Altbausanierung mit 140 % Beleihung ?

Geld & Sparen Geldanlage
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Guten Abend, liebe Finanzgurus

ich habe ein Anwesen mit einem sehr alten Haus plus einigen Nebengebäuden im Visier, dass ich gerne kaufen und sanieren möchte .

Jetzt gibt es ein Problem bei der Finanzierung, ich bitte Euch um Rat .

Das Haus ist in sehr sanierungsbedüftigem Zustand, es gibt keinerlei Sanitäreinrichtungen, diverse Mauerrisse, die Elektrik muss überarbeitet werden, es droht eine Anliegerumlage für Gehwegbau, der Holzwurm hat sich in den drei unbewohnten Jahren eingenistet.
Insgesamt sind ca. 20 TE zu investieren, um das Haus bewohnbar zu machen, es ist aber grundsätzlich solide und sanierungsfähig (sagt ein Bauingenieur) .

Auch meine Vorstellungen von Kaufpreis plus Sanierungskosten sind laut Hausbank und Bauingenieur realistisch und praktikabel.

Der Verkäufer will 70 TE, ist aber verhandlungsbereit nachdem ich ihn darauf hingewiesen habe, dass davon ca. 20 TE Sanierungs- oder Abbruchkosten abgehen werden .

Jetzt hat meine Bank das Anwesen geschätzt, kommt auf 50 TE Verkehrswert und will mir nur 30 TE leihen (deren Sachverständiger ist selber Makler … hmmmm) .

Ich will aber 70 TE haben, 50 für den Kauf, 20 für die Sanierung.
Abzahlen kann ich das, aber bekommen tu ich es nicht.
Eigenkapital habe ich wohl, brauche das aber um während der Darlehenslaufzeit durch notwendigen Fahrzeugersatz nicht auf den Bauch zu fallen.

Wie mache ich das also, den Kaufpreis plus Sanierungsbedarf zu finanzieren ??
Für die Banken klafft da ja ein Loch in der Grösse von für den Zeitraum von . Nach ca. 2 Jahren wäre der beliehene Wert ja physisch vorhanden .

Hat da jemand eine tolle Idee drauf, oder ist der Traum jetzt schon ausgeträumt ?
Ich WEISS doch, dass mein Vorhaben funktionieren wird. Leider bin ich der Einzige …

Vielen Dank für jeden Rat

SomeOne (völlig Finanzunkundiger „Ersttäter“)

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Hi,

  1. Rat: lass dir die notwendigen Maßnahmen noch mal von jemand anders finanziell durchrechnen, ermittle genau was für eine Umlage da auf Dich zukommt. Für ein stark sanierungsbedürftiges Objekt + Umlage + Kammerjäger ist aus meiner Sicht 20 TEuro viel zu gering angesetzt. Lass vorher ein Angebot vom Schädlingsbekämpfer machen. Das kann je nach Umfang des Befalles ziemlich teuer werden (da ggf. auch Teile befallen sind, die Du nicht bemerkt hast).
    Dazu mindestens 50% Reserve planen: Wenn man in einem Altbau etwas macht, findet man IMMER irgendwelche anderen Dinge, die unbedingt behoben werden müssen. Sei es, dass wurmstichige Balken/Dielen der Statik wegen ausgetauscht werden müssen, sei es dass teile der Elektrik komplett neu gemacht werden müssen oder auch was ganz anderes.

  2. Die Bank wird Dir auf das Haus nur so viel beleihen, dass sie bei Zwangsversteigerung des Hauses Deinerseits noch Gewinn macht. Es bliebe also nur eine anderweitige Finanzierung. Wenn Du aber schon wegen eines Autoneukaufs an den Grenzen Deiner finanzielln Möglichkeiten bist, würde ich mir eine solche Kreditbelastung gut überlegen.

A.

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Hallo Someone,

gerade im Grenzbereich ist selten die Hausbank der Partner zur Finanzierung. Und hier im Forum kriegst Du das nicht endgültig geklärt. Frag unabhängige Finanzberater möglichst aus Deiner Region nach Finanzierungsmöglichkeit. Viele meiner Kollegen haben sich auf Baufinanzierung direkt spezialisiert und lösen manchmal auch „unmögliche“ Fälle. Und wenn Dir ganz sehr an dieser Immobilie gelegen ist, dann frag auch zwei oder drei.

Gruß
Boris

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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  1. Bank wechseln

  2. Geld von der Bank nehmen

  3. BSV über die Restsumme vorfinanzieren.

Teuer aber funkt.

gruss

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bitte genauere Erläuterung
Hallo local,

Deine Anmerkungen 1 und 2 gehen auch aus den anderen beiden Antworten hervor.

Aber kannst Du mir bitte

  1. BSV über die Restsumme vorfinanzieren.
    Teuer aber funkt.

das hier etwas genauer erklären ?
Heisst das, ich kann einen BSV abschliessen, praktisch das Ergebnis zuerst entnehmen und erst nachfolgend die entsprechenden Beiträge zahlen ?
Und wie teuer schätzt Du wird das, gemessen an angebotenen 5,15 % für ein 30 TE Darlehen ?

Hilf mir da bitte noch ein Stück weiter .

Vielen Dank
SomeOne

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Hallo Boris,

danke für Deine Ermutigung :wink:

Viele meiner Kollegen
haben sich auf Baufinanzierung direkt spezialisiert und lösen
manchmal auch „unmögliche“ Fälle.

Das heisst also für mich, sooooo vollständig blödsinnig ist meine Idee doch nicht (erscheint mir langsam selber so) ?

Wo und wie finde ich wirklich unabhängige Finanzberater ?

Danke für einen weiteren Tip

SomeOne

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Hallo Andreas,

  1. Rat: lass dir die notwendigen Maßnahmen noch mal von
    jemand anders finanziell durchrechnen, ermittle genau was für
    eine Umlage da auf Dich zukommt. Für ein stark
    sanierungsbedürftiges Objekt + Umlage + Kammerjäger ist aus
    meiner Sicht 20 TEuro viel zu gering angesetzt. Lass vorher
    ein Angebot vom Schädlingsbekämpfer machen. Das kann je nach
    Umfang des Befalles ziemlich teuer werden (da ggf. auch Teile
    befallen sind, die Du nicht bemerkt hast).

Habe ich gemacht, Umlage und Schädlingsbeseitigung sind schon mit
„scharfen“ Werten kalkuliert. Badezimmerbau in Eigenleistung und ein paar elektrische Anpassungen habe ich mit 5 TE gerechnet.

Dazu mindestens 50% Reserve planen: Wenn man in einem Altbau
etwas macht, findet man IMMER irgendwelche anderen Dinge, die
unbedingt behoben werden müssen. Sei es, dass wurmstichige
Balken/Dielen der Statik wegen ausgetauscht werden müssen, sei
es dass teile der Elektrik komplett neu gemacht werden müssen
oder auch was ganz anderes.

Ja gut, daran habe ich nicht gedacht, da fehlt mir die praktische Erfahrung mit so was .

  1. Die Bank wird Dir auf das Haus nur so viel beleihen, dass
    sie bei Zwangsversteigerung des Hauses Deinerseits noch Gewinn
    macht. Es bliebe also nur eine anderweitige Finanzierung.

Welche anderweitige Finanzierung wäre denn möglich ?
Ein Kredit für geplante Sanierung würde ja praktisch für den Kreditgeber in der Luft hängen. Welche Möglichkeiten gibt es denn da noch ?

Wenn
Du aber schon wegen eines Autoneukaufs an den Grenzen Deiner
finanzielln Möglichkeiten bist, würde ich mir eine solche
Kreditbelastung gut überlegen.

Hmmm, diese Anmerkung hat mich wirklich verunsichert :
vielleicht mache ich da wirklich eine Null-Reserve-Kalkulation und
rechne mir das Projekt schön …
Vielleicht könnte ich auch mein Eigenkapital jetzt für Sanierung verwenden und in zwei, drei Jahren dann den Darlehensbetrag um eben dieses erhöhen, nach der Sanierung steigt ja der Beleihungswert auch entsprechend. Dann wäre das Geld für ein Fahrzeug wieder da, und das auch noch zum Darlehenszinssatz, nicht zum Konsumentenkreditsatz .

Wie denkst Du darüber, ginge so etwas, ist es ratsam ?
Mein jetziges Fahrzeug wird noch so drei bis vier Jahre laufen, das
wäre also nicht das K.O.-Kriterium .

*ZiemlichRatlosBin*

SomeOne

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Hallo SomeOne,
z. B. frag bei der DSL-Bank an, wo in Deiner Nähe ein kompetenter Baufinanzierer zu finden ist ( www.dslbank.de ). Die nennen Dir welche. Und wer mir denen zusammen arbeitet, hat meist auch einen Draht zu den anderen Banken.
Oder eben die Gelben Seiten. Da mußt Du eben ein paar Telefonate führen. Aber der Zweck ist es wohl wert.
Schade, daß ich Dir keine konkrete Empfehlung geben kann. Aber Finanzierungsexperten in Bayern kenn ich keinen. Und grad bei Grenzfällen ist die Kenntnis vor Ort von Vorteil.
Wenn Du wirklich keinen Erfolg hast (was ich mir schlecht vorstellen kann), dann melde Dich noch einmal direkt. In Chemnitz könnte ich Dir einen Profi empfehlen. Aber wie schon gesagt, einer mit Vor-Ort-Erfahrung wäre etwas besser.

Gruß
Boris

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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noch ne Idee
Hi Boris,

danke für den Tip, die DSL-Bank werde ich gleich mal ansurfen .

Habe gerade mit meiner Schwester dieses Finanzierungsproblem diskutiert, sie hatte eine Idee auf die ich selbst nie gekommen wäre, weil es mir völlig fremd ist , Andere um Hilfe zu bitten :

eine AUSFALLBÜRGSCHAFT, die meine Schwester übernehmen würde (Hausbesitzer ohne jegliche Schulden, Hauswert ca. 100 TE) .

Würde ich mit einer solchen Ausfallbürgschaft ein solches Darlehensgeschäft zustande bekommen ?

  • Verkehrswert ca. 50 TE
  • Sanierung ca. 30 TE (inkl. von Andreas empfohlener Reserve)
  • Darlehensbetrag 80 TE, die ich zu 5.15 % (Angebot meiner Bank)
    in 17 Jahren mit mietähnlicher Belastung zurückzahlen könnte
    (selbst berechnet, bereits abgenickt durch meine Hausbank)

Wobei natürlich die üblichen Risiken Tod, Unfall, Arbeitsunfähigkeit durch Versicherungen gedeckt würden.
Normal gelaufen würde ich ja einen Kredit von 80 TE selbst abzahlen können, ohne dass meine Schwester je davon hören würde.
Andererseits würde ich nicht damit leben können, wenn meine Schwester meinetwegen in Regress genommen würde …

Ist so was praktikabel und empfehlenswert, habe ich da was Wesentliches vergessen ?

Lass mich doch bitte Deine Meinung/Erfahrung dazu hören .

*HoffnungAufflamm*

SomeOne

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  1. BSV über die Restsumme vorfinanzieren.
    Teuer aber funkt.

das hier etwas genauer erklären ?
Heisst das, ich kann einen BSV abschliessen, praktisch das
Ergebnis zuerst entnehmen und erst nachfolgend die
entsprechenden Beiträge zahlen ?

Fast so:

Du erhältst ein Reno-Darlehen von der Bausparkasse.
dieses Reno-Darlehen wird über einen Bausparvertrag getilgt, der dann abzuschliessen ist.

Beispiel:

Fin-Lücke: 40000
Bauspardarlehen: 40000
BSV: 80000
BSV wird angespart bis Zuteilungsreife, Zuteilung tilgt das Reno-Darlehen.

die Bausparsumme muss doppelt so hoch sein, damit mit 50% Ansparsumme eine Zuteilung erfolgen kann. (Bedingt die Zuteilungsrechnerei der BSK´s)

Während der Ansparzeit fällt keine tilgung sondern nur Zinsen für das Darlehen an.

Und wie teuer schätzt Du wird das, gemessen an angebotenen
5,15 % für ein 30 TE Darlehen ?

die Zinssätze kannste bei dem Spiel vergessen. Lass dir das mal von BSV-Berater vorrechnen. Aber vorher Beruhigungspille nehmen.

(PS: Früher war das das Superprodukt der LBS)

wichtig dabei ist, daß BSK auch nachrangig Darlehen vergeben und bei Reno-Darlehen auf dingliche Sicherheiten nicht unbedingt zurückgreifen. Diese Darlehen kann man auch als Anschaffungsdarlehen für eine Wohnraumrenovierung nehmen: Möbel, Türen, Fenster, Küche etc. somit entfällt die argumentation Kauf einer Immobilie.

gruss

Und für die BSV - Gegner, manchmal lohnt es sich eben doch wenn man einen alten BSV aus VL noch an der Ecke hat.

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Ist so was praktikabel und empfehlenswert, habe ich da was
Wesentliches vergessen ?

dazu:
Bürgschaften und Geld lassen selbst Blutsbande reissen.

ein Neubau wäre denkenswert. Aber was ist, wenn dir beim renovieren deine Ruine zusammenstürzt?

Sag nicht: gibts nicht! Öfter vorgekommen als du glaubst.

gruss

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Hallo SomeOne,

wenn jemand solventes für Dich bürgt, klar kriegst Du dann die Finanzierung. Aber versuch es erst mal selbst hinzubekommen!!!
Wenn es nur an den Sicherheiten liegen sollte, dann wäre eine Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten durch Deine Schwester (Versicherung, Depot, Grundschuld…) immer noch besser als eine Bürgschaft.
Wie local auch schreibt. Die Schwester müßte dann wirklich ohne Kappung für Alles einstehen. Und wenn diese selbst mal ein Darlehen braucht, dann muß sie immer diese Bürgschaft angeben. Belastet sie echt in der Kreditwürdigkeit.

Gruß
Boris

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Fazit
Hallo Boris und local,

ich lasse mir Eure beiden letzten Antworten schon einige Zeit durch den Kopf gehen, vor Allem

Boris:
|Aber versuch es erst mal selbst hinzubekommen!!!
|Belastet sie echt in der Kreditwürdigkeit.

und

local:
|Bürgschaften und Geld lassen selbst Blutsbande reissen.
|wenn dir beim renovieren deine Ruine zusammenstürzt?

stellen ernste, sehr bedenkenswerte Punkte für mich dar.

Am Besten bilde ich wohl eine Synthese Eurer Tips und
-kontaktiere mal eine BSK wegen Finanzierungsmöglichkeiten OHNE Bürgschaft oder sonstige zusätzliche Sicherheitsleistung von aussen

-das ganze wohl auch für ein besser erhaltenes Objekt, das ja unter dem Strich auch nicht so viel teurer würde aber mit weniger Risiko behaftet wäre.

Herzlichen Dank für Eure Postings, Ihr habt mir wirklich wichtigen Input geliefert.

SomeOne