Alternative Finanzierung einer Immobilie!

Geld & Sparen Immobilien
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Dieser Beitrag steht auch unter „Finanzen und Börse“.

Ich habe mir mal die Mühe gemacht, zwei Finanzierungsmodelle rechnerisch miteinander zu vergleichen.
Unser Ziel lautet:
Kauf einer 300.000,- DM teuren Immobilie (Wohnung) innerhalb eines Zeitraums von 15 Jahren.
Bei beiden Modellen steht uns ein Anfangskapital in Höhe von 100.000,- DM zur Verfügung.

Modell A:

Wir zahlen unsere 100.000,- DM an und bezahlen die restlichen 200.000,- DM mit Hilfe eines Bankdarlehens (Laufzeit 15 Jahre) ab. Ich gehe davon aus, daß wir während dieser Zeit auch in dieser Wohnung leben. Somit fallen Mietzahlungen und -einnahmen weg (Renovierungs- und/oder Instandhaltungskosten/laufende Kosten etc. werden nicht berücksichtigt).
Endergebnis nach 15 Jahren: Wir sind Eigentümer einer 300.000,- DM teuren Wohnung und haben 15 Jahre lang keine Miete bezahlen müssen.

Modell B:

Wir legen unsere 100.000,- DM in einen konservativen Aktienfonds an. Wir haben uns vorher informiert (haben evt. Top-Ten-Listen miteinander verglichen, uns Charts angeschaut usw.), und uns bewußt einen sicheren Fonds ausgesucht, der seit der mehrere Jahre zurückliegenden Auflegung ein gleichbleibendes jährliches Wachstum hingelegt hat. Um die Sache jedoch bewußt pessimistisch zu betrachten, gehen wir davon aus, daß uns dieser Aktienfonds nur 15% Gewinn pro Jahr einbringt. Somit hätten wir eine äußerst niedrige Rendite zugrundegelegt, die sich heutzutage kaum ein Fondsmanager erlauben kann, und wie wir mittlerweile wissen, bringen die meisten Aktienfonds ab 20% aufwärts bis zu 100% und mehr Rendite im Jahr. In unserer minimalen Rendite von 15% sind eventuelle Crashs, vorübergehende Erfolglosigkeit des Fondsmanagements und dergleichen mit eingerechnet.

Somit stellt sich die Entwicklung unseres Kapitals ungefähr wie folgt dar:

  1. Jahr : 100.000,- DM + 15% = 115.000,- DM
  2. Jahr : 115.000,- DM + 15% = 132.250,- DM
  3. Jahr : 132.250,- DM + 15% = 152.087,- DM
  4. Jahr : 152.087,- DM + 15% = 174.900,- DM
  5. Jahr : 174.900,- DM + 15% = 201.135,- DM
  6. Jahr : 201.135,- DM + 15% = 231.306,- DM
  7. Jahr : 231.306,- DM + 15% = 266.001,- DM
  8. Jahr : 266.001,- DM + 15% = 305.902,- DM
  9. Jahr : 305.902,- DM + 15% = 351.787,- DM
  10. Jahr: 351.787,- DM + 15% = 404.555,- DM
  11. Jahr: 404.555,- DM + 15% = 465.239,- DM
  12. Jahr: 465.239,- DM + 15% = 535.025,- DM
  13. Jahr: 535.025,- DM + 15% = 615.278,- DM
  14. Jahr: 615.278,- DM + 15% = 707.569,- DM
  15. Jahr: 707.569,- DM + 15% = 813.705,- DM

Endergebnis nach 15 Jahren: Wir haben ein steuerfreies Kapital in Höhe von 813.705,- DM zusammengespart. Davon ziehen wir jetzt die Mietzahlungen ab, die wir 15 Jahre lang geleistet haben (unsere Miete betrug 1.111,- DM pro Monat).
Also ergibt sich: 15 Jahre x 13.332,- DM pro Jahr = rund 200.000,- DM.
Bleiben uns also: 813.705,- DM - 200.000,- DM = 613.705,- DM.

Nochmal zur Erinnerung: Bei Modell A (Bankfinanzierung) sind wir nach 15 Jahren Eigentümer einer 300.000,- DM teuren Wohnung. Bei Modell B hingegen verfügen wir nach Ablauf desselben Zeitraums über 613.705,- DM (die über 15 Jahre gezahlte Miete ist hier bereits abgezogen worden) und stehen somit wirtschaftlich doppelt so gut da wie bei der Bankfinanzierung.

Wichtiger Hinweis noch:
Wenn wir beim Aktienfonds nicht von 15% Rendite, sondern von 20% ausgehen (und dies ist eine Rendite, die heutzutage normalerweise langfristig als Minimum anzusehen ist), werden aus unseren 100.000,- DM nach 15 Jahren sage und schreibe 1,5 Mio. DM!

Donovan

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Ich habe bei Modell A (Bankfinanzierung) einen wichtigen Rechenfehler gemacht:

Und zwar habe ich die Zinsen vergessen, die man der Bank bezahlen muß. Wenn man das genauer ausrechnet (bei 6% Zinsen an die Bank), kommt am Ende ungefähr folgendes heraus:
Man hat nach 15 Jahren für die Wohnung insgesamt (Zinsen, Tilgungsraten und die anfangs gezahlten 100.000,- DM zusammenaddiert) rund 450.000,- bezahlt und besitzt eine Wohnung, deren Wert nach 15 Jahren bestenfalls auf 350.000,- gestiegen ist. Man hat somit 100.000,- DM Verlust gemacht.

Stellt man diese 100.000 DM Verlust von Modell A dem Gewinn von Modell A in Höhe von rund 600.000,- gegenüber, ergibt sich eine Differenz in Höhe von 700.000,- DM. So hoch ist unser finanzieller Vorteil, wenn wir uns für Modell B entscheiden.

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Klingt erstmal ganz gut. Fraglich ist, ob
eine Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz in Betracht kommt.
Des weiteren werden Sie gleich nach grundbuchlichem Vollzug Eigentümer (quasi sofort). Auch ist damit zu rechnen, dass die Miete kontinuierlich ansteigen wird.

Weitere Unsicherheiten: Eigenbedarfskündigungen des Vermieters. Renditerisiko etc. pp.

Riccardo

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wenn das mal so leicht wäre
gäbe es in 15 Jahren Millionen von Millionären… aber woher kommt das ganze Geld?!?

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Klingt erstmal ganz gut. Fraglich ist, ob
eine Förderung nach dem
Eigenheimzulagengesetz in Betracht kommt.
Des weiteren werden Sie gleich nach
grundbuchlichem Vollzug Eigentümer (quasi
sofort). Auch ist damit zu rechnen, dass
die Miete kontinuierlich ansteigen wird.
Weitere Unsicherheiten:
Eigenbedarfskündigungen des Vermieters.
Renditerisiko etc. pp.

Riccardo,
selbst wenn sämtliche der von Dir genannten Risiken gemeinsam eintreffen würden, wäre Modell B immer noch mit riesigem Abstand der Gewinner. Und glaub mir: Es werden nicht alle Risiken gemeinsam eintreffen.
Donovan

6

Finde ich alles nicht so beeindruckend.

Zum ersten sind in den Rechnungen (sagen wir einmal) vertiebsübliche Weglassungen und Fehlberechnungen enthalten. Die Berechnung von Anlagealternativen erfordert schon ein wenig mehr Detailwissen in den berührten Bereichen.

Zweitens ist die Hauptaussage doch eigentlich nur:

Die Anschaffung einer selbstgenutzen Wohnimmobilie führt regelmäßig zu einer
Rendite die wesentlich kleiner als 20% ist.

Ohh welch Weisheit letzer Schluss!

-( bent

7

Ohh welch Weisheit letzer Schluss!

-( bent

Hallo Bent!
Natürlich sind Fehler in meinen Berechnungen drin. Natürlich habe ich vieles nicht berücksichtigt. Aber das Fazit bleibt dasselbe: Modell B gewinnt haushoch und Modell A ist ein Verlustgeschäft ohnegleichen.
Bleib Du weiter bei Deinem Job und Euren geringen Renditen, während ich den Weg meines Bruders gehe, der innerhalb von 2 Jahren mit Aktien aus 100.000 DM 1 Mio. DM gemacht hat.
Donovan

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Hallo Bent!
Natürlich sind Fehler in meinen
Berechnungen drin. Natürlich habe ich
vieles nicht berücksichtigt. Aber das
Fazit bleibt dasselbe: Modell B gewinnt
haushoch und Modell A ist ein
Verlustgeschäft ohnegleichen.
Bleib Du weiter bei Deinem Job und Euren
geringen Renditen, während ich den Weg
meines Bruders gehe, der innerhalb von 2
Jahren mit Aktien aus 100.000 DM 1 Mio.
DM gemacht hat.
Donovan

Hallo Donavan,

ich würde Dir wünschen, dass das alles so klappt, wie Du Dir das vorstellst.

Letzlich werden aber Äpfel mit Birnen verglichen.

In Deinem B-Modell handelt es sich um eine reine Kapitalanlage mit einem hohem Risiko (es gibt ja auch Fälle, in denen aus 100 TSD -900 TSD geworden sind, wie wärs denn mal mit Warentermingeschäften bzw. Opti0nen darauf?, keiner staatlchen Förderung und immerhin einem Kapitalertragssteuerabzug von 30%.

Modell A hat einer sehr geringen Risikofaktor, eine verdeckte Rendite in der Wertsteigerung, Steuerbegünstigungen, umgehbare Ertragssteuern und (das ist wohl das Wesentliche) es handelt sich um die Erfüllung des „Taumes“ von den eignen vier Wänden.

Wenn Du dann in drei/vier Jahren soweit bist und die Verwaltung Deines neu gewonnen Vermögens Dir zuviel Arbeit macht oder unübersichtlich wird, Du also einen Vermögensverwalter brauchts, meld Dich doch einfach wieder.

-7 bent

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Modell A hat einer sehr geringen
Risikofaktor, eine verdeckte Rendite in
der Wertsteigerung, Steuerbegünstigungen,
umgehbare Ertragssteuern und (das ist
wohl das Wesentliche) es handelt sich um
die Erfüllung des „Taumes“ von den eignen
vier Wänden.

Hallo Bent!
Den Traum von den eigenen vier Wänden mittels einem Verlustgeschäft zu verwirklichen, ist nicht mein Ziel. Ich zahle doch nicht - grob gerechnet - insgesamt 450.000 DM für eine Wohnung, die nach 15 Jahren vielleicht 350.000 DM wert ist. Wir reden hier nicht über Äpfel und Birnen, sondern über Geld, über rein wirtschaftliche Gesichtspunkte, und über die Erreichung eines Zieles (Wohnung). Und rein wirtschaftlich betrachtet, ist und bleibt Modell A ein Riesenreinfall, so einfach ist das. Die von Dir aufgezählten „Vorteile“ von Modell A sind rein wirtschaftlich betrachtet Peanuts, und sich das geringe Risiko dadurch zu erkaufen, daß man 100.000 DM Verlust macht, dürfte sich niemand zum Ziel setzen.
Also, sehen wir mal, wie’s weitergeht…
Donovan