Als Vermieter Nebenkosten in Steuererklärung angeben

Geld & Sparen Steuern
#1

Liebe Experten,

ich rätsele gerade an meiner Steuererklärung:

Ich vermiete ein Haus und habe in 2015 2.400,- EUR Nebenkosten eingenommen.

1.515,- EUR sind als Nebenkosten (Wasser, Versicherungen, Grundsteuer etc.) tatsächlich angefallen und von mir bezahlt worden (teils auch erst in 2016, da z.B. die Wasserabrechnung erst Ende Januar vom Wasserwerk kam) und die Mieter haben im Februar 2016 mit der Nebenkostenabrechnung 885,- EUR zurückerstattet bekommen.

Wie trage ich dies nun in die Steuererklärung ein?

Die 2.400 EUR in Anlage V und dort in Zeile 13 ("Umlagen, verrechnet mit Erstattungen), klar.
Und die tatsächlichen Ausgaben sowie die Rückzahlung? Oder rechne ich alles gegeneinander und trage dort eine „0“ ein? Oder kommt die Rückzahlung erst in der Steuererklärung 2016 zum Tragen?

Vielen Dank und viele Grüße
Christian

#2

Servus,

zum Tragen kommen jeweils die Beträge, die geflossen sind - ohne Berücksichtigung, wann sie irgendwann später für diesen Zeitraum spitz abgerechnet wurden.

Einnahmen minus Erstattungen, die im Jahr 2015 (nicht für das Jahr 2015) reingekommen und rausgegangen sind: Zeilen 13, 14.

Ausgaben minus Gutschriften aus Abrechnungen, die im Jahr 2015 bezahlt wurden: Zeilen 46, 47, 49 auf der Rückseite.

Ausnahmen sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz vor und nach dem Jahreswechsel, wenn sie wirtschaftlich nicht zu dem Jahr gehören, in dem sie geleistet worden sind. Das dürfte hier aber keine Rolle spielen und hat keinen Einfluss auf die Berücksichtigung der Abrechnungen von Versorgern und für die Mieter.

Schöne Grüße

MM

#3

Hallo Aprilfisch,

danke schon einmal soweit.

Heißt also: Wenn z.B. die Wasserabrechnung für 2015 erst im Januar 2016 bezahlt wird, fällt dies in die Steuererklärung für 2016, ebenso die Nebenkostenrückzahlung, wenn sie erst im Februar 2016 veranlasst wird, obwohl sie buchhalterisch zu 2015 gehört?

Gruß
Christian

#4

Hallo Christian,

ja, so ist es.

Zumindest, wenn es sich um Einkünfte aus Vermietung handelt. Wenn man z.B. eine GmbH ist und zweihundert Wohnungen besitzt und verwaltet, muss man eh bilanzieren und zeitraumgerecht abgrenzen - dann schaut das anders aus. Ohne Bilanz kann man aber solche Abgrenzungen nicht nachvollziehbar vornehmen, deswegen gibt es für Werbungskosten-Einkünfte und Überschussrechner diese vereinfachende Rechnung, die nicht zeitraumgerecht abgrenzt sondern stur nach Zahlungsströmen vorgeht.

Schöne Grüße

MM

#5

Ok, danke schön.

Naja, freuen wir uns dann eben auf nächstes Jahr, wenn die Rückzahlung an die Mieter erst dann steuerlich (senkend) zur Wirkung kommt.

Gruß
Christian

#6

Hallo Christian,

in gewissem Umfang kann man mit dieser Technik ganz gezielt Einkünfte von einem Jahr ins andere verschieben, wenn irgendwas anderes ansteht, was schon vorher bekannt ist. Z.B. im letzten Jahr vor der Rente alle Nebenkostenvorauszahlungen herabsetzen und dann im Folgejahr die fetten Nachzahlungen aus den Abrechnungen einnehmen, wenn die Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit nicht mehr da sind und die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Altersrente viel weniger ausmachen.

Schöne Grüße

MM

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#7

Hallo,

auch wenn die Ein- und Auszahlungen für ein Abrechnungsjahr teilweise in verschiedenen Jahren erfolgten, kann der Vermieter diese in der Steuererklärung schlicht weglassen, wenn (bzw. weil) sie für ihn nur einen durchlaufenden Posten darstellen.

Bei Mietern und Vermietern nehmen es die Finanzbehörden spätestens seit einem Rundschreiben des BMF vom Oktober 2007 mit der Zurechnung der Werbungskosten, haushaltsnahen Dienstleistungen usw. zu den Kalenderjahren nicht mehr ganz so genau, weil irgendwann mal aufgefallen ist, daß es echt schwierig ist, Ende Mai des Jahres X eine vollständige Steuererklärung für das Jahr x-1 abzuliefern, wenn die entsprechenden Abrechnungen erst im Herbst des Jahres X für das Jahr X-1 von der Eigentümerversammlung beschlossen werden und die NK-Abrechnung entsprechend erst noch später erstellt werden kann.

Gruß
C.

#8

Hallo,

also ist es doch in Ordnung, entweder alle Einnahmen und Ausgaben gleich wegzulassen?
Oder die Einnahmen einzutragen, die Ausgaben ebenfalls UND die Rückzahlung an Mieter unter „Sonstige Ausgaben“ - was im Endeffekt auch wieder auf Null hinausläuft?

Gruß
Christian

#9

Hallo,

die letztere Variante kann m.E. unnötige Fragen aufwerfen, da die Vorauszahlungen ja in den seltensten Fällen genau den NK entsprechen. Daher habe ich selber die andere Variante gewählt, die auch von meinem Steuerprogramm (Steuersparerklärung) vorgeschlagen wird. In dem Fall gibt man nur die Nettomieteinnahmen und die dazugehörigen Ausgaben (Werbungskosten, Instandhaltung etc.) an.

Das macht das Leben für alle Beteiligten einfacher.

Gruß
C.

#10

Hallo nochmal,

so, da ich nun etwas unsicher war, hab ich jetzt noch einmal bei der Info-Hotline der Finanzdirektion angerufen und dort wurde bestätigt, daß das Zu- und Abflußprinzip gilt - heißt also: Die Rückzahlung an die Mieter für 2015 kann ich erst bei der Steuererklärung 2016 ansetzen.

Danke aber trotzdem! :smile:

Gruß
Christian

#11

Hallo, es scheint wirklich am Bearbeiter zu liegen, was möglich ist. Wir haben (zeitweise auch mit Steuerberater) die Nebenkosten immer weggelassen und die Sache so vereinfacht.

Ich habe aber das Gefühl, dass ich a.) nach Umzug in eine andere Stadt und b.) Neuvermietung jetzt erheblich mehr Arbeit bekomme.