Liebe/-r Experte/-in,
bevor ich letztes Jahr meine Wohnung kaufte erfragte ich den Stand der Instandhaltungsrücklagen. Dieser wurde mir vom Hausverwalter mit einem Betrag X angegeben. Nun hat sich herausgestellt, dass dieser Betrag X dem entsprach was an Rücklagen hätte da sein sollen und bei weitem nicht den tatsächlich vorhandenen Geldern entsprach.
Will jetzt gar nicht groß auf die Gründe eingehen wieso hier eine extreme Diskrepanz vorliegt, dies wäre ein extra Kapitel - aber ich frage mich ernsthaft, ob die Hausverwaltung hier nicht genauer darauf hinweisen hätte müssen, dass es sich bei der genannten Summe lediglich um Sollbeträge handelte und nicht um die faktisch vorhandenen Rücklagen?!?!?!
Herzlichen Dank für Tipps, Rat und Hilfe!!!
Hallo Juno,
so ganz einfach läßt sich das nicht beantworten!
Nun hat sich
herausgestellt, dass dieser Betrag X dem entsprach was an
Rücklagen hätte da sein sollen und bei weitem nicht den
tatsächlich vorhandenen Geldern entsprach.
Heißt das, dass noch Aussenstände da sind, z.B. noch nicht bezahlte
Hausgeldanteile anderer Eigentümer? Ist damit (sicher!) zu rechnen, dass das Geld
demnächst reinkommt? Dann ist das Ganze ja (fast) kein Problem.
Anders sieht es aus, wenn Ihr Vorbesitzer Hausgelder schuldig geblieben ist, dafür
stehen Sie gerade (abhängig vom Kaufvertrag).
Will jetzt gar nicht groß auf die Gründe eingehen wieso hier
eine extreme Diskrepanz vorliegt, dies wäre ein extra Kapitel
- aber ich frage mich ernsthaft, ob die Hausverwaltung hier
nicht genauer darauf hinweisen hätte müssen, dass es sich bei
der genannten Summe lediglich um Sollbeträge handelte und
nicht um die faktisch vorhandenen Rücklagen?!?!?!
Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des WEG gehört die Ansammlung
einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (WEG § 21, (5), 4 ). Wenn das IST
nicht dem SOLL entspricht, dann ist der Verwalter nicht seinen Pflichten gerecht
geworden! Und wenn Sie als zukünftiger Eigentümer um Auskunft bitten, steht
Ihnen im Prinzip eine wahrheitsgemässe Auskunft zu (siehe aber meinen ersten
Absatz oben). Aber vermutlich hatten Sie bei der Anfrage keine Vollmacht des
Noch-Eigentümers vorgelegt, mit dieser juristischen Spitzfindigkeit könnte sich der
Verwalter dann aber rausreden.
Da ich kein Rechtsanwalt bin, kann ich keine juristische Einschätzung, sondern
nur meine persönliche Meinung abgeben, aber für den Fall, dass Sie durch die
Fehlinformation irgendwelche Nachteile erlitten haben, sehe ich schon eine
gewisse Haftung des Verwalters oder aber des Verkäufers, abhängig von den
Umständen!
Abhängig von dem möglichen Schaden (bzw. seiner Höhe), den Sie durch die
ungenaue Auskunft erlitten haben, wäre eine anwaltliche Beratung angebracht.
Viel Erfolg
pieter
Der Verkäufer ist gemäß Kaufvertrag verpflichtet Gewähr dafür zu geben, dass seine Angaben als Ihr unmittelbarer Vertragspartner richtig sind. Er versichert Ihnen, dass für seine Wohnung keine Rückstände bestehen. Nur er ist verpflichtet Ihnen auf Ihr Verlangen die Abrechnungen der letzten Jahre, den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu Ihrer Information bereitzustellen. Mit Ihrem Kaufvertrag und den darain enthaltenen Angaben hat der Verwalter nichts zu schaffen, da er bei diesem Vertrag nicht mitwirkt. Ansprüche wg. falscher Angaben und sich daraus evtl. ergebender Regressforderungen können Sie ausschließlich an Ihren Verkäufer richten.
Vielen Dank pieter für Ihre Antwort - der Sachverhalt ist leider ziemlich verworren,
sodass ich hier vermutlich nicht um eine anwaltliche Beratung herumkomme.
Die Gelder fehlen, weil seit Jahren Beschlussanfechtungen betrieben werden und
die Kläger deshalb ihr Hausgeld nicht entrichteten. Dies wiederum führte dazu,
dass sich der Verwalter zur Deckung der anfallenden Kosten von den Rücklagen
bediente, was er ohne entsprechenden Beschluss sicher auch nicht hätte tun dürfen…
komm ich wohl nicht um einen Anwalt rum.
Beste Grüße
Juno
Vielen Dank firstguardian für Ihre Antwort - die Angaben zu den Rücklagen hat
der Verwalter dem Verkäufer gegenüber schriftlich gemacht. Die Diskrepanz
zwischen Soll und Ist ließ sich anhand der Abrechnungen nicht erkennen.
Beste Grüße
Juno
Wenn Sie der Vorbesitzer über diese Querelen nicht ausreichend unterrichtet hat,
würde ich unbedingt auch Haftungsansprüche an den Verkäufer prüfen lassen.
Viele Glück (das werden Sie brauchen)
pieter
Hallo, Juno
es gibtein ganz frisches Urteil des BGH zur Instandhaltungsrücklage. Der Verwalter darf nicht die Sollbeträge als Einnahmen buchen, sondern nur die Ist-Beträge. Daher muss er auch die Ist-Beträge beim Verkauf anbieten. Am besten ist es daher, wenn der Verwalter den Ist-Betrag auf einem separaten Konto vorhält.
Gruss aus Bochum
Harry
Herzlichen Dank Harry, von dem Urteil habe ich schon gehört; stellt sich die Frage ob daraus folgt, dass ich im März 2009 bereits Anspruch auf Benennung der Ist-Beträge hatte - mir hätte es bereits geholfen, wenn ich davon Kenntnis gehabt hätte, dass es sich bei den genannten Rücklagen eben nur um Sollbeträge handelte.
Beste Grüße
Juno
Ich bin sehr sicher, dass Dir eigentlich immer die tatsächlichen Verhältnisse dargelegt werden müssen und nicht, wie sie laut Sollstellung sein müssten. Das widerspricht doch sonst der ordentlichen Verwaltung. Ich bin allerdings kein Jurist, glaube aber, dass Du Recht bekommen würdest, sollte es zu einer Auseinandersetzung kommen. Aber nochmal deutlich, das ist nur meine Meinung.
Liebe Grüße
Harry
Herzlichen Dank Harry, von dem Urteil habe ich schon gehört;
stellt sich die Frage ob daraus folgt, dass ich im März 2009
bereits Anspruch auf Benennung der Ist-Beträge hatte - mir
hätte es bereits geholfen, wenn ich davon Kenntnis gehabt
hätte, dass es sich bei den genannten Rücklagen eben nur um
Sollbeträge handelte.
Beste Grüße
Juno