Guten Tag,
ich habe ein Grundstück von der Stadt gekauft, auf das noch ein Erbbaurecht liegt. Der Erbbaurechtsvertrag ist von 1929 und beläuft sich auf 7,5% des Bodenwertes, der mit 2 Reichsmark pro qm festgelegt ist (300qm Grundfläche, teilweise bebaut). Eine Wertanpassung ist nicht vereinbart. Wobei der Grundstückswert heute deutlich darüber liegt(etwa 140€/qm).
Welche Möglichkeit habe ich nun den Erbbauzins anzupassen, wenn ich von der Zustimmung der Bewohner ausgehe?
Ich bin für jede Hilfe dankbar, da die Internetrecherche nichts verwertbares ergeben hat.
Danke im voraus!
Welche Möglichkeit habe ich nun den Erbbauzins anzupassen, wenn ich von der Zustimmung der Bewohner ausgehe?
Ich fasse mal schnell zusammen:
- Grundstückswert, ca. 42.000 €
- aktueller Erbbauzins, ca. 200€/Jahr (?) (300qm*2RM*7,5%*3,5€)
- „gesunder“ Erbbauzins liegt bei 3-5%
Dann würde mann bei ca. 1.500,- €/Jahr liegen und für ein Erbbaurechtsgrundstück mit 300qm im Monat ca. 100-125 € zu bezahlen finde ich persönlich ok.
Ganz einfach gerechnet - für 125,- würde mir eine Bank ca. 25.000,- € leihen und dafür könnte ich das Grundstück nicht kaufen.
Rechtlich schaut das anders aus - die ist die Erhöhung an sog. Indexe gekoppelt. Hier ein Auszug aus Wikepedia:
Seit 1. Oktober 1994 kann eine Anpassungsklausel zum Inhalt der dinglichen Erbbauzinsreallast gemacht werden. Erbbaurechte ohne Anpassungsklausel können nach der Rechtsprechung des BGH[1] bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 Prozent wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden. Maßgebend ist der Verbraucherpreisindex. Ist der Verbraucherpreisindex für 2005 z. B. 108,3 und der für das Jahr des Erbbaurechtsvertrages 1965 z. B. 33,7, errechnet sich ein Kaufkraftschwund von ((108,3 minus 33,7) dividiert durch 33,7)x 100 = 221,37 Prozent. Da der Kaufkraftschwund größer als 60 Prozent ist, kann eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden. Hier wäre nach der Rechtsprechung des BGH eine Erhöhung um 379,51 Prozent vorzunehmen.
Hier Annäherungswerte für Dich:
- Index für 2009 ca. 106% und 1929 18,1% = 485%
Also bleibt Dir der Weg zu einem guten Anwalt für Erbbaurecht nicht erspart und genau zu erfahren was möglich ist.
Allerdings würde ich hier Fingerspitzengefühl beweisen und die Erhöhung vielleicht in kleinen Schritten vollziehen.
Beste Grüße.
Florian
Vielen Dank,
das bringt mich schonmal ein gute Stück weiter.
Björn