamt könnte dann von Ihrem Ehemann allenfalls diese kleine Leibrente als Summe von Ihrem Ehemann fordern, falls die Mutter in Heim untergebracht werden muss.
Übrigens: Ich weise noch darauf hin, dass das Sozialamt von Ihrem Ehemann ganz unabhängig von der übertragenen Wohnung einen Beitrag fordern wird, wenn Ihr Ehemann entsprechendes Einkommen hat. Wenn Sie dazu weitere Info benötigen, können Sie beim Sozialamt nachfragen oder bei mir noch einmal Rückfrage halten.
MfG
PB
Hallo,
vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Die Wohnung meiner Schwiegermutter soll schon jetzt auf meinen Mann übergehen, damit sie nicht im Schwerstpflegefall an den Sozialträger fällt. Das mein Mann Heimpflegekosten zahlen muss ist uns bewusst. Es geht halt nur um die Wohnung. Wir haben schon so viel Geld in und ums Haus investiert, ohne Belege zu sammeln.
Schwiegermama und mein Mann waren schon beim Notar und haben einen Entwurf bekommen. Dieser Notar hat eine Schenkung daraus gemacht (beim Gespräch hat er noch gesagt, dass die Beiden bestimmt nicht wollen, dass die Wohnung in fremde Hände kommt).Doch bei Schenkung gilt doch der §528. Es müssen doch 10 Jahre verstreichen, damit die Schenkung unantastbar bleibt.(Hat mir ein Bekannter (Jurastudent)erzählt. Notarin hat im Entwurf darauf hingewiesen, dass sie darüber aufgeklärt hätte. Sie müssen wissen meine Schwiegermutter ist schon 83 Jahre (geistig und körperlich noch top fit). Da die beiden nächste Woche nochmal einen Termin haben für einen neuen Entwurf, wollten wir uns vorab erkundigen, ob wir mit einem Kaufvertrag auf der sicheren Seite sind (natürlich mit lebenslangem Wohnrecht). Wenn dies nicht so ist können wir ja alles beim Alten lassen und hoffen das ein Schwerstpflegefall nicht eintritt. Dieser Notar hat irgendwie nicht so geschrieben, wie die Beiden wollten (und dieser möchte um das Honorar zu berechnen die Wohngebäudeversicherungspolice haben).
Es wäre nett, wenn Sie mir noch einmal antworten.
mfG
Hallo,
erst einmal ist immer noch wichtig, dass in dem Übertragungsvertrag oder Kaufvertrag unbedingt steht und von der Mutter somit bestätigt wird, was Ihr Mann in die Wohnung wertmäßig investiert hat. Sonst haben Sie Beweisschwierigkeiten. Es ist normal, dass keine Belege mehr vorliegen, man kann im Vertrag auch aufzählen, was gemacht und getan und welche Summen aufgewandt wurden. Der Notar muss beurkunden, was Sie - natürlich auch die Mutter - angeben.
Denn was nicht geschenkt wurde, kann das Sozialamt auch nicht zurückverlangen!
Was § 528 BGB damit zu tun haben soll, ist mir schleierhaft. Wenn die Wohnung überschrieben wurde, ist die Schwiegermutter doch nicht völlig verarmt, oder? Hat sie denn noch irgendwelche Schulden?
Deshalb bleibe ich dabei, dass die Werte im Vertrag stehen müssen, evtl. der Mutter eine Zuwendung gemacht wird (kleine Leibrente von 50 - 100 Euro oder so, ich kenne die Werte nicht).
Die 10 Jahresfrist bedeutet, dass alles, was in dieser Zeit verschenkt wurde, vom Sozialamt zurückgeholt werden kann. Deshalb vorsicht bei der Schenkung.
Übrigens, sollte alles nicht funktionieren, sollten Sie einen schriftlichen Schuldschein der Schwiegermutter besitzen, worin die von Ihrem Ehemann erbrachten Leistungen in „Geld“ festgehalten und als Verbindlichkeit dokumentiert stehen. Sonst ist alles, was Ihr Mann getan hat weg!
Die Wohngebäudeversicherung müssen Sie nicht vorlegen,
die betrifft ja auch beide Wohnungen. Ihre hat doch bestimmt einen höheren Wert als die Wohnung der Schwiegermutter, oder? Im Vertragstext steht normaler weise: „Den Wert des übertragenen Objektes geben die Vertragsparteien übereinstimmend mit…Euro an.“ Was Sie angeben, muss der Notar akzeptieren, ohne selbst Ermittlungen anzustellen. Das darf er nur, wenn er dringend vermutet, dass Ihre Angaben bewust falsch sind. Das war es.
Evtl. ruhig noch einmal nachfragen.
MfG
PB
herzlichen Dank für Ihrer erb- und sozialrechtliche Anfrage.
Diese Fragen tauchen in meiner Beratung häufiger auf. Die lebzeitige Schenkungen spielt bei der Gestaltung durchaus eine Rolle. In einezlenen müssen verschiedene Fragen geklärt werden, welche die Rückgriffsmöglichkeiten des Sozialhilfeträgers betreffen. Insbesondere spielen die ggf. verschiedenen Schonvermögens bereiche eine Rolle.
Ein einfache Antwort, die Ihrer Situation gerecht wird, ist nicht möglich.
Ihnen kann ich nur raten, sich von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten zu lassen, der sich auch mit dem Sozialrecht befasst.
Vielleicht sollten Sie auch einen Rechtsanwalt wählen, der sich - wie ich - vor 2 Wochen am Deutschen Erbrechtstag in Berlin fortgebildet hat. Zu diesem Thema gab es einen eigenes Referat mit einem über 100-Seitigen Skript mit verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Buerstedde
Dr. Wolfgang Buerstedde
Fachanwalt für Erbrecht
Rechtsanwalt
Brunnenallee 31a
53332 Bornheim-Roisdorf
Tel. 02222-93118-0
Fax. 02222-93118-2
http://www.dr-erbrecht.de
Erst einmal vielen Dank für Ihre Mühe. Sie haben uns schon sehr weitergeholfen.
Auf den §528 komme ich, weil der Notar einen Entwurf als Schenkung verfasst hat . Wenn dann meine Schwiegermama in ein Pflegeheim müsste, dann könnte der Sozialträger die Schenkung innerhalb 10 Jahren rückgängig machen. Sie hatte ja vorher eine Wohnung besessen .Denn da könnten wir es so lassen wie es im Moment ist „Die Auflassung nach dem Tode“.
Das habe ich doch richtig verstanden.
Also bleibt ja nur noch ein Kaufvertrag mit lebenslangem Wohnrecht und wie ich verstanden habe, dass eine kleine Leibrente vereinbart wird.
Da meine Schwiegermama kein Geld von uns möchte ( da wir ja immer noch investieren und noch lange mit dem renovieren nicht fertig sind ), steht dann im Kaufvertrag eine Geldsumme(z.B 20.000 €).Ich hoffe, dass diese Summe nicht belegt werden muss.
mfG
SG
Hallo,
Vorsicht!!
Alles muss belegt werden. Wenn die Mutter einen vereinbarten Anspruch hat, müssen Sie diesen auch montlich bezahlen und sich quitieren lassen. Wenn die Mutter Ihnen das Geld dann wiedergibt und schenkt und keine hats gesehen, ist dass nicht mein Problem. Sie haben ein Problem, wenn Sie einen Kaufpreis von 20.000,00 Euro vereinbaren und dann keine glaubwürdige Quittung vorlegen können, dass dieser Preis auch bezahlt wurde. Dann zahlen Sie ggf. noch einmal an das Sozialamt.
Also genau handeln, wischiwaschi geht nicht, das ist dann unglaubwürdig und wird nicht anerkannt.
Übrigens: der § 528 BGB nervt mich, er hat mit der Sache nach meiner Auffassung nichts zu tun. Dieser regelt eigentlich ganz andere Vorgänge.
Frage: Wer spricht von Auflassung nach dem Tode?
Auflassung bedeutet: Ein im Vertrag erklärter Eigentumsübergang mit Wirkung für das Grundbuchamt, damit eine Eigentumsumschreibung dort erfolgt, und nichts anderes. Evtl. sollten Sie den Notar wechseln, oder Sie haben den Vortrag und den Inhalt der Erklärungen des Notars nicht richtig verstanden.
Es klingt alles sehr merkwürdig.
mfg
PB
Hallo,
Meine Schwiegermama und mein Mann waren vor 20 Jahren beim Notar. Es besteht eine Urkunde NR. 1 I.Teilungserklärung und II. Übergabevertrag (unsere Eigentumswohnung) und
eine Urkunde NR.2 I.Wohnrechtbestellung und II. Übergabevertrag (Auflassung nach dem Tode)
Wohnrechtbestellung (für Stiefvater meines Mannes)
und die 2. Wohnung geht nach dem Tod seiner Mutter auf meinen Mann über. Die Schwester meines Mannes wurde von meinem Mann schon ausbezahlt.
Es geht nur darum, dass die 2. Wohnung schon zu Lebzeiten auf meinen Mann übergeht.
Das meine ich mit Auflassung nach dem Tode. Ich habe mich wohl nicht richtig ausgedrückt. Tut mir Leid, wenn ich Sie vielleicht nerve.
Ich möchte mich ganz herzlich für Ihre Geduld und Mühe bedanken.
mfG
S.G.
Hallo,
leider muss ich sagen, dass Ihre Aussagen in vielen Punkten widersprüchlich und unklar sind, so dass ich da nicht mehr helfen kann.
Wenn Ihr Mann doch schon Eigentümer einer Wohnung ist und die andere Wohnung mit dem Tode durch noch zu erklärende Auflassen übergeht, wo ist dann da das Problem? Da mit aber die notarielle Urkunde in vollem Wortlaut nicht vorliegt und auch die Vereinbarungen für die 2. Wohnung nicht in allen Teilen bekannt sind, ist es mir unmöglich, hier zu helfen. Am besten, Sie suchen am Ort einen Notar -evtl. einen anderen als den, der den Vertrag vor 20 Jahren gefertigt hat - auf und besprechen mit diesem dann alle Punkte. Dem müssen Sie dann auch alle Urkunden vorlegen, sonst kann er auch nicht weiterhelfen. Die Kosten für eine solche Auskunft sind sehr erschwinglich, wie mir bekannt ist.
mfg
PB
Hallo,
ja die eine Wohnung ist schon meinem Mann und die andere geht nach dem Tode auf ihn über. Aber erst nach dem Tode. Wenn vorher ein Pflegefall eintritt, dann ist die Wohnung wie bei einer Schenkung genauso weg.
Und dieses möchten meine Schwiegermama und mein Mann vermeiden. Ist doch nicht widerspüchlich.
Sie haben uns trotzdem sehr geholfen.
mfG
S.G.
Hallo,
die einfachste Lösung wäre es, wenn sich nachträglich wenigstens in etwa rekonsruieren ließe, wieviel von Eurem Gel din die Wohung der Schwiegermutter geflossen ist.Ich habe nämlich nicht genau verstanden, ob der aufgenommene Kredit für das ganze haus oder nur für Eure Wohznung verwendet wurde. Wenn tatsächlich Geld von Euch (beweisbar über Rückzahlung des Kredits und die darauf entfallenden Zinsen) auch an in die Wohnung der Mutter geflossen ist, würde ich diese Zahlungen auflisten und von der Mutter eine Bestätigung dieses Kredits an sie (um den handelt es sich dann nämlich) als ersten Schritt machen. Dann würde ich einen Kaufvertrag (beim Wert der Wohnung kann Euch ggf. Euer regionales Geldinstitut, bei dem Ihr die Konten habt, helfen) und den Kredit abziehen. Da kann dann eigentlich nicht so viel übrig sein, was ggf. für die Heimpflege verwendet werden kann.
Wenn der Fall anders liegt, schreibe noch einmal.
Ingeborg