Ich habe gelesen, daß man die Herstellungskosten eines vermieteten Objektes erst im Jahr der Fertigstellung des Objektes steuerlich ansetzen kann. Gilt das auch für bereits bestehende Gebäude, die nach dem Erwerb saniert/renoviert werden und deswegen nicht bewohnbar sind (ein Vormietvertrag besteht)?
Wenn ja, wie verhält es sich dann mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten die bis zum 31.12. des Kaufjahres entstanden sind: Können diese Anschaffungs- und Herstellungskosten des Vorjahres in die Steuererklärung für das nächste Jahr „mit rübergezogen werden“ oder gehen sie verloren?
Hallo,
Anschaffungs- oder Herstellungskosten iSv § 255 HGB können nicht verloren gehen, sondern werden übertragen, höchstwahrscheinlich auf eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Auch bei einem vorübergehenden Leerstand des fremdvermieteten Grundstücks.
Ich habe gelesen, daß man die Herstellungskosten eines
vermieteten Objektes erst im Jahr der Fertigstellung des
Objektes steuerlich ansetzen kann. Gilt das auch für bereits
bestehende Gebäude, die nach dem Erwerb saniert/renoviert
werden und deswegen nicht bewohnbar sind (ein Vormietvertrag
besteht)?
„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch
Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach
der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die
Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der
Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe
Herstellungskosten).“
Wenn bspw. Kauf eines Altbaus in 2006 für 200.000 Euro incl.
Anschaffungsnebenkosten (Notar, GrESt, GruBuchKosten) und in 2006/2007/2008 dann mehr als 30.000
Netto (also bei 19% = 35.700 Euro Brutto) in Sanierungen
investiert werden, müssen diese auch aktiviert werden.
Die Einkünfte mindern dann nicht die Sanierungsaufwendungen
sofort (in den 3 Jahren), sondern über die Laufzeit des
Objektes (also 50 Jahre = 2% p.a.).
Insoweit sollte bei Sanierungen immer mitgerechnet
werden, nicht das man über die Grenze gerät. Sanierungen
unter der Grenze sind sofort abziehbar.