Ärger mit der Hausverwaltung

Geld & Sparen Immobilien
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Wir haben einen Hausverwalter (GmbH), der die Verwaltung unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer vorherigen Verwalterin (ebenfalls GmbH - aber niemand weiss genau, ob Pleite gegangen, oder käuflich übernommen oder sonstwie die Rechtsnachfolge geregelt ist) übernommen hat und sich nun auf den Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Vorverwalter beruft, der bis Ende 2005 läuft. Die Übernahme erfolgte allerdings, bevor ich Eigentümer war. Ich bin zu Januar 2003 in die Eigentümergemeinschaft eingetreten und habe aus Unwissenheit, Zeitdruck etc. mich auf der Eigentümerversammlung nicht weiter darum gekümmert, was unser Verwalter eigentlich so macht.
Andere Eigentümer stellten 2003 allerdings schon fest, dass die Abrechnungen bzw. der Haushaltsplan schlampig/falsch waren (falsche Personenzahlen).
Nun war die Versammlung 2004, und ich hatte etwas mehr Zeit und musste feststellen, das die Abrechnung 2003 und der Haushaltsplan 2004 teilweise wieder auf falschen Personenzahlen im Hause beruht (in diesem Fall sogar zu meinen Gunsten, obwohl ich den Verwalter schriftlich rechtzeitig auf die geänderte Bewohnerzahl hingewiesen habe).
Wir hatten auf der Eigentümerversammlung 2004 einstimmig beschlossen, aufgrund dieser und auch anderer Vorkommnisse mit dem Verwalter eine Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen herbeizuführen.
Dieser lehnte ab und bot an, für 50% der noch zu erwartenden Einnahmen sofort aus dem Vertrag auszusteigen.
Das ist die Vorgeschichte ;o)
Jetzt meine Fragen:

1.) Haben wir aufgrund der wiederholt falschen Abrechnungen die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung auszusprechen?
Oder was berechtigt eine Eigentümergemeinschaft zur fristlosen Kündigung?

2.) Zwar handelt der Verwalter defacto als unser Verwalter, jedoch gibt es keine aktive Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu einer Vertragsgestaltung bis 2005. D.h., der neue Verwalter war einfach da, und behauptete, er sei Rechtsnachfolger des vorherigen Verwalters. Da die Eigentümergemeinschaft in solchen Sachen unerfahren ist, hat 2003 da auch keiner protestiert.
Habe ich jetzt noch einen Anspruch an den Verwalter, dass dieser sich mir gegenüber als legitimer Verwalter ausweist und dieses nachweist?

2a) Wenn ja, was kann ich machen, wenn er das nicht macht? Kann ich die monatl. Hausgeldzahlungen zurückhalten?

Vielen Dank, wenn da jemand Tipps hat, wie wir diese faulen, teuren Säcke wieder loswerden!
Grüsse
Marian

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Hallo Marion,

diese Frage wird wohl hier kaum jemand beantworten können. Da wären derart viele Fragen zu klären, wie es zum ursprünglichen Vertrag gekommen ist, wie und warum der Übernahme zugestimmt wurde, ob der neuen Verwalter schon früher wirtschaftlich mit dem anderen Verwalter verflochten war, warum Abrechnungen nicht stimmen, wenn sie geprüft sind usw… Hier wird wohl nur helfen einen Anwalt einzuschalten oder über Haus & Grund ( als Mitglied ) die Sachlage zu klären. Und da ihr ja auch Rechnungsprüfer habt, mit Sicherheit auch Vertreter der Vermieter bei der Hausverwaltung, solltest Du dort mal fragen, wie man sich zu einer möglichen Schädigung der Miteigentümer eigentlich verhält.

Gruss Günter

Wir haben einen Hausverwalter (GmbH), der die Verwaltung
unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer vorherigen
Verwalterin (ebenfalls GmbH - aber niemand weiss genau, ob
Pleite gegangen, oder käuflich übernommen oder sonstwie die
Rechtsnachfolge geregelt ist) übernommen hat und sich nun auf
den Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Vorverwalter
beruft, der bis Ende 2005 läuft. Die Übernahme erfolgte
allerdings, bevor ich Eigentümer war. Ich bin zu Januar 2003
in die Eigentümergemeinschaft eingetreten und habe aus
Unwissenheit, Zeitdruck etc. mich auf der
Eigentümerversammlung nicht weiter darum gekümmert, was unser
Verwalter eigentlich so macht.
Andere Eigentümer stellten 2003 allerdings schon fest, dass
die Abrechnungen bzw. der Haushaltsplan schlampig/falsch waren
(falsche Personenzahlen).

Mal abgesehen davon, dass eine Zustimmung zur Abrechnung hier unverantwortlich ist, ist es, wenn Wohnungen in Kenntnis dieser falschen Zahlen auch noch an mögliche Mieter weitergegeben werden schlichtweg Abrechnungsbetrug.

Nun war die Versammlung 2004, und ich hatte etwas mehr Zeit
und musste feststellen, das die Abrechnung 2003 und der
Haushaltsplan 2004 teilweise wieder auf falschen
Personenzahlen im Hause beruht (in diesem Fall sogar zu meinen
Gunsten, obwohl ich den Verwalter schriftlich rechtzeitig auf
die geänderte Bewohnerzahl hingewiesen habe).
Wir hatten auf der Eigentümerversammlung 2004 einstimmig
beschlossen, aufgrund dieser und auch anderer Vorkommnisse mit
dem Verwalter eine Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen
herbeizuführen.
Dieser lehnte ab und bot an, für 50% der noch zu erwartenden
Einnahmen sofort aus dem Vertrag auszusteigen.
Das ist die Vorgeschichte ;o)
Jetzt meine Fragen:

1.) Haben wir aufgrund der wiederholt falschen Abrechnungen
die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung auszusprechen?
Oder was berechtigt eine Eigentümergemeinschaft zur fristlosen
Kündigung?

wenig Chancen.

2.) Zwar handelt der Verwalter defacto als unser Verwalter,
jedoch gibt es keine aktive Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft zu einer Vertragsgestaltung bis 2005.
D.h., der neue Verwalter war einfach da, und behauptete, er
sei Rechtsnachfolger des vorherigen Verwalters. Da die
Eigentümergemeinschaft in solchen Sachen unerfahren ist, hat
2003 da auch keiner protestiert.

Möglicherweise besteht mit diesem Verwalter kein Vertrag. Also müssen hier die Protokolle der WEG-Versammlungen geprüft werden und der frühere Vertrag mit dem Hausverwalter. Sodann ist zu klären, ob der neue Verwalter als Teilhaber der alten Hausverwaltung tatsächlich in dne Vertrag eintreten konnte oder ob der frühere Hausverwalter einfach in seiner Vertretung eine andere Hausverwaltung beauftragt hätte. Dies wäre dann rechtlich nicht zulässig.

Habe ich jetzt noch einen Anspruch an den Verwalter, dass
dieser sich mir gegenüber als legitimer Verwalter ausweist und
dieses nachweist?

Ja

2a) Wenn ja, was kann ich machen, wenn er das nicht macht?
Kann ich die monatl. Hausgeldzahlungen zurückhalten?

Nein, dies wäre zum Schaden der Hausgemeinschaft. Geht also nicht. Es muss notfalls gerichtlich festgestellt werden, ob der Verwalter überhaupt befugt ist. Und dann - nicht zu kündigen vergessen - ordentlich.

Gruss Günter

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Wir haben einen Hausverwalter (GmbH), der die Verwaltung
unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer vorherigen
Verwalterin (ebenfalls GmbH - aber niemand weiss genau, ob
Pleite gegangen, oder käuflich übernommen oder sonstwie die
Rechtsnachfolge geregelt ist) übernommen hat und sich nun auf
den Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Vorverwalter
beruft, der bis Ende 2005 läuft.

Verwalterbestellung und Vertrag sind 2 Paar Schuhe.
Aber die eigentliche Frage, welche die Gemeinschaft sich hier stellen sollte ist:
Wer ist unser Verwalter, wer wurde von uns per Beschluss bestellt und mit wem haben wir einen Verwaltervertrag abgeschlossen?
Wurde die Gemeinschaft über den Verkauf der Verwalter GmbH informiert, wurde neu bestellt, wurden alte Verträge übernommen.
Gib es hierzu irgend was- schau in den Protokollen nach!
Die Bestellung ist personengebunden - der Vertrag - wenn nicht gekündigt - läuft immer mit der alten Verwaltung weiter, außer er wurde ordnungsgemäß gekündigt.

Die Übernahme erfolgte

allerdings, bevor ich Eigentümer war. Ich bin zu Januar 2003
in die Eigentümergemeinschaft eingetreten und habe aus
Unwissenheit, Zeitdruck etc. mich auf der
Eigentümerversammlung nicht weiter darum gekümmert, was unser
Verwalter eigentlich so macht.
Andere Eigentümer stellten 2003 allerdings schon fest, dass
die Abrechnungen bzw. der Haushaltsplan schlampig/falsch waren
(falsche Personenzahlen).

Falsche Personenzahl ist kein Abberufungsgrund.
Klären was gem. Teilungserklärung überhaupt nach Personen abgerechnet werden darf.

Nun war die Versammlung 2004, und ich hatte etwas mehr Zeit
und musste feststellen, das die Abrechnung 2003 und der
Haushaltsplan 2004 teilweise wieder auf falschen
Personenzahlen im Hause beruht (in diesem Fall sogar zu meinen
Gunsten, obwohl ich den Verwalter schriftlich rechtzeitig auf
die geänderte Bewohnerzahl hingewiesen habe).
Wir hatten auf der Eigentümerversammlung 2004 einstimmig
beschlossen, aufgrund dieser und auch anderer Vorkommnisse mit
dem Verwalter eine Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen
herbeizuführen.

Klären ob ein wichtiger Grund vorliegt zur sofortigen Aberufung.

Dieser lehnte ab und bot an, für 50% der noch zu erwartenden
Einnahmen sofort aus dem Vertrag auszusteigen.
Das ist die Vorgeschichte ;o)
Jetzt meine Fragen:

1.) Haben wir aufgrund der wiederholt falschen Abrechnungen
die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung auszusprechen?
Oder was berechtigt eine Eigentümergemeinschaft zur fristlosen
Kündigung?

2.) Zwar handelt der Verwalter defacto als unser Verwalter,
jedoch gibt es keine aktive Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft zu einer Vertragsgestaltung bis 2005.
D.h., der neue Verwalter war einfach da, und behauptete, er
sei Rechtsnachfolger des vorherigen Verwalters. Da die
Eigentümergemeinschaft in solchen Sachen unerfahren ist, hat
2003 da auch keiner protestiert.

Wie gesagt die Bestellung ist Pflicht. Hier muss geklärt werden wer zum Verwalter bestellt wurde

Habe ich jetzt noch einen Anspruch an den Verwalter, dass
dieser sich mir gegenüber als legitimer Verwalter ausweist und
dieses nachweist?

Ja

2a) Wenn ja, was kann ich machen, wenn er das nicht macht?

Rechtsanwalt notfalls durch Gericht klären lassen- umgehend.

Kann ich die monatl. Hausgeldzahlungen zurückhalten?

Nein

Gruss
Marie