Anfechtung eines Beschlusses

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,
vor der Eigentümerversammlung wurden m.E. überteuerte und unzulässige Arbeiten für ca. 3000 €
in der Wohnung Familie X auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durchgeführt.

a: Darüber bestand zwischen mir und dem Verwalter
umfangreiche Korrespondenz.
b: Hier wurde der Verwalter von „meinem Anwalt“
abgemahnt. Laut der schriftlichen
Abmahnung wurden die entspr. Arbeiten pflichtwidrig
durchgeführt und die Arbeitsweise
des Verwalters entspricht nicht einer
ordnungsgemäßen Verwaltung.

Meine Fragen
1A: Kann ich u.g. beschlossene TOPs beim Gericht
als ungültig erklären lassen ?
1B: Kann ich verlangen entspr. Abstimmungen noch
mal durchführen zu lassen.
1C: Wie sind meine Chancen auf Erfolg?

TOP 4: Beschlussfassung über die
Einzelabrechnung 2012

TOP 5: Beschlussfassung über die
Jahresabrechnung 2012
TOP 6: Entlastung des Beirats
TOP 8: Beschlussfassung über die Verlängerung
des Verwaltervertrages
mit dem Verwalter X
(hier wurde der Vertrag um weitere
5 Jahre verlängert
TOP 9: Beschlussfassung über die
Verwalterbestellung
( Hier wurde die Verwalterbestellung
um weitere 5 Jahre beschlossen )
Meine Begründung:
Sowohl der Beirat als auch der Verwalter verschwiegen bei der
Eigentümerversammlung meine Vorwürfe (a) , die Abmahnung des Rechtsanwaltes (b)
und stellten die o.g. Umbauten nur aus ihrer Sicht dar.
Anmerkung: ich habe allerdings bei der E-Versammlung auch nicht a und b erwähnt.
Grüsse aus Hamburg

#2

Die Aussicht auf Erfolg bei Gericht kommt auf die in der Teilungserklärung geregelten Bedingungen und in anschließenden Protokollen der Eigentümerversammlungen ersichtlichen Änderungen an.
Das kann nur ein versierter Rechtsanwalt klären!

#3

Hallo,

ich gehe davon aus, daß es sich um einen fiktiven Fall handelt.

TOP4: Lediglich anfechtbar innerhalb der Anfechtungfrist
TOP5: Lediglich anfechtbar innerhalb der Anfechtungfrist
TOP6: Lediglich anfechtbar innerhalb der Anfechtungfrist
TOP8: Lediglich anfechtbar innerhalb der Anfechtungfrist
TOP9: Lediglich anfechtbar innerhalb der Anfechtungfrist

Bezüglich der Begründung:
Wenn die Vorwürfe der Beirat und die Verwaltung „verschweigt“, so hatten sie selbst die Möglichkeit es in der Versammlung vorzutragen. Das Argument hilft also nicht weiter.
Die Abmahnung des Rechtsanwaltes ist für eine Versammlung ansich nicht relevant, aber wenn es lediglich um das Verschweigen geht, so hatten sie selbst auch die Möglichkeit die Abmahnung in der Versammlung vorzutragen.
Wessen Sicht hätte denn die Verwaltung darstellen sollen? Auch hier hatten sie doch selbst die Möglichkeit ihre Sicht vorzutragen. Aber auch wenn es andere Sichtweisen gibt, so hat dies mit den Beschlüssen relativ wenig zu tun.

Wenn dies die einzigen Argumente gegen die Beschlüsse sind, so wäre eine Beschlußanfechtung fast aussichtslos.

#4

Ich sehe hier keine Möglichkeit gegen die beschlossenen Tagesordnungspunkte vorzugehen. Warum haben Sie ihre Meinung in der Versammlung denn nicht vertreten? Nun ist es dafür zu spät.

#5

Hallo Informatus,

1A - Beschlüsse sind innerhalb von 4 Wochen nach der Eigentümerversammlung, also wenn sie erfolgt sind, anfechtbar. Dies hat bei Gericht zu erfolgen. Ob sie für ungültig erklärt werden oder nicht, entscheidet das Gericht. Wenn die Arbeiten bereits durchgeführt worden sind, müsste ja früher ein Beschluss erfolgt sein, der dem Verwaler das Recht gab, die Arbeiten durchführen zu lassen.
Zu 1B - nein. Die Beschlüsse sind entweder gültig oder ungültig. Was danach daraus passiert ist wieder Sache der Versammlung.
Zu 1C - Da anscheinend der Rest der Eigentümer auf der Seite des Verwalters ist, wird es ein eher schwieriges Unterfangen, ihn und die Eigentümer vom Unrecht zu überzeugen. Da helfen nur sachliche Argumente und einen langen Atem. Chancen auf Erfolg besteht nur, wenn 1A zutrifft und der Verwalter sachliche Fehler gemacht hat. Meines Erachtens besteht nur zu TOP 4 und 5 eine Chance, alles andere hat mit der Sache eher nichts zu tun.

Viel Glück wünscht
Hubert

#6

Hallo, Sie haben doch einen Anwalt. Fragen Sie den doch und lassen ihn die Beschlüsse anfechten, die Ihrer Meinung nach nicht in Ordnung sind!

Gruß

Udo Behrend
ARCO-Immobilien
Haus- und Wohnungsverwaltung

#7

Hallo Informatus,
zu 1A: Jeder Besschluss kann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden. Das Gericht wird dann entscheiden, ob der Beschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist.
zu 1B: Wenn über eine Sache abgestimmt worden ist und dieser Beschluss rechtskräftig wurde, wird kein Verwalter noch einmal eine neue Beschlussfassung zulassen, das wäre sonst ein Wiederholungsbeschluss, der angefochten werden kann, wenn es für die erneute Abstimmung keinen plausiblen Grund gibt.
zu 1C. Erfolg werden Sie nur dann haben, wenn Sie fristgerecht anfechten und einen plausiblen Grund (z.B. einseitige Benachteiligung oder Schädigung etc.) zu Ihrer Anfechtung liefern können.
Für mich ist es unverständlich, dass Sie einen Rechtsanwalt zur Abmahnung eingeschaltet haben, dieser jedoch die Beschlüsse nicht angefochten hat, obwohl sie nach Ihrer Einschätzung nicht ordnungsgemäß sind. Auch bei der Versammlung hätten Sie Stellung beziehen müssen. Waren die Arbeiten überteuert, obwohl der Verwalter mindestens zwei Angebote eingeholt hat? Was war Ihrer Meinung nach pflichtwidrig? Waren die Umbauten innerhalb des Sondereigentums oder betrafen sie auch das Gemeinschaftseigentum? Dann könnte es nämlich eine bauliche Veränderung sein, die nur einstimmig beschlossen werden kann.
Ich müsste mehr Informationen haben, um mehr sagen zu können.
MOETT

#8

Hallo,
dazu sind das zu wenig Infos.
MfG
Kubig

#9

Hallo Hilfesuchender,

ich bin kein Anwalt und darf keine rechtlichen Ratschläge erteilen.
Aber warum hast Du bei der Eigentümerversammlung nicht die Eigentümer über Deine Bedenken aufgeklärt???
Dort wäre der richtige Zeitpunkt gewesen und Du hättest diese Beschlüsse eventuell abwenden können.
Nach meiner Meinung ist es jetzt zu spät, nun kann Dir nur noch ein Fachanwalt helfen, bin aber der Meinung, dass es zu spät ist.

Viele Grüße aus Völklingen.

#10

Hallo,

die wichtigste Frage: wie lange ist die Versammlung schon her? Wenn mehr als 4 Wochen, dann ist alles vorbei und rechtskräftig!

vor der Eigentümerversammlung wurden m.E. überteuerte und
unzulässige Arbeiten

Wieso? Handelt es sich um Arbeiten am Sonder- oder vielleicht doch Gemeinschaftseigentum?

a: Darüber bestand zwischen mir und dem Verwalter
umfangreiche Korrespondenz.
b: Hier wurde der Verwalter von „meinem Anwalt“
abgemahnt. Laut der schriftlichen
Abmahnung wurden die entspr. Arbeiten pflichtwidrig
durchgeführt und die Arbeitsweise
des Verwalters entspricht nicht einer
ordnungsgemäßen Verwaltung.

Meine Fragen
1A: Kann ich u.g. beschlossene TOPs beim Gericht
als ungültig erklären lassen ?

Binnen vier Wochen können Beschlüsse für ungültig erklärt werden!

1B: Kann ich verlangen entspr. Abstimmungen noch
mal durchführen zu lassen.

Das dürfte die zwangsläufige Folge sein.

1C: Wie sind meine Chancen auf Erfolg?

Auf hoher See und vor Gericht sind wir in Gottes Hand! Wer soll da den Erfolg beurteilen können?

TOP 4: Beschlussfassung über die
Einzelabrechnung 2012

TOP 5: Beschlussfassung über die
Jahresabrechnung 2012
TOP 6: Entlastung des Beirats
TOP 8: Beschlussfassung über die Verlängerung
des Verwaltervertrages
mit dem Verwalter X
(hier wurde der Vertrag um weitere
5 Jahre verlängert
TOP 9: Beschlussfassung über die
Verwalterbestellung
( Hier wurde die Verwalterbestellung
um weitere 5 Jahre beschlossen )
Meine Begründung:
Sowohl der Beirat als auch der Verwalter verschwiegen bei der
Eigentümerversammlung meine Vorwürfe (a) , die Abmahnung des
Rechtsanwaltes (b)
und stellten die o.g. Umbauten nur aus ihrer Sicht dar.
Anmerkung: ich habe allerdings bei der E-Versammlung auch
nicht a und b erwähnt.

Nachdem jeder einzelne Beschluss aufgehoben werden soll, wird für jeden ein Streitwert festgesetzt und das kann z.B. für die Jahresabrechnung und den Verwaltervertrag teuer werden.

Wenn nur gegen die Einzelabrechnung geklagt wird, muss die Gesamtabrechnung sowieso neu erstellt werden.

Ob es sich lohnt, gegen die Entlastungen von Verwalter und Beirat zu klagen, hängt natürlich auch von der Gesamtstimmung unter den Eigentümern ab - sind die anderen offen oder voreingenommen? Das sind rein taktische Überlegungen, die man aber anstellen sollte, um nicht gutes Geld unnötig auf’s Spiel zu setzen.

#11

Hallo,

jede Menge Irritationen???

1 Wie kann jemand IN einer Wohnung Arbeiten ohne eine Zustimmung durchführen??? Jemand muss die Handwerker ja hinein gelassen haben - somit wird dies vor Gericht als Zustimmung gewertet werden.

2 in der Fortfolge hast Du durch die Arbeiten auf jeden Fall eine (ungewollte) Bereicherung erhalten. Also, wirst Du nie den ganzen Betrag zurückerstattet bekommen.

3 Wieso weiß Dein RA nicht, dass man nur eine 4-wöchige Einspruchsfrist beim Amtsgericht gegen einen Beschluss hat, danach ist das Ding erst einmal durch??

4 schön, dass Du „mein Anwalt“ in Anführungszeichen gesetzt hast. Hier scheint mir gemäß Deinen Ausführungen, hast Du eine Pfeiffe zu Rate gezogen. Ich hoffe, Du hast nicht auch noch Geld dafür bezahlt.

5 somit sind Deine Aussichten auf Erfolgt m.E. sehr gering. Ich kenne aber nicht alle Details. Ich würde hier einen RA - Fachrichtung Wohnungseigentumsrecht - zu Rate ziehen.

6 TOP 4 = Einladung erfolgt / Antrag gestellt / Beschluss gefasst / Einspruchsfrist (wahrscheinlich) abgelaufen. = Shit happpens

7 dto. alle fortfolgenden TOP´s

Schön für Deinen letzten Satz - hier liegt die Hauptursache des Fehlers. Selbst keine Initiative ergriffen und die Fähigkeiten Deines „RA´s“ sind fragwürdig.

Jetzt geht es nur noch mit „Gewalt“ und den damit verbundenen Kosten für Klagen, RA, Gerichtskosten etc., und zu guter Letzt wie wirkt sich der ganze Stress auf das Verhältnis gegenüber der WEG aus???

Erfahrungsgemäß werden vor Gericht Vergleiche erstritten. Somit sind die Rechtsanwälte aus dem Schneider, die Richter sind die Helden und die Kläger / Beklagten teilen sich den Streitwert. Den Teil, den der Kläger nicht zahlen muss, geht an die vorgenannten Instanzen und füllen des RA´s seine Taschen und Du hast nichts davon. Den Teil, welcher der Beklagte bekommt geht genau den gleichen Weg. Im Endeffekt wird das ausgehen wie das Hornberger Schießen und übrig bleiben nur mehr Aufwand und der zurückgebliebene Ärger.

#12

Danke für die ausführliche Schilderung Ihrer Frage. Dennoch kann und möchte ich „aus der Ferne“ keine Stellung nehmen und eine Empfehlung abgeben. Letztlich ist dies bei der vorhandenen Komplexität immer eine Sache von Juristen.

Wenn derartig gravierende Vorbehalte Ihrerseits gegen die TOP’s der Versammlung bestehen, dann ist es immer der beste Weg, seine Bedenken den übrigen Eigentümern persönlich vorzutragen.

Generell kann jeder Beschluss innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist bei Gericht angefochten werden. Auch hierüber weiß Ihr Anwalt sicher genau Bescheid.

Die Eigentümerversammlung ist das geeignetste Podium um seine Fragen direkt an den Verwalter zu stellen und sich mit den übrigen Miteigentümern über eigene Bedenken auszutauschen.

Ihr
Thorsten Hausmann
Hausmann Immobilien
http://www.hausmann-hausverwaltung.de