Änderung im notariellen Kaufvertrag

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

was bedeutet folgende Vertragsänderung eines notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung:

Nach Durchsicht des zwischenzeitlich bereits beurkundeten Kaufvertrages vom XX. X. XXXX (URNr. UR XXXX/XXX Y) ist es aus Sicht der Insolvenzverwaltung erforderlich, dass folgende Regelung im Rahmen eines Nachtrages zu  der vorgenannten Urkunde wie folgt geändert wird:

„Nach bisherigem Kenntnisstand bestehen für den Kaufgegenstand keine rückständigen Forderungen aus Erschließungskosten und Anschlussbeiträgen. Da es sich, sollten noch Beträge offen sein, um Insolvenzforderungen handelt, die der Verkäufer aus gesetzlichen Gründen nicht begleichen darf, wird vereinbart, dass sämtliche Erschließungskosten und sonstige öffentliche Lasten, unabhängig davon, wann sie festgesetzt und verschieden wurden, vom Käufer getragen werden.   Etwaige Ansprüche auf Rückzahlung von Vorausleistungen oder Erstattungen aufgrund aufgehobener Bescheide werden hiermit in voller Höhe an den Käufer – aufschiebend bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung – abgetreten.“   Diese Änderung ist aufgrund der zu berücksichtigenden insolvenzrechtlichen Besonderheiten erforderlich.

Welche Nachteile entstehen dem Käufer? Hat der Käufer im Falle einer Benachteiligung ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag? Muss der Käufer diese Änderung gegenzeichnen?

Ich wäre euch wirklich über Aufklärung dankbar.

#2

Hallo

Es ist ein Vorschlag des Notars, zu einer für ihn möglichst einfachen Lösung des aufgetauchten Problems - und zwar „aus Sicht der Insolvenzverwaltung“ (d.h. zum Vorteil des Insolvenzverwalters/der Gläubiger/des Verkäufers). Der Käufer ist nicht gezwungen, irgendeine Änderung eines bereits geschlossenen Vertrags zu akzeptieren. Dann müsste sich der Notar mit dem Insolvenzverwalter eine andere Lösung einfallen lassen, die der Verkäufer vielleicht bereit wäre zu akzeptieren.

Als Käufer würde ich das so auch keineswegs akzeptieren wollen - damit ginge ja jegliches Risiko aus unbezahlten „sämtliche Erschließungskosten und sonstige öffentliche Lasten“ auf den Käufer über - also quasi ein Blancoscheck in unbekannter Höhe. Von möglichen Erstattungen wird man bei einem insolventen Verkäufer wohl nicht einmal träumen dürfen.

Nach bisherigem Kenntnisstand bestehen für den Kaufgegenstand keine rückständigen Forderungen aus Erschließungskosten und Anschlussbeiträgen

Der Notar sollte zumindest schriftlich erklären (direkt im Vertragsänderungstext), auf welche Informationsquellen sich seine Erkenntnisse stützen und auch namentliche alle Kosten aufführen, die das betreffen könnte, damit man sich hinterher nicht über die Begrifflichkeit streiten muss. Dazu, ob festgesetzte Vorauszahlungen auch tatsächlich gezahlt wurden, schweigt er sich ja auch noch aus …

Über unbezahlte Erschließungskosten (Strassenbeiträge, Kanalisation, Strom, Gas, Wasser, Telefon, …) und öffentliche Lasten (namentlich Grundsteuer, je nach örtlichen Verhältnissen z.B. auch Wasser/Müll/??) könnte man sich z.B. beim der Stadt/Gemeinde bzw. dem jeweiligen Netzbetreiber erkundigen - und das sollte der Notar dann eben auch getan haben - oder man tut es selbst, weil sich der Notar sicher dafür extra bezahlen lässt (… vom Käufer).

Gruss Rudi

#3

Danke Rudi für deine Hilfe!!!