Hallo Billy,
kein einfaches Thema - oder eigentlich doch: „Eigentum verpflichtet“ - will sagen, der Eigentümer ist grundsätzlich immer der Verantwortliche für eine Altlast und deren Beseitigung. Insofern steht auch der aktuelle Eigentümer immer als der Haftende bei Folgeschäden (z.B. Grundwasserverunreingung) fest.
Wenn man ein Grundstück kauft, dass möglicherweise eine Altlast beinhaltet muss also äußerste Vorsicht gelten! Denn wie Du schon angedeutet hast, weiss der Verkäufer möglicherweise von der Altlast gar nichts / oder eben doch und verschweigt es bzw. ist gar nicht der Verursacher. Und im Allgemeinen steht dann in den Kaufverträgen dass das Grundstück und Gebäude „wie es liegt und steht“ gekauft wird und der Verkäufer keine Kenntnisse über Altlasten hat. Und jetzt beweis mal später, dass der Verkäufer doch „Kenntnis“ gehabt hat und daher böswillig gehandelt hat…
Also bleibt eigentlich nur ein sauberer Weg: Entweder führt der bisherige Eigentumer eine Bodenuntersuchung und ggf. Sanierung durch und verkauft das Grundstück nach der Sanierung. Alles andere ist ein kritisches Spiel, denn die Sanierungskosten können erheblich sein und ggf. den Kaufpreis des Grundstückes überschreiten, so dass auch eine Verankerung der Kostenübenahme im notariellen Kaufvertrag (und Bezahlung aus dem Notaranderkonto) nicht unbedingt sinnvoll ist.
Im Übrigen führen die meisten Gemeinden bzw. Städte ein Altlastenkataster bzw. eine Aufstellung der Altlastenverdachtsflächen. Da unbedingt mal einsehen - wenn die Fläche dort vermerkt ist, kannst Du bei einen Eigentümerwechsel eingentlich davon ausgehen, dass ziemlich schnell ein Behördenvertreter erscheint und eine Prüfung bzw. Sanierung von Dir verlangt! Aber auch wenn die Fläche nicht vermerkt ist, bedeutet das nicht, dass dort keine Altlast vorhanden sein kann… jetzt hilft Dir eigentlich nur noch eine eigene Untersuchung, die im Regelfall jedes Ingenieurbüro für Geotechnik ausführen kann. Wenn wir von einer kleinflächigen Verdachtsfläche (ca. 100 - 500 m²) ausgehen, sollten ca. 5 Bohrungen und Probenentnamen reichen, um einen sinnvollen Aufschluss zu ergeben. Diese kosten - wenn die Analyse auf Öl- bzw. Treibstoffverunreinigung zielt und event. noch ein allgemeines Screening enthält - von der Analytik her ca. 300,- EUR / Stück plus ca. 200,- EUR für die Bohrung und Probenentnahme, so dass Du insgesamt für fünf Proben auf ungefährt 2.500,- EUR kommst.
Wichtiger Punkt dabei ist natürlich auch die Bestimmung des Grundwasserspeigels - wenn die Verunreingung bis in das Grundwasser hinein reicht, dann wird es haarig für Dich - mach deshalb zu Beginn nicht zu viele „Wellen“ in dieser Sache, damit nicht gleich Tausende von Bedenkenträgern darauf aufmerksam werden.
Öl- und Treibstoffverunreingungen oberhalb des Grundwassers bauen sich erfahrungsgemäß relativ schnell ab, sind im Regelfall nach wenigen Jahren nach dem Eintrag nicht mehr feststellbar.
Wie gesagt: Sei ganz vorsichtig - wenn Du einen Verdacht hast, entweder nur das vom Verkäufer sanierte bzw. untersuchte Grundstück kaufen oder notfalls - mit Zustimmung des Verkäufers - vor Vertragsabschluss eine eigene Untersuchung beauftragen. Ich kann dir nur davon abraten, Dir eine nicht näher bekannte Altlastenfläche „einzukaufen“ - und vergiss es, dass Du noch einen „Verursacher“ findest und in Regress nehmen kannst: Die Tatsache des „verursachens“ müsstes Du nämlich erst einmal beweisen, dann wird ein Rechtsstreit daraus, dann schalten sich die Behörden ein und verlangen von Dir als Eigentümer eine Sanierung, dann „verschwindert“ der Verursacher auf einmal (Insolvenz, zahlungsunfähig oder was auch immer) und Du stehst mit dem maximal möglichen Schaden da!
Nur mal so als Gößenordnung: 1m3 kontaminierter Boden kostet in der Entsorgung auf einer zugelassenen Deponie ca. 90,- (LAGA Z2) bis 200,- EUR (LAGA Z3). Die Kosten sind abhängig von der Einstufung in Schadstoffklassen Z0 (sauber) bis Z5 (hochgradig kontaminiert). Dazu kommt natürlich der Aushub, Transport - die Entfernung zu einer für Z3 und höher zugelassenen Deponie können ganz schön ins Geld gehen - und Rückverfüllung, mal grob zusammen mit 30,- - 40,- EUR /m³ geschätzt. Ergibt also 120,- bis 240,- EUR/m³, und wenn Du eine Fläche von ca. 100m² zwei Meter tief ausheben musst (den Abbruch und Neubau der Bodenplatte der Halle noch gar nicht mitgerechnet) ergeben sich daraus locker 24.000,- bis 48.000,- EUR! Das ist kein Spaß mehr, denn dazu kommt noch die Beprobung und Analytik, so dass Du schnell bei über 50.000,- EUR bist.
Also, Augen auf beim Grundstückskauf!
Hoffe, ich konnte Dir ein wenig helfen
Moritz
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