Akteneinsicht beim Hausverwalter kostenpflichtig?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Liebe/-r Experte/-in,
Hallo!
Mein Hausverwalter möchte Geld für Akteneinsicht verlangen. Folgender Text wurde neu in den Verwaltervertrag mit aufgenommen:

In der Verwaltergebühr ist eine jährliche umfassende Akteneinsicht durch den Verwaltungsbeirat inbegriffen. Diese findet im Zuge der Rechnungsprüfung statt. Für weitere Akteneinsichten seitens einzelner Eigentümer kann der Verwalter jeweils eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 40 EUR je angefangene Stunde berechnen, welche von den Eigentümer selbst vor Ort im Voraus zu entrichten ist.

Ist dieser in der Eigentümerversammlung beschlossene Passus nicht sittenwidrig? Als Eigentümer muss es mir doch möglich sein, kostenlose Akteneinsicht zu erlangen da der Verwalter ja über die Verwaltergebühr sowieso schon bezahlt wird.
Gruß Buffi

#2

Der Hausverwaltungsvertrag ist Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter (OLG Hamburg, ZMR 2011, 223, 224).

Die Hausverwaltung umfasst hiernach das selbstständige Verwalten Ihres Eigentums durch die Hausverwaltung. Dafür wird die Hausverwaltung bezahlt.

Mehraufwand für Auskunftserteilungen, zB in Form von Anfertigen von Kopien, persönlicher Betreuung etc. ist daher von den Kosten der Hausverwaltung grundsätzlich nicht umfasst, es sei denn, im Verwaltungsvertrag ist festgeschrieben, dass die Hausverwaltung den einzelnen Eigentümern auf Verlangen solche Auskünfte erteilt.

#3

Nach § 21 Absatz 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine an die Hausverwaltung zu entrichtende Gebühr „für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.“

Eine besondere Aufwandsentschädigung für Akteneinsicht kann daher wirksam beschlossen werden. Ob im konkreten Fall die Höhe allerdings gerechtfertigt ist, wenn die Einsichtnahme zu normalen Bürozeiten erfolgt und nicht extra Personal bindet, erscheint zumindest prüfenswürdig.

Vielleicht sollte man da bei der nächsten Eigentümerversammlung auf eine aufwandsentsprechende Anpassung hinwirken.

#4

Ist dieser in der Eigentümerversammlung beschlossene Passus
nicht sittenwidrig? Als Eigentümer muss es mir doch möglich
sein, kostenlose Akteneinsicht zu erlangen da der Verwalter ja
über die Verwaltergebühr sowieso schon bezahlt wird.

Hallo,

die Antwort findet sich in § 21 Abs. 7 WEG

§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1.
die Aufstellung einer Hausordnung;
2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3.
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4.
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5.
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6.
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Maßgeblich ist, ob ein b e s o n d e r e r Verwaltungsaufwand entsteht.

Eine Vorschrift zur maximal zulässigen Höhe besteht nicht, die Kostenregelung muss sich aber nach den tatsächlich entstandenen b e s o n d e r e n Kosten richten und darf nicht willkürlich festgelegt werden. Da nur ein Anspruch auf Einsichtnahme am Verwaltungssitz besteht, dürften zu den üblichen Geschäftszeiten jedenfalls kein besonderer Verwaltungsaufwand und damit auch keine besonderen Kosten entstehen.

Ggf. sollte der Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden. Die hier mitgeteilte Regelung ist m.E. rechtswidrig, weil nicht vom WEG gedeckt.

MfG
Vierten

#5

Hallo,
die Kosten haben Sie zu zahlen. Es ist ja tatsächlich ein Aufwand der entsteht. Allerdings sollte mal darüber gesprochen werden, hier eine Gebühr zu verlangen, die tatsächlich entsteht. Also Kosten pro Seite Kopie und vielleicht noch 10 € Arbeitslohn. Von 40 € Stundenlohn träumt wohl jeder.
Viele Grüße
Anja

#6

Hallo Buffi,

vorweg vielleicht eine Bemerkung:

ich bin kein Rechtsanwalt und auch kein Experte im Miet- und Immobiliarsachenrecht.

Aus Ihrem Schreiben glaube ich entnehmen zu können, dass Sie der Eigentümer sind. Der Hausverwalter kann jeden Text in einen Verwaltervertrag aufnehmen, der er will. Dieser wird aber erst rechtswirksam, wenn er von Ihnen oder zumindest der Mehrheit der Eigentümer auch gebilligt wird.

Ich kann an der Regelung zumindest im Verhältnis zu den Eigentümern a priori nichts sittenwidriges erkennen. Ich gehe davon aus, dass die Rechnungsprüfung im Rahmen der Eigentümerversammlung stattfindet.

Wenn die Eigentümergemeinschaft meint, dass ihr dies reicht, ist das m.E. grundsätzlich hinzunehmen. Anders könnte es vielleicht dann aussehen, wenn hier eine persönliche Verbindung zwischen Eigentümermehrheit und dem Hausverwalter besteht.

Viele Grüße

#7

Hallo buffi,
sittenwidrig ist diese Klausel jedenfalls nicht, zumal die Eigentümerversammlung diesen Passus beschlossen hat. Leider ist dieser Bereich aber nciht genau mein Rechtsgebiet, weshalb ich bzgl. Details leider passen muss.
Olli

#8

Hallo,

zuerst möchte ich mich entschuldigen. Offenbar ist mir die Frage durchgerutscht. Es ist nicht meine Art, ignorant zu sein.

Das ist für mich nicht nachvollziehbar. Hier kann ich Ihnen nur raten, eine Verbraucherzentrale aufzusuchen. Hier müssen Sie vielleicht einen Obolus bezahlen, aber Sie sind auf der sicheren Seite.

LG Katja

#9

Sehr geehrter Herr,

da diese Änderung im Verwaltervertrag richtigerweise durch Beschluss einer WEG-Versammlung erfolgt ist, ist zunächst zu klären, ob der Beschluss schon älter als 1 Monat ist. Wenn ja, dass kann man den Beschluss nicht mehr anfechten und er ist wirksam vereinbart. Denn sittenwidrig ist das sicherlich nicht. Wenn man als Eigentümer den Verwalter zu Leistungen, d.h. Akteneinsicht auffordert, kann grundsätzlich hierfür eine gesonderte Vergütung bestimmt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Nicolai Kutz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

www.kapitalanwalt.de

#10

Hallo Buffi,
grundsätzlich ist das Einsichtsrecht des Eigentümers in die Unterlagen der WEG kostenfrei und muss im Büro des Verwalters ermöglicht werden. Er muss ja nicht daneben sitzen und seine Zeit opfern. Ich würde auf dieses kostenlose Recht bestehen. Kopien können gefertigt werden, müssen aber bezahlt werden.

Ob nun der Beschluss der WEG, dem Verwalter den Zeitaufwand zu ersetzen, sittenwidrig ist oder nicht, das muss notfalls ein Gericht entscheiden. Der Beschluss der WEG hätte angefochtet werden müssen binnen Monatsfrist, wenn dies nicht geschah, ist er erst einmal rechtskräftig geworden.

Man kann bestimmt mit dem Verwalter reden, er muss ja nicht bei der Akteneinsicht dabei sein. Somit dürfte der Zeitaufwand für ihn für max. 1 Std. ausreichen. Dieser Betrag ist dann wohl das kleinste Übel, ein Prozess dürfte teurer werden.

Hartmut Eger
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft

#11

Ich kenne mich zuwenig aus im deutschen Recht, aber in der Schweiz waere ein solcher Passus, der ja vertraglich vereinbart wurde zwischen der Stockwerkeigentuemergemeinschaft und dem Verwalter gueltig.

#12

NEIN sittenwidrigkeit liegt nicht vor, da es sich um zusätzliche Leistungen handelt. Wenn es mehrheitlich von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, haben sich alle daran zu halten.

#13

Hallo,
da ist nichts sittenwidriges dran.

Mit der Verwaltervergütung sind im Normalfall die Grundleistungen des Verwalters abgedeckt.

Eine Akteneinsichtnahme eines einzelnen Eigentümers gehört da sicherlich nicht zu. Eine Stundenabrechnung ist somit gerechtfertigt und üblich.

Viele Grüße
Stefan_1962

#14

Hallo Buffi,
sittenwidrig ist dies nicht, in der ETV kann beschlossen werden, was will, auch Unsinn. Nur die Höhe wäre sittenwidrig. Der Verwalter wird für die Verwaltung bezahlt, nicht für einzelne ET, welche dem Verwalter die Zeit stehlen. Es könnten auch bösartige ET sein und davon Gerbrauch machen. Dazu ist die Belegprüfung vor der ETV da und hier kann jeder, nicht nur der Beirat die Belege prüfen und einsehen. Also, dies kann der Verwalter machen, ob es gescheit ist, ist eine andere Sache. Wenn die ET mitspielen, muss es Differenzen in der Verwaltung geben und diese gilt es zu eleminieren.
Gruß tummle

#15

Das müsste juristisch geprüft werden.