angenommen mister x hat zum 31.05.2007 seine wohnung gekündigt. diese kündigung wurde auch vom vermieter bestätigt. im alten vertrag wurde der §545 explizit ausgeschlossen. durch persönliche veränderungen möchte mister x nun doch nicht ausziehen. er zahlt weiterhin miete, hat jedoch ca 800 e mietschulden welche er bis 11/07 aber beglichen hat. dem vermieter teilt er mündlich und schriftlich mit, dass er seine kdg zurücknimmt. der schriftliche teil der angelegenheit ist jedoch niemals beim vermieter angekommen.
07/07 bekommt mister x post vom vermieter und man bittet ihn eine selbstauskunft und einen neuen mietvertrag zu unterschreiben. er reagiert jedoch nicht auf das schreiben.
12/07 bekommt mister x vom vermieter einen neuen mietvertrag zugeschickt den er bitte unterschrieben möge. nach durchsicht des vertrages hat mister x fragen und ist auch mit einigen formulierungen des neuen vertrages nicht einverstanden. dies teilt er schriftlich dem vermieter mit. dieser ist jedoch nicht gewillt darauf einzugehen und besteht auf den neuen vertrag. eine fristverlängerung möchte er ihm nicht gewähren. der vermieter droht mister x mit zwangsräumung innerhalb von 14 tagen.
der vermietet hat bei mister x quasi 6 monate die mieteinnahmen akzeptiert.
die eigentliche frage der fiktiven situation ist nun ob der vermieter auf den neuen vertrag bestehen kann. kann es so schnell zu einer zwangsräumung kommen? besteht nicht konkludentes verhalten bei einer solch langen akpetanz der mietzahlungen, sodass der alte vertrag doch noch gültig ist?
Prinzipiell stellt § 545 BGB kein zwingendes Recht dar und kann, auch in einem Formularmietvertrag, wirksam ausgeschlossen werden. Für die Wirksamkeit kommt es auf die Formulierung an. In einem Wohnraummietvertrag, wenn ich da die Rechtsprechung richtig im Kopf habe, ist eine bloße Nennung der Norm nicht ausreichend.
Selbst bei einem Ausschluss des § 545 kann aber im Fortsetzen des Mietverhältnisses für einen längeren Zeitraum - und da würde ich 6 Monate durchaus als ausreichend ansehen - der konkludente Abschluss eines Mietvertrages gesehen werden.
Was die Zwangsräumung angeht, die ist in zwei Wochen nicht durchzuführen, da muss man erst einmal einen Vollstreckungstitel erwirken. Das dauert etwas länger. Und ohne beendetes Mietverhältnis bekommt man den ohnehin nicht…falls man sich auf den Standpunkt stellen will, es ist konkludent bereits ein neuer Mietvertrag geschlossen bzw. der alte weiter fortgesetzt worden.
ich bin auch der ansicht das es sich um konkludentes verhalten handelt und der alte mietvertrag weiterhin gültig ist. gestern hat die gute hauverwaltung noch in einer email und auch mündlich mitgeteilt, dass sie die rücknahme der kündigung nicht bestätigt haben. was sie ja meines erachtens auch nicht müssen. ich kann nur leider nicht nachweisen, dass ich die kündigung wirklich schriftlich eingereicht habe.
ich werde wohl nun noch ein letztes schreiben verfassen und auf das konkludentes verhalten über 6 monate hinweisen und auf weiterbestehen des alten mietvertrages bestehen.
eine frage hätte ich noch. gibt es urteile welche ich nicht kene und dies bestätigen?