Altbau kernsaniert kaufen - worauf ist zu achten?

Geld & Sparen Immobilien
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Guten Tag,

meine Frau und ich sind kurz davor eine Immobilie im Westen von Essen zu kaufen. Die Eigentumswohnung passt uns von der Lage her (lt. Immobilienkompass ist die Lage „normal“/ „grün“) und auch alle für uns wichtigen Ausstattungspunkte werden erfüllt.

Eckdaten:

99qm
3,5 Zimmer
Bj. 1940
3 Häuser mit 12 Partein bilden eine Gemeinschaft
Kernsaniert im Jahr 1998
„gehobener Standart“
Garage

Kaufpreis 160.000 Euro
VB. 145.000 Euro (ich denke so viel wird sie inkl. Garage kosten, von privat)

Meine Rechnung: Abzüglich 10.000 Euro Garage also ein Quadratmeterpreis von 1363,- Euro
Lt. Marktspiegel bewegt sich ein Altbau in dem Stadtteil wo wir kaufen wollen (wahrscheinlich nicht kernsaniert) bei 734,- Euro (+/- 300,- Euro.

Wir kaufen das erste Mal und haben fleißig Informationen im Web gesammelt. Dennoch habe ich persönlich noch Bedenken weil

  • Altbau = dafür evtl. „zu hoher“, mit 1364,- Euro, qm Preis

Die Wohnung wurde kernsaniert und macht einen guten Eindruck.

Weil ich aber immer lese - die drei wichtigsten Punkte bei Immobilienkauf sind „Lage, Lage, Lage“, nun meine Frage:

Kann man sagen, wenn eine Wohnung kernsaniert wurde im Jahr 1998, dass der Preis einem Quadratmeterpreis eines „Neubaus“ angeglichen werden kann und somit nicht mit dem Altbaupreis sondern mit einem Neubaupreis entspricht?

Wie krieg ich raus, ob die Wohnung den Preis wert ist (Ohne Gutachter der ca. 1200,- Euro kosten würde?

Gerade in der aktuellen Zeit sagen viele Personen, „man kann Immobilien sehr günstig bekommen“.

Mich würde brennend Eure Meinung interessieren. Es gibt sicherlich viele erfahrene Immobilienkäufer hier im Forum und es würde uns sehr weiterhelfen, wenn Ihr uns Tips geben könnt. Vielleicht auch Punkte mitteilt, die bei Euren Immobilienkäufen passiert sind, die Ihr jetzt anders machen würdet.

MfG.

Adam

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Guten Tag.
Nun, wenn die Wohnung 1998 ernsaniert wurde sind das immerhin schon 10 Jahre…
Es lässt sich nicht sooooo einfach sagen, „Das ist der Preis für Neubau“ und „Das ist der Preis für Altbau“
Es sind einfach noch zu viele andere preisbildende Faktoren ausschlaggebend.
Die Lage, klar, aber eben auch die Ausführung der Modernisierung, ie Anzahl der Parteien im Haus, die momentane Nachfragesituation, die von Straße zu Straße durchaus sehr unterschiedlich sein kann.

Letztlich muß man immer jedes Objekt im Einzelnen betrachten.

Schöne Grüße nach Essen,

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und was hält euch davon ab jemanden, der etwas mehr davon versteht als das was im Internet steht, beauftragt? Öffentlich bestellter Gutachter für den Preis, Architekten bzw. Gutachter für den Bauzustand.

vnA

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Hallo,
das Problem ist, dass der Begriff „kernsaniert“ nicht genau aussagt, was saniert wurde.

Ganz wichtig in Mehrfamilienhäusern aus dieser Zeit, ob etwas am Schallschutz getan wurde. D.h. wurden die Wohnungstrennwände bzw. Decken / Fussböden nach schalltechnischen Gesichtspunkten saniert?
Bekam das ganze Gebäude einen Vollwärmeschutz von aussen, oder wurden nur neue Fenster eingesetzt?
Wurde das komplette elektrische Leitungsnetz erneuert/ verstärkt? Alte Wasserleitungen durch neue ersetzt?

Am Besten ihr versucht herauszufinden, was genau damals gemacht wurde. Das gibt schon mal einen Einblick ob wirklich qualitativ saniert wurde oder nur kosmetische Eingriffe stattgefunden haben.

Und ein Besuch im Haus um 7 - 8 Uhr abends, wenn alle zuhause sind und Fernseher, Radios und Waschmaschinen laufen geben einen besseren Überblick über die Geräuschkulisse als ein Besuch um 10 Uhr morgens.

Viel Erfolg bei der Entscheidungsfindung

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Ein Wertgutachten nützt euch nichts, denn entscheidend ist der Marktpreis. DAS Geld könnt ihr also sparen.

Beim Bauzustand würde ich allerdings auch empfehlen einen Gutachter zu befragen. Einen brauchbaren Architekten findet ihr schon für 300 Euro, der mal mit Euch durchgeht und sich anschaut, was von der „Kernsanierung“ zu halten ist.

Wir wohnen aktuell (als Mieter) gerade auch in einem „kernsanierten“ Haus, bzw. einem das lange so angeboten wurde. Bei näherem Hinsehen, sind aber viele Dinge nicht gemacht worden, was kein Widerspruch zu kernsaniert sein muss.

Für eine ETW in der Größe erscheint mir in Essen 145k immer noch sehr viel und so sieht es ja auch eure Vergleichszahl. Außerdem sind Privatverkäufer sowieso notorisch utopisch bei ihren Preisvorstellungen. 10 Jahre sind definitiv nicht mehr neu und gerade im Bereich Wärmeisolierung hat sich seitdem immer noch einiges getan.

Am besten ihr geht mal alle Immobilienangebote bei Immoscout und Immowelt durch, die eurem ausreichend ähneln und entwickelt so ein Preisgefühl. Wenn alle anderen ETWs 1/3 weniger kosten, ist Eure zu teuer, selbst wenn sie OK in Schuss ist. Achtet vor allem auf Maklerangebote, da diese in der Regel die realistischeren Preise abbilden (der Makler will die Wohnung schließlich so schnell wie möglich loswerden).

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Hallo zusammen,

zuerst sage ich DANKE für Eure schnellen und guten Antworten.

Es ist leider nicht einfach, etwas zu finden, was zu 100% passt. Zu dieser Wohnung ist nur so viel zu sagen, die passt. Allerdings ist der Preis gefühlt wirklich sehr hoch.
Aktuell vermisse ich im Immobilienmarkt die „Schnäppchen“. Wir gucken schon über 1 Jahr nach einer Eigentumswohnung und im Vergleich schneidet diese gut ab. Mich stört halt nur, dass es ein Altbau ist.
Der Verkäufer sagte allerdings, dass bei der Sanierung alles bis auf die Mauern abgetragen wurde und erneuert. Selbst die Abwasserrohre zur Straße hin und natürlich auch Isolierung und Elektrik. Die Fußböden wurden mit Beton aufgefüllt und mit Estrich isoliert.
145.000 Euro inkl Garage ist halt kein Schnäppchen, die Frage ist nur, wie sieht es aus wenn wir in 10 Jahren verkaufen wollen. Bleibt die Wohnung wertstabil oder machen wir großen Verlust. Darauf kriege ich natürlich keine Antwort!