Anspruch auf KfW-Förderung durchsetzbar?

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Liebe/-r Experte/-in,

nehmen wir an, ein Ehepaar mit ausreichend Bonität und Eigenkapital beantragt bei einer Bank ein langfristiges Immobiliendarlehen für den Kauf und die Sanierung eines Hauses. Dazu wird ein KfW-Förderdarlehen für KfW-Effizienzhaus 70 (nach Programm 151 mit 10% Tilgungszuschuss) beantragt. Dass der Standard KfW-Effizienzhaus 70 nach der Sanierung erreicht wird, ist bereits vom zugelassenen Energieberater schriftlich auf dem KfW-Formular bestätigt (liegt der Bank vor).

Nun sagt die Bank, dass sie dieses KfW-Programm nur für Neubauten „begleiten“ will - was m.E. Quatsch ist, da dieses Programm siehe hier: http://www.kfw.de/kfw/de/Inlandsfoerderung/Programmu…
nur für Sanierungen ausgelegt ist.

Die nächste Bank bringt die Ausrede, es gäbe einen erhöhten Aufwand wegen des Tilgungszuschusses und sie wolle dieses Programm nicht „begleiten“.

Gibt es einen definierten Rechtsanspruch darauf, dass eine Bank - ganz egal ob Hausbank oder eine andere - das KfW-Darlehen gleich welchen Programms an die KfW „durchleitet“; auch wenn sie dafür ggf. eine Grundschuld oder eine Gebühr verlangen will/kann/darf???

Die Zwickmühle z.B. ist die: Die Hausbank leitet den KfW-Antrag sicher durch, bietet aber für den großen Restbetrag der Finanzierung nur Zinsfestschreibungen mit 5 bis 12 Jahren (kommt nicht in Frage!); die anderen Banken bieten 20 bis 25 Jahre Festzins und wollen aber das KfW-Darlehen nicht „begleiten“…

Welche Möglichkeiten sehen Sie?

Danke und Grüße
Heinz

#2

Hallo Heinz,

das ist schwierig, denn leider ist eine Bank nicht verpflichtet, eine KfW-Förderung zu begleiten. Der Antrag soll zwar grundsätzlich über die Hausbank gestellt werden, da diese ihr Kunden am besten kennt und die Bonität der Kunden am besten einschätzen kann, da die Bank aber administrativen Aufwand mit der Abwicklung hat und außerdem auch für die Rückzahlung haftet, hat man keinen Anspruch auf die Vermittlung eines KfW-Darlehens.

Ideal wäre es, eine Bank zu finden, die alle Finanzierungskomponenten nach Ihren Wünschen bieten kann. Sollte dies nicht gelingen, können die verschiedenen Finanzierungsbausteine auch bei unterschiedlichen Banken zusammengestellt werden. Wenn die Besicherung vollständig über Grundschulden erfolgen soll, müssen sich dies aber hinsichtlich der Rangreihenfolge im Grundbuch einigen. Einfacher wäre es, wenn Sie einer Bank andere Sicherheiten anbieten können/wollen.

Leider stehen Ihnen in der Angelegenheit wohl noch einige Bankgespräche bevor.

Ich hoffe, ich konnte ein wenig helfen.

Viele Grüße

Katharina

#3

Hallo Katharina,

danke für Ihre schnelle Antwort.
Schade, dass hier der Gesetzgeber keine Pflicht eingeführt hat! So sucht sich jede Bank die KfW-Programme aus, die ihr am besten gefallen und sie am wenigsten Aufwand hat - wobei der Antrag immer nur 3 (DREI!!!) Seiten hat und m.E. keinen großen Aufwand darstellen kann.
Für die Sicherheit könnte sie sich ja gerne eine Grundschuld eintragen lassen - geht das wenigstens?

Nochmals danke und Grüße
Heinz

#4

Ja, das geht und ist auch üblich. Sie sind gegenüber der Bank zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet. Die Bank haftet wiederum gegenüber der KfW. Daher haben Sie die Sicherheit (z.B. Grundschuld) der vermittelnden Bank zu gewähren.

Viele Grüße und einen schönen Abend…

#5

Hallo nochmals,
welche Banken machen das KfW-Darlehen „nur“ mit Grundschuldeintrag + ggf. Bearbeitungsgebühr?
Auch einen schönen Abend - und endlich einen schönen Sommer…
VG
Heinz

#6

Es tut mir leid, das weiß ich nicht. Ich schätze, dass alle Banken einen Grunschuldeintrag oder eine andere Sicherheit verlangen. Die Verhandlungsbereitschaft in Bezug auf die Bearbeitungsgebühren hängt wahrscheinlich davon ab, ob die Bank mit anderen Finanzierungsbausteinen „Geschäft“ machen kann.

Viele Gruesse… :

#7

Hallo Heinz,

genau wie du das schilderst haben das bereits mehrere Bauherrn berichtet.
Am Ende hat meistens der persönliche Kontakt zu einer Bank mehr geholfen als alle günstigen Angebote.
Die Banken sind verpflichtet die KfW Darlehen durch zu reichen und werden auch von der KfW dafür entlohnt. Aber mit Zwang gegenüber einem neuen Geschäftspartner ist das immer so eine Sache. Die besten Karten sollte eigendlich die Hausbank haben, aber diese nutzen eben ihre Stellung aus und sind bei den Restfinanzierungen nicht gerade entgegenkommend. Sie sind aber auch verpflichtet, das Gesamtvorhaben durch zu finanzieren. Das verlangen auch die übergeordneten Kontrollorgane.
Nach meiner Erfahrung läßt sich diese Position nur aufweichen, wenn eine andere Bank als neue Hausbank präsentiert werden kann. Und bei guter Bonität und solider Finanzierung der Gesamtmaßnahme sollte sich auch eine entsprechende Filialbank in der Nähe finden lassen. Direktbanken konnte ich bei größeren und komplexen Vorhaben bisher nicht feststellen. Besser ist immer das direkte Gespräch, in dem das Vorhaben dem Bankmitarbeiter - besser noch seinem Chef - erläutert werden kann.
Ich wünsche viel Erfolg.
Jürgen Hartleib, Architekt

P.s. Selbst wenn ich ein Darlehen einer anderen bank über 20 Jahre vorlegen kann, ist die Finanzierung gesichert und die Hausbank kann den KfW Kredit durchleiten, da das Gesamtvorhaben gesichert ist. Problem: die Sicherheiten auf einer Immobilie sind für 2 Banken, die sich den Rang teilen müssen. Dies wollen die wenigsten.

#8

Hallo Jürgen,

danke für die schnelle Antwort!
Das Problem ist: Banken vor Ort (KSK, VoBa usw.) bieten nur Zinsbindungen von 5 bis 12 Jahren an - was mir viel zu kurz ist, wenn ich die Zinsentwicklung der letzten 50 Jahre sehe (siehe auch auf meiner Seite www.hs-baufinanzierung.de ). Gerade diese Banken leiten wohl KfW ohne Problem weiter, wenn man den „Rest“ bei ihnen finanziert.

Die andere Bank bietet 20 bzw. 25 Jahre Festzins an und zickt wegen des KfW-Programms 151 mit Tilgungszuschuss:
Doch Verzicht auf den Tilgungszuschuss, was mir von einem „Experten im Forum“ geraten wurde, kommt nicht in Frage - es geht immerhin um fast 10.000 Euro!

Warum auch? Der Tilgungszuschuss kommt doch von der KfW - nicht von der durchleitenden Bank!

Und der „Aufwand“ des 3-seitigen Antrags hält sich in Grenzen - für das Risiko kann die Bank eine Grundschuld (Bankdarlehen + KfW-Darlehen) in voller Höhe eintragen. Nachdem die KfW den Tilgungszuschuss gewährt hat, hat die Bank ja schon ihr Risiko verkleinert: In diesem Fall ist der Darlehensbetrag nach Sanierung schon um die rund 10.000 Euro kleiner.

Oder sehe ich das zu einfach?

Dieses Gezicke der Banken kann ich einfach nicht nachvollziehen; auch 2 andere, auch freie Finanzieurngsberater wie ich, können dies nicht.

Ein langfristiges Angebot über den Bank-Darlehensteil (ohne KfW-Mittel) steht im Raum - damit wäre die Finanzierung gesichert und die Hausbank könnte KfW 151 beantragen - die Rangfolge im Grundbuch wäre dann 1. Bank 2. Hausbank für KfW 3. ggf. Bausparkasse.
Hatten Sie es so gemeint?

Da ich aufgrund der aktuellen niedrigen Zinssituation nur noch Anschlussfinanzierungen gemacht habe, sind die KfW-Mittel „Lernstoff“ für mich; evtl. auch für
weitere Kunden!

Danke und Grüße
Heinz

#9

Hallo,
herzlichen Dank für die Anfrage. Wir sind zwar keine Immobilienspezialisten, sondern eher die Unternehmensberater. Wir würden 'Ihnen empfehlen sich einmal mit einem uns bekannten unabhängigen Finanzexperten darüber zu unterhalten. Gern geben wir Ihnen die Kontaktdaten durch.

Aus Erfahrung wissen wir, dass sehr viele Hausbanken die Zusammenarbeit und der Vermittlung der KFW Bankengruppe scheuen, weil der Verdienst nicht so hoch ist und die Banken lieber Ihre eigenen Produkte verkaufen wollen.

Es kann ja sein, dass das der Grund ist, warum Sie nicht an Ihr Ziel kommen.

Wie gesagt, wenn Sie wollen, geben wir Ihnen gern die Kontaktdaten durch, damit Sie sich einmal unabhängig darüber unterhalten können.

Tut uns leid, dass wir Ihnen anders nicht helfen können. Wir hoffen, das es sich alles zum Guten wedet.

Mit freundlichen Grüßen
Zott Consulting
Oliver Zott

#10

Hallo Heinz,

ich kann nur nochmal sagen, dem Berater in die Augen sehen und mehr verlangen.
Wir haben gerade eine Immobilie zum 3-Monats-EURIBOR zu 100 % bei der Sparkasse finanziert (20 Jahre Laufzeit variabel) und über einen SWAP bei der HELABA zu 3,21% abgesichert. Ich zahle also 3,21% Zinsen und Marge und bekomme den variablen Zins von der HELABA zurück.
Dazu musste ich aber auch 6 Wochen verhandeln und das mit beiden Vorständen. Der Firmenkundenberater hat dann nur noch die Verträge ausgefertigt.
Bei dieser Sparkasse war ich bis dahin kein Kunde.
Meine Sparkasse (dort war ich seit 1975 Kunde)wollte mir immer Zinsen um die 1,3% höher als alle anderen umliegenden Banken anbieten und ach nur für maximal 10 Jahre, da so ein Selbstständiger immer ein erhöhtes Risiko darstellt.

In einer nicht autorisierten Quelle ( war aber nur ein Auszug) stand, dass die Banken nicht verpflichtet sind, die KfW-Darlehen durch zureichen.
Allerdings müssen die banken ein Interesse haben, da ihnensonst das Geschäft mit dem Restkredit auch durch die lappen geht. und das sollte man Ihnen vorhalten.
Am ende verdient die Bank an jedem Kredit ob KfW oder Hausbankkredit, nur belastet sie der KfW Kredit nicht in ihrer Bilanz, da das Kreditsicherungsgeschäft der KfW obliegt. Wenn nicht genügend Sicherheiten vorhanden sind, kann die Bank über die KfW sogar noch ne Ausfallbürgschaft abfordern. Die zahlt aber dann auch der Kunde mit einem gewissen Aufschlag. Dazu gibt es bei den KfW Darlehen auch die verschiedenen Risikoklassen (A-hat das Geld selber; C+D - normaler Kreditnehmer; I - hohes Risiko doppelter Zinssatz)
Ich wünsche viel Erfolg beim Handeln.

Gruß Jürgen

#11

Hallo Jürgen,

vielen Dank für die ausführliche Antwort und den Tipp mit Ihrem Finanzierungsmodell, das für mich noch erklärungsbedürftig ist.
Könnten Sie für mich etwas „Licht ins Dunkel“ bringen?
Braucht´s dazu höhere Sicherheiten - in bar bzw. Grundschuld?
Danke für weitere INformationen und
Grüße aus dem Schwarzwald
Heinz

#12

Hallo Heinz,

hier eine Erläuterung zum EURIBOR Kredit.

http://www.welt.de/die-welt/article3682806/Mit-Eurib…

Besondere Sicherheiten habe ich dazu nicht liefern müssen, nur die normale Grundschuld und die Abtretung aller Mietforderungen aus diesem Objekt.

Die Bank weiß aber, dass für das Objekt (Baujahr 1995) heute locker ca.35% höhere Baukosten als der Kaufpreis zu kalkulieren sind.
Und noch ein Haken: Die Summe sollte schon erheblich sein und eine Höhe haben, die sich die Banken untereinander ausleihen. :wink:

Viele Grüße aus dem sonnigen Eichsfeld.- Mitten in Deutschland.

Jürgen

#13

Hallo Jürgen,

der Betrag liegt bei uns unter 300.000 - also für die Bank für dieses Programm nicht soooo interessant?

Wie werden die Zinsschwankungen abgesichert?
Es bleibt bei Ihnen ja nicht bei immer 3,21%, oder?

Möglicherweise habe ich mal Kunden, für die es interessnant sein könnte, dieses Modell zu wählen.

Nochmals danke und Grüße
Heinz

#14

Hallo Heinz,

also das funktioniert so:

Kredit wird aufgenommen und vierteljährlich ein fester Betrag zurück gezahlt.
Zusätzlich ist an den Kreditgeber (Bank) der 3Monats-Euribor und eine Marge von 0,5 bis 0,8 % zu zahlen.
Der 3M Euribor lag zum Jahresanfang bei 1,0 und heute bei 1,535%. Das ist erst mal alles und kann man machen wenn genügend Geld vorhanden ist. der Kredit ist variabel und jederzeit täglich zurück zahlbar.
Da ich aber nicht Krösus bin und der Euribor auch schomn mal 5% erreicht hat (2001 und 2009) will ich das Geschäft absichern.
Ich schließe einen Vertrag über die 20 Jahre (oder auch eine kürzere Laufzeit) mit einem Rückversicherer (hier die HELABA) und verpflichte mich alle 3 Monate 3,21%pa Zinsen auf die verbleibende Darlehenssumme zu zahlen. Dafür zahlt mir die HELABA genau den Betrag den ich an die Bank als Euribor überweisen muss.
Das verrechnen die Banken auch noch untereinander.
Also zahle ich nur 3,21 + Marge auf die Restschuld.
vierteljährlich bekomme ich auch mitgeteilt was diese Sicherheit wert ist, ich also als Vorfälligkeit zahlen muss wenn ich den Vertrag sofort beenden möchte.
Das ist immer eine Nachzahlung wenn der Euribor unter 3,21 % liegt. wenn er darüber liegt, bekomme ich die Vorfälligkeit ausgezahlt, da ich der Helaba weitere Kosten erspare. Immer vorausgesetzt ich hab genug auf dem Konto um den Kredit abzulösen und es ist interessant auf die Zinseinnahmen zu verzichten.
Zinszahlungen der Banken sind für Tages- und Festgeld allgemein aber höher als der Euribor.
Ich musste mir das auch lange überlegen bis ich das alles richtig geschnallt hatte.

Z. B. Kann ich auch den Kredit jederzeit zurück zahlen, brauche keinen Euribor an meine Bank zahlen, zahle aber weiterhin die 3,21 % und bekomme den festgelegten Euribor von der Helaba. Kreditgeschäft und Kreditsicherungsgeschäft sind nicht direkt miteinander verbunden. Das Kreditsicherungsgeschäft wird nur auf den Rahmenbedingungen des Kreditvertrages (Laufzeit, Ratenzahlungen, Zahlungszeitpunkte) aufgebaut.
Wir haben z.B. auch für 3 Jahre nur eine geringere Ratenzahlung vereinbart und 4.-20.Jahr eine höhere. Darauf wurden auch die Restschulden Berechnet und dem Sicherungsgeschäft zu Grunde gelegt.

Viel Spass beim nach vollziehen

Jürgen

Ps. für den Kunden der das Modell nutzt würde ich gern eine Planung machen. Ich mag Bauherrn die für neues aufgeschlossen sind und sich vom ewigen Trott abheben wollen. Leider gibt es davon nicht all zu viele. Alle wollen 0815 mit Krüppelwalm.

#15

Hallo,

leider ist es so, dass jede Bank für sich selber festlegen kann ob und in welchem Umfang sie KfW-Darlehn anbietet. Da hilft es im Notfall nur die Bank zu wechseln.

MfG
F.-W. Hollmann-Raabe

#16

Hallo Heinz
Es gibt keinen Rechtsanspruch gegenüber Ihrer Hausbank im Hinblick auf die Förderdarlehen. Freie Marktwirtschaft, Sie müssen die Bank suchen, die Ihren Vorstellungen entspricht, oder in Kauf nehmen was die Banken sich von Ihnen vorstellen.
Bei Programmfragen immer an die Hotline der KfW wenden.
Weitere infos auch unter www.kreuzer-michael.de

Schöne grüsse aus dem Maintal
Kreuzer Michael

#17

Ich hoffe, Sie haben inzwischen eine Lösung gefunden.
Habe selbst schon einmal erfolglos versucht ein KfW-Darlehen zu bekommen.